ビビリまくった初契約。サラリーマン大家の一戸目物件、物件検索から客付けまで。|不動産投資の健美家

こんにちは、ＧＯＴＯトラベル満喫中のマッツンです。週末の関東は日本人旅行客で賑わっていますね。今回は、ワタシが最初に買った物件の購入から客付けまでを書いてみたいと思います。

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■ 一戸目を買う前に参考になった本

夫婦二人とも地方出身なので、地縁なし、お互いの家族も近くにいない状況で物件探しを始めました。ネットの情報も今ほどでておらず、聞く人もいませんでした。

バイブルは本でした。まずは戸建てを買おうと思い、繰り返し読んだ本は以下の本です。どの方も資本が少ない状態から試行錯誤で自分のやり方を確立し、不動産投資を実践していました。

①加藤ひろゆきさん「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」
物件購入の敷居を下げてくれた神本です。

②藤山勇司さん「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」
元サラリーマンの方なので共感できる内容が多かったです。安い物件と言えば競売かと思って最初は競売を調べましたが、安い物件を見つけられなかったです。

③竹内かなとさん「働かずに年収333万円を手に入れて幸せに暮らそう」
コスト削減をして暮らす方法。モチベーションの保ち方、競売戸建て投資について。

④佐藤丈典さん「 20代で一生の資産を築く方法」
コスト削減をして暮らす方法

⑤堀口博行さん「ど素人が不動産投資の本を読んで月100万円稼げた」
元サラリーマンの方なので共感できるところが多かったです。文章も面白いです。

⑥藤田憲一さん「金持ち兄さんの王道」
歪みを見つける事を勉強しました。

⑦松田淳さん「元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法」
関東で購入した戸建てやアパート物件の実例が載っていてとても参考になりました。

当時は大きなパソコンバックに本を20冊くらい入れて持ち歩いていました。不動産活動の途中で、疑問に感じることがあればその場で開いて調べました。荷物が多くて大変でしたwww

■ 一戸目を買うまでに何をしたか

覚える仕事が山盛りの30代前半、日中は21時頃まで働き、家に帰って子供の顔を見て夕飯を食べたら、寝るまでパソコンで物件検索をしていました。当時の私のスペックはこんな感じです。

<私のスペック> ・居住地：横浜
・仕事：理系サラリーマン　妻パート主婦
・家族：妻、娘1歳
・資産：貯金1000万円位、車（残債なし）、借入0( 借金をしない方が良いと思っていた )
・自宅：社宅（家賃2.5万円位）

<最初の装備>
・カーナビ（土地勘がないので必須。途中からGoogleMAPへ）
・iPhone5
・ノートパソコン
・日曜大工の工具（金槌、ドライバー、等）
・本（20冊くらいをカバンにいれて携帯）

検索基準は失敗してもやり直せそうな「 500万円前後の戸建て」。エリアは大体「国道16号線」以内。横浜から片道2時間以内を基準としました。平日に検索し、「これは」というものがあれば内覧予約を入れ、週末に内覧することを繰り返しました。

職場の近くに住んでいたので、横浜以外の神奈川や東京や埼玉、千葉についてほとんど行ったこともない状況でした。ネットや口コミでも賃貸需要や土地値は調べられますが、実際に行ってみないとわからないこともあります。

足を運ぶことで土地勘もつきますし、内覧することで色んな人の生活や価値観も知ることができました。買い物に行ったり、美味しいものを食べに行ったり、同級生と遊んだりしていた週末の過ごし方は一転しました。

4カ月くらいずっと、ネット検索→内覧→買い付けを繰り返しました。竹内かなとさんの本に書いてあった「息を吸う様に繰り返す」を実践したのです。天才的な能力はなくても、粘り強さなら頑張れると思いました。

■ ほしい物件を見つけた！

ある日、ネット検索で見つけたさいたま市の430万円戸建てを内覧しました。築27年、駅徒歩15分、3DK、駐車場なしの戸建てです。定年したお父さんと成人の息子さんが二人で暮らしていました。狭いのに物が多い家でした。

内覧後に、近所の方にヒアリングをしました。住みやすさ、嫌悪施設の有無等を聞きたかったのですが、「奥さんが入院してから、家事をする人・家計を管理する人がいなくなって生活が安定しない」等、色々と教えてくれます。

「日当たりが悪いから良い子が育たないよ！」「朝も昼も夜も見に来なさい」「駐車場もないのに誰が借りるの？」「あっちの物件のほうが良いよ」等、口をはさんでくる人も多かったです。そんなときは、「はい、はい」と聞かせてもらいました。

翌日、指値をして340万円で買い付けをお願いしました。賃料相場が5.5万円だったため、利回りを20％にするにはこの価格かなと思ったのです。期待せずに待っていたら、1週間後にオッケーが出ました。「財務がタイトで売り急いでいる」との事でした。

物が多い部屋

指値が通って、契約を結ぶことになりました。大きな買い物は車くらいしかしたことがなかったので、ビビりまくっていました。営業マンに「契約前にもう一度見せてほしい」と伝えたところ、許可をもらえました。

契約当日、家の中を見た後で駅前の不動産会社に向かう予定でした。ところが、車で3分で着く場所なのに、ビビりまくりのワタシは車を発進する事ができませんでした。

たった340万円の現金決済の契約なのですが、契約を前にして体がフリーズしてしまったのです。この間、加藤さんの本を読んだり、妻に電話をかけたり、錯乱していました。

30分くらい駐車場にいた気がします。営業マンから「どうしましたか？」とTELがあり、「最悪、手付金の30万円を放棄することにしよう！」と腹を決めて、何とか契約することが出来ました。

※今思えば直前にもう一度家を見せてもらったのは、買わない理由を探していたのかもしれません。あれほど大家になりたかったのに、印鑑を付くのが本当に怖かったです。

■ 決済後に最初にやったことは拠点づくり

現金決済後、売主であるお父さんから物件が引き渡されました。ちなみに、お父さんは鍵を渡した後に自転車に乗って立ち去って行きました。お父さんと息子は分かれてそれぞれ駅前のアパートで暮らすとの事でした。

（今思えば、リフォームなしで売主に貸せばよかったかもしれません。そうすれば相手の引っ越し費用もかからないし、こちらのリフォーム代もかからないし、WINWINでした）。

物がなくなった状態の物件を初めて見ました。物がなくなると思ったよりも汚れていることに気が付きます。男二人なので全く掃除もされずに渡されました。その後、夫婦で簡単に掃除をしました。

この家には駐車場がありません。横浜から車で来ていたので最初は近所のスーパーで少し買い物をして、そのまま駐車する作戦でしたが、毎回では気が引けるので、売主が借りていた駐車場を紹介してもらい4千円で契約しました。

■ リフォーム内容

DIYは全くできないし、リフォームの相場が分からなかったので、まず相見積もりを取りまくりました。そして塗装、クロス、クッションフロアの表装工事、和室からフローリングへの変更、風呂場入口の木部の補修を発注しました。

他に水回りの蛇口パッキンを交換、畳表換え、障子と網戸交換もプロに依頼しました。最後にクリーニングをお願いしてリフォーム完了。トータル60万円で貸せる状態に仕上がりました。

きれいな床はワックスのおかげ

■ 客付について

地元の駅前の不動産屋さんに4社ほど回ってヒアリングしました。そのうちの好感の持てた1社と駅の反対側にある不動産屋さんにお願いしました。地元密着店なので長い付き合いが出来るかなと思いました。

好感の持てた理由は、40代くらいの甘いマスクの営業マンと話していて決めてくれそうな気がしたからです。結局、募集して１ヶ月で申し込みが入りました。近所の実家住みの方が結婚を機に新居として引っ越しをされるという事でした。

あれから7年が経過しましたが、現在も同じ方が住んでくれています。（途中入居者のライフスタイルが変化して、同居人が1人減ったそうです）。更新の手続き以外は何もやっていません。

一昨年に用事もないのに近くを見てきたら、前面道路が拡幅されて、隣の竹林だったところにアパートが建てられていました。