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別物件の余裕枠の活用。72室の大型案件のローンの組立て経緯。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第47話 著者のプロフィールを見る

2018/1/31 掲載

土地取得から足掛け3年かけて企画建設していたオイラの旗艦物件が、いよいよ来月末に竣工します。14階建で1LDK、2LDK、3LDK混在の総戸数72室の大型案件です。

新築を造るときには常に、過去の経験と知恵をすべてフィードバックして企画を擦り合わせして物件を作りますが、今回は特に力を入れました。オイラの還暦記念となる集大成の物件ともいえます。

事業費利回りは7%程度ですから、特別良いものではありません。まだまだ入居の申し込みも総体の部屋数の10%程度しか入っていませんので、期待収益も未だ絵にかいた餅の状態です。

さらに言えば、銀行返済の元本据え置きも3カ月しか取得できませんでした。そのため、3月末には50%程度の入居率は必要です。それでも、他とは比較対象が少ない物件を造りましたので、焦らずに気に入ってくれた人だけが入ってくれれば良いと考えています。

これは少し、傲慢な考え方かもしれませんが、「 他にはない住環境を提供している 」という自負があります。それが結局は物件の価値を維持することに繋がるとのではと考えています。

■ 別物件の余裕枠を活用した融資の組み立て

この物件は1割ほど自己資金を入れ、残...

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プロフィール

極東船長さん

極東船長さんきょくとうせんちょう

北海道の東の町出身、現在は札幌在住
専業大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1958年、北海道生まれ
    高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

    □1993年(35才)
    船の転覆を機に陸の仕事に就く。
    収入が激減し、投資の勉強を開始。

    □1995年(37才)
    1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

    □1998年(40才)
    2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

    □2004年(46才)
    3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

    □2005年(47才)
    4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却
    5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

    □2006年(48才)
    6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

    □2007年(49才)
    7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

    □2007年(49才)
    8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

    他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
    個人で借入3億を目の前にして拡大の壁に当たる

    □2010〜2021年(51〜62才)
    札幌に法人設立し個人物件をほぼ売却し法人として規模拡大

    □2022年(63才)
    所有物件
    木造AP10棟
    低層RCマンション22棟
    高層 RCマンション 4棟
    合計39棟836室

    □2023年9月(65才)
    総投資額130億超
    借入残100億 家賃9.5億 税引前CF3億 元利返済4.7億

    売却済み21棟352室
    売却益10億

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