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「値下げ」が増えてきた今、気を付けること。不動産市況は足場固めの局面入りか?

極東船長さん_画像 極東船長さん 第79話

2019/7/3 掲載

不動産投資への金融機関の融資マインド低下や融資不調により、今まで活況だった不動産売買市況が昨年とは様変わりしてしまいました。

市場が拡大して限界に達すると反転し、縮小へ向かっていくのが経済の常ですから、これは市場経済の下という意味では自然な流れともいえます。海に例えると、満潮と干潮が繰り返されるのと同じです。

経済の潮の動きは、昨年まで満潮に向かっていたために海面が嵩上げされ、海底の汚いものは見えませんでした。それが一転、干潮に向かって海面が引いたことで見えてきたのが、不動産取引における闇の部分だったと思います。

今までは良い取引や物件に見えていたものが、実はやってはいけない取引だったとか、物件そのものがガラクタだったというようなことも、これから判明されていくことになります。

しかし、本当に良い物件は潮が引いたとしても、良い物件であり続けるでしょう。それが明らかになるという意味では、景気のサイクルは悪いことばかりではないと思います。

近年は、表面収支や利回りを稼ぐために、立地が悪く、住む人のことを考えていると思えないような狭小粗悪なものが市場に大量に供給されてきました。その流れにもここで一定の歯...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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