春闘賃上げは家賃を上げるチャンスに。東京圏では既に家賃アップの傾向が顕著

今年3月の春季労使交渉（春闘）が注目されている。昨年の春闘で大幅な賃上げとなったが、今年はその水準を上回る賃上げ期待が膨らんでいる。大企業だけでなく、政府は中小企業が賃上げしやすい支援策も講じる。

資源高を受けて光熱費や日用品、食料品などの値上げが急ピッチで進んでおり、総務省が1月9日に発表した昨年11月時点の家計調査によれば、2人世帯の消費支出と物価変動の影響を除いた実質ベースでマイナスが9カ月連続とインフレによる収入の目減りを反映する。

こうした状況を打開するために、岸田政権は個人の手取り収入を増やす、フリーハンドで使えるお金を増やすことでお金が消費に回り、企業業績が上がるという好循環の経済サイクルを目指す。

好循環の経済サイクルが実現すれば、賃貸住宅業界にとってもプラスに働くとみられる。インフレで光熱費が上がり、家主としては家賃を上げたいとの思いが強くなっている。

共用部分の光熱費の値上げを打診しても入居者が家賃の値上げと感じるため、なかなか応じてくれないとの声が足元では聞かれるが、賃上げにより個人所得が大幅に改善してくれば、家賃の値上げが受け入れやすくなる環境が醸成される。

東京都心に近いほど上昇率高く

今後の家賃値上げ機運は高まる公算が大きい。新型コロナの影響がなくなり、賃貸需要は共通で着実に回復しており、昨年の春と秋の繁忙期の成約状況は全国的におおむね良かった。

コロナ禍では、都心から遠くても広さを優先、間取りの多さを優先する傾向が目立っていたが、都心アクセスと生活利便性を考えて部屋を探す傾向に戻ってきた。

すでに家賃の値上げを実現している家主は少なくない。東京カンテイのデータからもそれがうかがえる。

同社では、首都圏主要都市・エリア別に分譲マンションを貸し出した際の分譲賃料を調べており、それによれば、東京23区の1平米当たり単価ベースの平均家賃（2023年1～11月）は1万4351円となっており、2022年の1万3149円から9.1％上昇している。

一方、横浜市と川崎市の平均家賃（2023年1～11月）は1平米当たり8613円となり、前年比2.5％の上昇だった。

さいたま市の2023年（1～11月）の平均家賃は7769円となり、2022年比で7.1％上昇し、千葉市が2023年（同）の平均家賃が6433円となり、前年比で4％の上昇幅だった。

東京都心部を見ると、2023年11月は平均1万7353円でとなり、2022年11月の平均１万5759円から10.1％の値上げとなっている。

東京都心への近さと家賃の値上げ幅はほぼ比例する。入居者が生活利便性を求めて都心に吸い寄せられている構図が浮かび上がってくる。郊外需要が一定程度萎んだことは、人口動態をみればわかる。

賃貸住宅を運用するＪ－ＲＥＩＴ各社も今後の賃上げを見込んでいる。市場関係者など予測を見ると、東証ＲＥＩＴ指数の賃料収入は年率で3.5％の増加が見込まれている。

会社の出社要請も家賃アップの原動力か

新型コロナウイルス禍で急減した東京23区内のワンルーム需要も回復している。欧米と違い会社の出社要請に従順に応える日本人特有の資質でリモートワークよりも出社の比率が高くなっていることも大きい。

「本当は広い間取りに住みたいが、物価高により固定費の家賃を抑えたいと手狭な小規模物件を選択する傾向もある」（地場不動産会社）。

また、分譲マンションの価格高騰を受けて購入をあきらめた層がファミリー向けマンションに流入する傾向が家賃を引き上げる。前出の東京カンテイの分譲賃料からは、そうした傾向を映し出しているとも言える。

広い面積の賃貸物件は、単身者向けに比べて量が少ないことで家賃が高くなりやすく、都内の不動産会社によると、「コロナ前と比較すると、ファミリー向けは２～３割の上昇幅で、家賃の上昇角度が他のタイプよりも急な曲線を描いている」と現状を俯瞰している。

このような状況の中で、今後の賃上げが実現していくことは、家主にとっても家賃改定のチャンスが来ているのかもしれない。