前回（J-REITのリスク）では、証券コードを持つJ-REITを買う方法についてお伝えした。株でいうと、「トヨタ自動車」という個別銘柄の株を買うのと同じだ。
しかし、業界NO.1のトヨタ自動車を買うか、他社の自動車関連会社の方が伸びしろがあると考えて買うか、もしくは全く違うジャンルの会社の株を買うか、など個別銘柄を絞り込むのは悩ましい。
J-REITを買う場合も、投資法人の総資産額、自己資本比率、分配金利回り、スポンサー、格付けなどを見比べて、どれを選べば良いのか初心者にはわかりづらいかもしれない。そんな時には、J-REITの「個別銘柄」を購入するのではなく、J-REITの「ETF」やJ-REITの「投資信託」をコツコツ買うところから始める方法もある。
J-REIT投資は3種類
ETFや投資信託なら個別銘柄より手軽！
J-REIT投資には大きく分けて3種類ある。
①の「J-REIT個別銘柄」は、積水ハウス・リート投資法人や日本ビルファンド投資法人など63銘柄ある。運営状況などを各J-REITのホームページなどで調べて、自分で銘柄を選んで購入する。
②「J-REITのETF」は東証REIT指数などに連動するETF（上場投資信託）だ。
「東証REIT指数」とは、東京証券取引所に上場しているJ-REIT全体の動向を表す指数で、現在63銘柄あるJ-REITを時価総額加重平均している。東京証券取引所が毎日算出・公表しており、J-REIT市場全体の動きを知るための指数だ。株の指標である「東証株価指数（TOPIX）」に相当する。TOPIX(Tokyo Stock Price Index)は東証市場第一部に上場する普通株式全銘柄を対象とする株価指数で、時価総額加重平均で算出している。
TOPIXに連動するETFを買うと東証1部上場会社全体、ざっくり言うと日本株全体に投資しているのと同じで、東証REIT指数に連動するETFを買うとJ-REIT全銘柄に分散投資しているのと同じ感覚だ。現在、東証REIT指数に連動するETFは10本ほどあり、1口当たり1,000円台。ほとんどのETFは10口1単位で購入できるので、1万円台から買える。ETFは上場しているので、市場が開いている時間帯であれば、指値注文や成行注文で売買できる。
ETFでも分配金が年4回ほど支払われる(ETFにより、年6回の商品もある)。例えばこんな方法はいかがだろうか？1種類のETFだけを沢山買うのではなく、何種類かの東証REIT指数に連動したETFを組み合わせて購入し、毎月分配金がもらえるようにデザインすることも可能だ。ETFは次に紹介する③投資信託よりも、運用管理費用(信託報酬)が安いことも利点だ。
図3を見ると、配当込みTOPIXよりも配当込み東証REIT指数の方が相対的にパフォーマンスが良い。J-REITが安定して高い分配金を支払っていることがわかるだろう。
③「J-REIT 投資信託」はJ-REITを投資対象に含む投資信託を購入する方法だ。
東証REIT指数に連動する投資信託や、J-REITだけでなく株式や債券にも投資しているバランス型の投資信託を選んで購入することもできる。
投資信託(以下、投信)は、1,000円台から購入できる。投信の場合は、毎月一定額ずつ購入していくドルコスト平均法で積み立てる方法がおススメだ。例えば、毎月3万円ずつドルコスト平均法で買っていくと、投信の基準価額(その時の時価)が下がって安い時には購入口数が多く、基準価額が高い時には購入口数が少なくなることで、最終的に平均買付金額が低くなるメリットがある。コロナショックの影響で、若い世代によるネット証券口座開設が急増したのは、株や投資信託が下がった今を好機に始める人が増えたためだろう。
分配金を毎月出すように設計された投信もあるが、分配金を出さずに再投資に回して複利効果で増えていくタイプの投信もある。資産を増やすには、後者の方がおススメだ。
NISAやiDeCoも
有効活用しよう！
NISA(ニーサ)は少額投資非課税制度で、①J-REIT個別銘柄、②ETF、③投信は「一般NISA」口座で購入できる。
もし一般NISAの枠が余っている場合は、上手に税制優遇措置を使い切りたい。
ちなみに、NISA口座は一人1口座だけ、そして「一般NISA」か「つみたてNISA」のどちらかしか選べない。もし「つみたてNISA」を選択している場合は、一般NISAとは購入できる基準が違い、①個別銘柄と②ETFは購入できない。③投信も「つみたてNISA」の基準にあった投信しか購入できない仕組みになっている。
なお、③投信はiDeCoでも購入できる商品もある。各証券会社によって扱っている投信の種類は違う。NISAやiDeCoの詳細はそれぞれ確認してほしい。
海外不動産への投資も簡単！
ETFや投信で幅広く分散投資
②ETFや③投信の場合は、海外不動産にも簡単に投資することもできる。J-REIT全体の動向を表す「東証REIT指数」があるように、海外のREIT指数もあるので、その指数に連動したETFや投信を購入する方法だ。
例えば、S&PグローバルREIT指数(除く日本)、S&P先進国REIT指数(除く日本)などだ。ちなみに、グローバルREIT指数のグローバルは「世界」の意味なので、新興国も少し含まれる。しかし、先進国REIT指数と同じく、全体に対する米国の比重が7割近くを占めているらしいので、両者にはあまり大きい差はないようだ。
海外の実物不動産で投資をしようとすると、現地の事情に精通している必要があり、かなりハードルが高い。海外のREIT指数に連動したETFや投信を購入する場合は、ラクな上により幅広い分散投資になる。投信の場合は、上記でおススメしたドルコスト平均法での積立もできる。
実際に投信を探す時は、投信の名前に「REIT(リート)」「インデックス(指数)」が入っていて、「外国」や「グローバル」、「先進国」などが入っている場合は上記の指数を使用している場合が多い。
図2の「投資信託」で紹介したように、REITだけでなく、株式や債券などと一緒にプロがパッケージしたバランス型の投資信託もある。信託報酬の高さや、読者が目指す資産運用のバランスなどを鑑みて選んでほしい。
現物不動産投資にも似ているが、株式投資にも似ているJ-REIT投資。コロナショックを契機に、より幅広い分散投資の一つとして参考になれば幸いだ。
健美家編集部（取材協力：野原ともみ）
