近日中の宅建事務所開業を予定している、自己使用目的の戸建を先日、決済しました。築古ではありますが、所有権、再建築可能で外装・内装ともにリフォーム済で、私にしてはキレイな物件です。
清掃や採寸に忙しく、全体を撮った写真がないのですが、中はこんな感じです。
引渡しを受けてすぐにこの状態って、かなりキレイじゃないですか？
比較対象として、過去に購入してきた再生前の物件の様子はこちらのコラムに写真を掲載しておりますので、ぜひご覧ください。
参照：借地・再建不の都内格安戸建購入の経緯。不動産投資をする2つの目的
参照：都内で利回り21％達成！築古戸建てのリフォーム・ビフォー＆アフター
参照：東京都内築古戸建てのリフォーム途中経過。DIYとプロに頼る箇所の違い
今回購入した物件は、宅建試験勉強真っ最中の昨年秋にネットで発見し、すぐに内見、契約しました。当時、売主様が荷物置場兼事務所として使用しており、次の荷物の搬入先が決まっていなかったため、決済は年末か年明けに、という約束でした。
結局、年内にお引越し先が決まらなかったため、年が明けて1月末の決済となったわけですが、新しく宅建業者の事務所として利用したかった私にとって、このタイミングはまさに渡りに船という感じでした。
宅建試験は例年10月半ばに行われます。合格発表は更にその1ヶ月以上先で、宅建業従事の実務経験のない人は国土交通大臣の指定する登録実務講習を受けなければいけません。
※登録実務講習実施機関一覧は国土交通省のホームページで確認できます。
参照：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000068.html
登録実務講習は、受講前に約1ヶ月間の自主学習が必要とされています。そして、2022年の宅建業未経験合格者が登録実務講習を受講したい場合は、12月下旬開催の講習に参加するのが最短です。
■ 最短で開業するためには事前の準備が大切
実は私は宅建試験受験を決めたときに開業を目標にしていましたので、どうやったら最短で業免申請までいけるかを事前に調べていました。
順番としては、こうです。
宅建試験合格 ▶ 登録実務講習 ▶ 宅建士登録 ▶ 宅建事務所本店移転登記 ▶ 業免申請 ▶ 保証協会加入（ 事務所調査 ）▶ 開業
事前調査の段階で、登録実務講習は実施機関（ 2022年は28校 ）によって料金・開催日・場所等がバラバラということが判明。試験前に全機関のホームページをチェックして、開催時期が早くて料金の安いところを第3希望くらいまで目星を付けておきました。
調べていくうちに、試験後～合格発表直後くらいまでに年末～年始の試験日に近い日程は埋まってしまうことがわかりました。また、機関によって合格発表前でも申込できる or できない、返金対応あり or なし、申込時期によって料金変動あり or なし、など様々な特徴があることもわかりました。
（ 料金が高いところは返金対応あり、安いところはなし、という形式が多かったです ）
それを見て、「 最短で開業を目指すには合格発表後では遅い。試験終了後すぐに申し込むべし 」と決意を固めたのですが、そのためには受験直後の段階で合格を確信できる点数を取れていることが必須です。そうでなければ、実務講習代をどぶに捨てることになります。
（ 私が申込した最安値の早期申込受講価格は当然のごとく「 不合格でも返金なし 」制度を採用していました。価格は返金対応ありの大手に比べて半額以下でした ）
となると、合格ラインギリギリの7割・35点目標では足りません（ 実際、2022年の合格点は36点でした ）。過去の宅建試験でこれまでの合格最高点は38点なので、試験終了後からすぐに開業に向けて動くためには40点が必要と目標点を決めて、計画的に学習を開始しました。
学習の様子は、過去のコラムに詳しく書きましたので、興味のある方は読んでみて下さい。
これまで、社労士（ 2011年 ）、FP2級（ 2012年 ）の資格取得の経験があります。宅建士（ 2022年 ）も勉強方法と考え方はほぼ同じ。10年ブランクがあっても使える手法だと確信しました。その内容は今後、事務所で展開を予定している ”倶楽部活動” でシェアしようと思います。
参照：買えた区分とやめた太陽光。2023年の楽しみは宅建業開業と「倶楽部活動」
■ 宅建の試験が終わってからすぐにやったこと
計画通り、宅建試験を受験したその日のうちに、最も早い12月開催の登録実務講習を申し込みました。合格発表のときにはすでに手元に講習テキストが届いており、自習を開始していました。
開業に向けて、講習の約2週間前からこちら↓のホームページに記載のある資料の準備を始めました。
参照：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/sinsei/takken_shinsei_yuso.htm
（ 私の場合は「 東京都 」ですが、みなさんの登録予定地域の都道府県庁のホームページをご確認下さい ）
区役所や法務局など、回らなければいけない役所が複数あります。郵送でも対応してもらえますが、それだと余計な時間がかかるため、早めに準備を始めないと間に合いません。
今回、私はこれらの書類を全て講習前に準備して、
⑧登録資格を証する書面 |
B 登録実務講習修了者 |
↑だけを受講後にもらってすぐ郵送できるよう、その他の全ての書類を切手を貼った封筒に入れて講習会場に持参していました。
ちなみに、この⑧の書面は実施機関によって講習終わりの試験後にその場ですぐ配布してくれるところと、後日郵送のところがあり、それも事前に調べておく必要があります。後日郵送だったら更に申請が遅れるからです。
私が受講した機関では、当日配布してくれました。実施日が土日だったので、持参していた封筒に修了証原本を入れてそのままポストに投函したのですが、後から思えば翌月曜日の朝一で都庁に持参した方が早かったと思います。
なぜなら、郵送の場合、「 不備の有無等を都で確認した後、都から申請者に電話にてご連絡いたします。都からの連絡後、登録手数料（ 表⑬ ）をご入金いただきます。」となり、担当の手元に書類が届くまでに数日、それから更に担当チェックに数日、となって、登録手数料入金までに年末年始を挟んで実質1週間以上かかってしまったからです。
（ 登録実務講習修了後すぐに投函したのが12/25、担当から不備なしの連絡が来たのが12/28、手数料を現金書留で郵送したのが12/29、手数料受領日印の入った書類が返送されて来たのが1/4 ）
もし、12/26に直接都庁に提出に行っていれば、その場でチェックしてもらえて登録手数料の納付まで完了していたはず。惜しいことをしました…。
■ 無事、不動産屋さんを開業できるのか？
宅建の資格を取得し、開業する大家さんが増えていると感じます。次回のコラムまでには恐らく事務所の体裁も整い、本店移転登記・宅建士登録・業免申請・保証協会加入手続きが終わっていると思いますので、また詳しくお伝えしたいと思います。
それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。
