オロゴンです。
民泊の運営にチャレンジしてみようと、鹿児島で経営している会社の近くのマンションに、家賃5万円のてごろな物件を見つけたものの、オーナーに「民泊が儲かるなら自分がやりたいくらいですよw」と一蹴されてしまったのが前回までのお話。
「まぁ。民泊の物件探しなんてこんなもんか・・」と次の物件を検索しようとしてたところに、1本の電話が。案内してくれた管理会社の営業マンです。
「実はあのビルの上の階の部屋（家賃4万）が空くことになりまして、オーナーさんがそこと合わせて、2部屋借りてくれるなら民泊考えてもいいと言ってます。どうします？」
こちらとしては民泊自体が初の取組みで成功するかどうかもわからないのに、いきなり2室始めるのはリスクがあるとその場では判断しました。
「初めての取組みなので、2部屋借りるのはリスクが大きいです。やはり1部屋で始めたい。家賃を1万円上乗せするので、オーナーさんに交渉お願いできませんか？」
このことを、たまたま鹿児島に来ていた同郷の先輩投資家 “教授（きょうじゅ）”ことバイクガレージ大家さんに相談してみました。
「オーナーとしては、4部屋中2部屋、半分空室から満室になるってのは心揺れる場面ですよね」
「民泊用途なら上乗せされて1部屋15万とか取られるエリアもあるわけだから、2室10万で借りられるなら、むしろ割安なのでは？」
さすが、集合住宅をいくつも保有している教授。オーナー目線でのアドバイスをもらうことができました。そして、教授との重要な会議を終えた僕は、思い切って2部屋 借りてしまうことを決心。改めて翌日、不動産屋に電話をしました。
「あっ、オロゴンさん。すみません。実はまだ、先日の条件（賃料1万アップ）をオーナーに話ができてないんですよ・・・」
「いや、もうそれは良いんです。ご提案いただいた通り、もう2部屋借りちゃおうかなと思って」
「え？本当ですか？それだとオーナーさん、めちゃくちゃ喜ぶと思いますよ！」
この業者さんは管理会社も兼ねているので、普段からオーナーさんとのやりとりがあるようです。業者の人もオーナーさんに顔が立つようで、喜んでいました。
当たり前のことですが、交渉やビジネスは利害関係者それぞれの立場に経って、「良い着地点を探る」ことが大事だなと改めて感じました。
民泊をするために借りたお部屋。壁紙はDIYヤーにはおなじみの木箱クロス柄w
■消防設備について
そんなこんなでいきなり民泊2部屋をやることになったわけで、今度は消防署に相談です。民泊は消防の許可をもらうのが最大の難関といっても過言ではありません。
僕の理解では、「住居専用のマンション→民泊」の場合は色々と設備工事が必要になりますが、このビルは「既にテナントが入っているビル→民泊」なので、すでに不特定多数の出入りを想定した消防設備が設置されているはずです。
室内の天井にも自動火災報知機につながっている探知機がすでについていましたから、下手したら、消防面での対応は不要なのだろうなと楽観的に考えていました。
ところが、いざ消防署に行ってみると「住居専用の部分だから免除されていた設備が、民泊用途になれば必要になる」ことがわかりました。具体的には次の2点です。
②廊下の非常誘導灯を取り付けること
妹の幼馴染の親御さんが、消防設備屋さんをしているので、そちらにお願いして、安く取り付けてもらいました。地元でビジネスをすると、いろんな点と点が線でつながっていきます。面白いです。
取り付けた非常誘導灯
熱探知機を煙探知機に交換
■入居申し込みでの一波乱
順番が前後しますが、実はこの物件への入居の申し込みの際に、一波乱ありました。なんと、僕の法人が創業したてということもあってか、家賃保証の審査に落ちてしまったのです。
不動産会社から電話
「家賃保証なしの場合だと、事業用なので敷金6ヶ月は欲しいとオーナーさんが言っています」
敷金6ヶ月となると、当初の想定よりも倍以上の初期費用がかかることになってしまいます。事業者にとって「敷金＝死に金」だと考えています。なんとしてもそれは避けたい。
「連帯保証人として親にサインをもらってくるのと、敷金ではなく、礼金として1ヶ月ぶんをオーナーさんに差し上げまるので、それで勘弁してもらえないか。うちの会社はビルから徒歩30秒の所にありますし、何かあっても逃げも隠れもしません」
このようにオーナーさんに伝えてもらいました。
すると後日、オーナーさんからこの条件で無事に承諾をもらうことができました！
家賃保証会社に払うはずだった保証料は、どのみち家賃1ヶ月分でしたから、当社のキャッシュアウトとしては変わりません。自分の不動産オーナーの経験を生かしつつ、なかなか良い所に落とし込めたと思っています。
■とはいえまだスタートラインにも立っていない
物件の方の手配は終わりましたが、これから消防の申請、民泊の届け出、家具家電の設置、AirBNBへ掲載等、やるべきことがまだまだ残っています。これでまだスタートラインに立つ前。楽なビジネスはないな、と新しいことに取り組むたびに実感します。
最近は、事業にも取り組んでみたいと考えている大家さんと全国のセミナー会場等でお会いします。このコラムを読んで「面白いことやってるな」「自分にもできそうだな」と思うか「面倒そうだな」「無理そうだな」と感じるかはタイプが別れるでしょう。
「面白そう」と思った人はぜひチャレンジしてもらえばと思います！
今のところ、12月早々には民泊をオープンできる予定です。読者の皆様にはぜひ、ご家族で鹿児島・天文館に遊びにきていただければ幸いです！
