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物件売却で失ったキャッシュフローを取り戻す買い方

極東船長さん_画像 第60話

今年の3月に個人所有の物件、5月に法人所有の物件を売却しました。現在は、その2物件から今まで得られていたキャッシュフロー分を確保することにフォーカスした活動をしています。

その手始めとして、前回のコラムにも少し書いたように中古物件を3棟購入し、来月にはもう1棟購入します。また、来年春竣工予定で新築用の土地も2棟分取得済みです。この他にも2棟の土地に買い付けを入れていて、先方からの答えを待っている状況です。

3月に売却した1棟は、個人所有で5年超過していたため、分離課税で20%の税率ですから話は簡単です。しかし、5月に売却した法人所有の1棟については、そうはいきません。オイラは課税事業者で、消費税が発生するからです。

■ 多額の売却益が得られた時、翌年度の税金の支払いの前に何をすべきか?

法人で売却した物件はかなり高額でしたので、このままだと来年度の支払い消費税は3,000万以上となる見込みです。売却利益に対しての法人税も、何もしなければ大台に乗ります。

これは、来年度の税金の支払い前に何か手を打たなければいけません。具体的には、「 手元にある資金に働いてもらい、良い投資先を探すこと 」と、「 将来の為になる良い経費を積み上げること 」です。

そうすることで最終的に純利益を抑え、支払いする税金を少なくすることを目指します。これは頭の体操でもあり、リアルロールプレイングゲームでもあります。

しかし、手元の資金を使い過ぎて、支払い税金分も手元に残らない状況になってしまうと、来年は悲惨なことになりますので、経費の使い過ぎと買い物のしすぎには注意することも同時に大切なこととなります。

幸い、前述のように、中古物件の購入などを進めたことで、売却から2年以上の時間はかかりますが、売却で失ったキャッシュフローの2倍程度を確保できる見通しになりました。

これから先の2年間で得られたはずのキャッシュフローと、売却で先に得た売却益・そして後に発生する支払い税金。それらを勘案しながら、お金に効率よく働いてもらう事を念頭に、事業の組み立てをしていきます。

理想は税引き後の売却益剰余金の半分は手元に残しながら、売却前の2倍のキャッシュフローを確保することです。

■ 5年分のキャッシュフローが得られるなら売却すべき、という考えは妥当か?

さて、ここからは売却についての一つの考え方の話を書いてみます。あくまで仮定の話で、答えのない準備体操みたいなものですが、それぞれの立場での捻りを入れながら読んでいただければと思います。


Q:価格は1億円で、年間キャッシュフローが約300万円の物件をフルローンで買い、5年ほど経過してから売却したところ、5年分のキャッシュフローにあたる税込み1,500万円の売却益が得られました。
その1,500万円を使ってどの様な組み立てができるでしょうか?
また、5年分のキャッシュフローの利益があれば、売却するという考えは妥当でしょうか?


これという正解はありませんので、頭の準備体操として考えてみましょう。
まず、売却の是非についてですが、このケースでは、売却によって5年分のキャッシュフローと先取りした時間を得ることができます。

しかし、今売らずに5年後に売却した時に、相場が良くて今と同じくらいの売却金額を得られたとしたら、「 5年間の残債が減った分の利益 」を失うことになります。

一方、5年後に相場が弱含みで売却額が下がっていれば、今売る方が良いといえそうです。そして、当たり前ですが5年後にどうなっているかは、今の時点では誰にもわかりません。

結論ですが、売却益は丸々手残りする訳ではありませんし、税金と税率を含めて前提になる条件や指数と数字が変われば、出てくる数字は変わります。つまり、答えは幾つもあるということです。

ただ、今回の例でいえば、一番の利点は5年間分のキャッシュフロー分の利益を得たことで、5年間の時間を先取りできる点です。それを生かすことができれば、売却は正解ということになるのでしょう。

ここでポイントになるのは、「 感情 」の部分です。理屈では売ったほうがいいとわかっても、初期の頃で物件数が少ないステージですと、5年分の時間の利益よりも、目先の日銭を失うことに意識がいき、売却に強いストレスを感じるでしょう。そのキャッシュフローを生活の資源にしていた場合はなおさらです。

キャッシュフローを生活原資とはせず、別な収入源がある場合でも、売却後に良い物件を見つけることができるのか? という不安感や、物件を見つけても融資がまた付くのだろうか? という思いが売却を躊躇させることになります。

ここで私なりの答えを書くと、こうなります。

「 安心してください。物件はいつでもありますし、融資を受けることも何時だって可能です 」( その物件や融資条件は、時代によって色々と変わりますが、やりようはあるということです )。

■ 1,500万円の売却益で、300万のキャッシュフローを得るにはどうしたらよいか?

次に、得られた1,500万円の売却益を活用して、売却によって失われた300万のキャッシュフローを再び得る為には、どうしたらよいでしょうか?

個人で5年超過の場合、売却益1,500万から税金を300万支払うことになり、手残りは1,200万円です。頭金として半分の600万を入れて、300万のキャッシュフローが出る物件を購入できれば、600万を残しながら、以前のキャッシュフローを回復できることになります。

想定されるのは、1億円で利回り9%程度の築浅物件を30年フルローンで購入できた場合でしょう。仮に、売却した物件よりも立地が良いものへチェンジできたのなら、その組み換えは大成功といえます。

一方、法人ではどうでしょうか? 1,500万の売却益だと、オイラのように課税事業者の場合、建物分が8,000万分あれば、消費税で640万も支払う必要が生じるかもしれません。

更には売却益の30%以上の国税地方税の支払いも生じるので、手元には売却利益の半分の700万程度しか残らない可能性があります。

当然、個人でも課税事業者になっていれば、支払い消費税が発生し、分離課税といっても消費税も含めると課税法人とあまり変わらない程度しか手残りしない可能性もあります。また、物件を売却した2年後は消費税の課税事業者になっているので注意が必要です。

では、法人はどのような考え方をして、売却資金を効率よく使ったたら良いのでしょうか? これは、次回のコラムにて頭の体操をしてみたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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