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築古物件の腰壁タイルのトイレを低価格でステキにリフォーム!

山岡清利さん_画像 第66話

皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡清利です。

今回は築古物件で不人気な「 タイル腰壁トイレ 」のリフォームネタです。このコラムを読めば、誰でも築古物件・ボロ物件を購入しても、素敵にリフォームできますよ♪

■ 寒そうな「 腰壁タイルのトイレ 」を安価で何とかしたい!

8月某日、「 木造アパートを低予算でリフォームしたい 」という相談を受けました。でも、私は現場でこのトイレを見たとき、止めようかと思っちゃいました。( 苦笑 )ゞ( ̄∇ ̄;)「 はい予算オーバー 」



もちろん、トイレだけの訳もなく、2LDKの間取りでしたので、トイレ以外に和室や洋室、リビングと「 あれも! これも! 」とやらないといけない箇所は山ほどあるのです・・・・

このような昔ながらの腰壁タイルトイレ・・・・。これから雪の季節に入る北国だと、このタイプは寒々しいのですよね。



このままでは、ヤバイ。何故かというと、せっかく内見されても、「 この物件は寒い 」というイメージをもたれてしまいます。これからの札幌はかなり気温が下がるので、「 寒そう 」と感じさせるのは大きなマイナスです。


ですので、このトイレだけは、なんとかしたいのです。

それも低予算で ( ̄へ ̄|||) ウーム


さてどうしようか? タイルを剥がす? タイルの上に板を貼る? タイルの上に軽量タイルを貼る? タイルを塗ってしまおうか? キッチンパネルを貼る? 下地を整え壁紙を貼る?

寒さを克服させるにはどうする? どう温かみを演出すればいい? 木板を貼っても古臭いなら意味がないぞ。。。。

湯水のように予算があるなら誰でも克服できる課題なのでしょうが、投資家はそれを望みません。低価格で市内のホームセンターで素材が買えて、職人さんでもできる技・・・・・ ( ̄へ ̄|||) ウーム


あった! これだ!

腰壁タイルの上にCFを貼る(^_^)

これに決定!


もともとクッションフロアは床材なのですが、これを壁に貼ってしまいます。貼るにはタイルの目地を平らにする下地作りが必要で、これが超面倒な仕事なのですが、ここは職人さんをおだてて。いや、よいしょして。(爆)

完成したのがこれ。



いかがですか? 

腰壁タイル部分にヘリンボーン柄のクッションフロアを貼りました。クッションフロアの表面には板材特有の凸凹のテクスチャーあり良い感じ。冷たいタイルから木板となり、室温も5度はアップした感じです♪

床は石目調柄をやめて、テラコッタ柄のクッションフロアを貼ったことで、さらに温かみのあるトイレに変わりました。拭き掃除も簡単ですし、もともと汚れに強いので、今後の交換費用を抑えられるのも魅力です。

巾木、窓枠、廻縁などは、元々木製で、築年数分の傷や汚れ、カビや染みが目立つので白色に塗装しました。これで、暖かく清潔感溢れるトイレに変えることができました。必ず入居促進に効果を発揮してくれることでしょう。

■ 実際に施工する方法と注意点

《使った素材》
○クッションフロア
ヘリンボーン柄 シンコール社 E6078
テラコッタ柄 シンコール社 E6057

○木部
白塗装

○下地剤
アースシール

○接着剤
CF用ゴム系ラテックス形接着剤

※注意点
今回のリフォームは、タイルを残し、上張りで対応しましたが、本来はタイルを剥がしてきちんとするのが理想的です。しかし、投資利回りを考慮し低価格のリクエストもありましたので、この方法に落ち着きました。
真似をされる方もおられると思いますが、施工は自己責任でお願いします。

《施工方法》
1:養生をしっかりしましょうね。接着剤やペンキが垂れても平気なように念入りに。

2:タイルの目地を平らにするためアースシールを塗り下地を作ります。コテで目地を綺麗にならし、平らにして十分に乾かします。

3:CF用ゴム系ラテックス形接着剤を壁に塗ります。

4:クッションフロアを貼ります。その際、接着剤が硬化するまでは粘着力が弱く、クッションフロア自身の重さに耐えきれずが剥がれ落ちる事がありますので、養生用のガムテープなどでクッションフロアが落ちないように仮止めをしておく必要があります。

※注意点
室内の気温が低いとアースシールや接着剤が硬化しないので注意が必要です。その際はストーブをつけて室温を上げる必要があります。
縦貼り( 182cm幅 )で柄を貼るのも良いですが、その際は柄合わせが必要になりますので横貼りをされた方が楽です。清掃時などに強く雑巾などを擦りつけると、浮きや剥がれの原因になるので注意が必要です。



ビフォー



アフター


無事に予算内で、温かみのあるトイレが完成しました。この方法を知っていれば、ボロ戸建物件・築古物件がタイル腰壁のトイレであっても、恐れずに買付できますね(笑)

次回もお楽しみに〜

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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