賃貸住宅の仲介の現場ではまさに今、繁忙期真っただなかである。空室や退去の予定がある部屋は、この時期に入居者を決めたいものである。
そこで大家さん＆空室コンサルタントの玉井美広さんと、大家さんで物件広告の最新事情に詳しい「ECHOES（エコーズ）」の木津雄二さんを取材した。
繫忙期に効果的な物件広告の使い方や、物件の見直しポイントを紹介する。
木津さんが開発した「ECHOES」は賃貸住宅のオーナー自らポータルサイトに不動産広告を出すことができ、多くの不動産投資家が利用している。木津さん自身も大家さんで空室対策術や物件広告の最新事情に詳しい。
そんな木津さんが繫忙期でも重要なのが2月だという。
「『SUUMO』の反響数は年間を通して3月が最も多いのですが大家さんにとって重要なのが2月です。3月末に解約を迎える物件が多く、1ヶ月前に解約の通知義務があるため、2月中旬までは3月末解約の物件が出てきていない状況です。それまでに入居者を決めたいところです」
1～3月に引っ越しをするのは学生や社会人の単身者が多く、カップルやファミリーは春の繁忙期が一段落してから6月にかけて動き出す。
繁忙期は引越し代が高いため、春に引っ越す必然性がない場合は引越し時期をずらす人もいる。こうした引っ越し需要から、自分の物件の「繫忙期」をまずは見極めたい。
そのうえで意識したいのがインターネットでの部屋探しが主流となった今、ネットで半数以上が住む部屋を絞り込んでいることだ。
★ポイント1：物件広告は結論を出せるほど充実した情報か？
所有物件の空室がある場合は、まず物件広告の状態を見直したい。入居者がどの部屋に決めるか結論を出せるぐらい、物件広告の情報を充実させているだろうか。
「たとえばSUUMOでは物件の写真、周辺環境、キャッチコピー、動画、パノラマ画像で、それぞれ点数づけされ、点数の高い物件広告ほど、目立つように表示されやすくなります。そのため物件広告の写真やキャッチコピーを充実させるなど品質を上げる必要があります」（木津さん）
物件の写真は精度はもちろんだが、部屋の全体像が分かると喜ばれる。たとえば賃貸の図面では、窓の大きさが腰高なのか、吐き出し窓なのか分からない。窓の大きさが写真で分かると、どこにどんな家具を置けるのかイメージできるようになる。
「ほかにも避けたいのが、ロフトがある場合の図面で、間取り図の洋室の上にうすく×印で上部ロフトと明記されたケース。それでは伝わりにくいため、部屋とロフトをわけて図面を用意するのがベスト」（木津さん）
★ポイント2：大手3サイトと業者間流通に掲載されているか？
宅建士の資格を持ち、不動産会社での勤務経験がある玉井さんは次の点を指摘する。
「ネットで住む部屋を決断できるぐらい、写真が充実し、魅力的なキャッチコピー、設備の詳細についてちゃんと書いてある物件は意外と少ない。仲介業者任せにせず、大手3サイト（スーモ、ホームズ、アットホーム）に自分の物件情報がちゃんと載っているか？
業者間サイト（リアプロ、東日本レインズ、atbb、スーモBtoB）にも自分の物件が載っているかどうかも、チェックしておきたいポイントです。これで入居者の目に留まるかどうかが変わってきます」（玉井さん）
★ポイント3：仲介業者に支払う費用、入居者の初期費用は？
次は仲介業者に対して支払う費用や、入居者が支払う費用も周辺の物件と比較して適正かどうかを見直したい。
「入居者が支払う敷金礼金がゼロでも、鍵の交換費用やクリーニング費用など別の名目で初期費用が高くなっていないかどうかも確認しておきたいポイントです。カーテンや照明器具を付けてあげることでも入居者にとっては初期費用が下がることになり好印象です」（玉井さん）
★ポイント4：キーボックスを物件に用意しているか？
空室対策として見逃されているポイントに、キーボックスを大家さんが用意していないことが挙げられる。
「現地に部屋のカギがないと仲介会社が嫌がることがあります。仲介会社は1組につき3物件ぐらい案内し、3件目の後は店でクロージングしたいと考えるもの。
鍵を取りに行ったり、鍵を返しに行ったりする手間を省きたいのです。キーボックスがない物件は、1つ面倒な工程が増えることになります。キーボックスをつけることも間口を広くするポイントです」（木津さん）
★ポイント5：空室でも内見に備えて通電させておく！
リフォーム後、空室は電気が使えないようにしている場合も多いだろう。それも「チャンスロス」になるようだ。
「内見をするのは夜間もありますし、昼間でも曇っている場合や雨で暗いときのご案内もあり、電気を付けることが多々あります。
たまに通電していない部屋があるのですが、部屋が薄暗くマイナスイメージに。理想は、部屋の電気をつけっぱなしの状態で、ブレーカーが落ちている状態です。ブレーカーを上げると全部の部屋の電気がつくのがベストです」（玉井さん）
★ポイント6：共用部の清掃は万全か？ クモの巣やゴミはない？
あるオーナーから「なぜここまで設備を付けて入居者が決まらないのか」と木津さんが相談を受けたケースでは、共用部にクモの巣があったり、自動販売機の横のゴミ箱にゴミがあふれていたり、共用部が汚れているケースがあった。共用部も内見時に見られていることを意識したい。
「遠方の物件でも今は遠隔で掃除を依頼できるなど、いろんなサービスがあります。繁忙期には共用部の美化も徹底しましょう」（玉井さん）
今回ご紹介したポイントを、この時期にぜひ見直して入居につなげていただきたい。
