2024年の幕が上がった。不動産投資市場はどのように推移していくのか。投資を取り巻く環境は、金利情勢次第で大きく変わりそうだ。
黒田・前日銀総裁下の10年間で導入された異次元の大規模金融緩和は、不動産市場に大量の緩和マネーを送り込み、不動産価格を大幅に押し上げたが、今年は植田・日銀総裁がいつ金融緩和から金融引き締めに舵を切るかが注目されている。
2023年12月の金融政策決定会合では、長短金利操作（イールドカーブ・コントロール、YCC）と、2016年2月に導入したマイナス金利の解除を共に見送ったものの、2024年はこの金融政策が変更されることが見込まれている。
「マイナス金利解除は最も速くて今年７月を想定する」「今年１月の金融政策決定会合で長短金利操作を解除する」「今年の春季労使交渉(春闘)の結果を見てから夏以降に長短金利操作を解除する」「マイナス金利の解除を早ければ７月にも解除するが、ゼロに戻すだけで当面はゼロ金利が続く」「マイナス金利解除は2025年まではない」
賃上げが金融緩和解除のカギ
こうしたさまざまな見方が新聞紙面などで市場関係者や専門家の声として紹介されている。
ただ、いずれにしても、足元のインフレ経済下で労働賃金を上げることが前提条件となっていることが共通項である。
2022年後半からのインフレは、ロシア・ウクライナでの開戦に伴う資源高によるもので、いわゆるコストプッシュ型と呼ばれており、「海外資源高⇒輸入価格上昇⇒インフレ」という構図になっている。
これを「賃金上昇⇒需要拡大⇒インフレ」という構図にもっていく、需要けん引型によるインフレ社会にすることで金融引き締めに転じ切れるかがカギになっている。
企業業績は2024年3月期に3年連続で最高益を達成する見込みだが、円安と商品・サービスの値上げにより最高益を出す中で、企業は内部留保でため込むだけでなく従業員にどれだけ還元するかを日銀は金融緩和解除の軸に置いている。
昨年の春闘では大幅な賃上げを実現させたが、商品・サービスの値上げを吸収しきれるほどの賃上げではなく、実質賃金はマイナスである。
一方で、物価上昇率については、日銀は2023年度と2024年度で2.8％ほどを見通すが、2025年度には2％に到達しないとの予測である。
住宅ローン比較サイトなどを運用するＭＦＳ（東京都千代田区）によると、マイナス金利の解除については、今年の3月の春闘と7月の賃金統計、7月の展望レポートで問題ないことが前提だとし、この3つの中で1つでも疑義が生じるようなことがあれば2025年以降にずれ込む可能性もあるとみている。
ある金融の専門家は「日銀の植田総裁は住宅ローンで国民の負担が増すことに注意を払っているのではないか」との見立てを披露する。
消費者の金利上昇に対する警戒感が上がると住宅ローンの繰り上げ返済を活発化させてしまい、賃上げがあったとしてもその分が消費に回らず繰り上げ返済に回ってしまい経済を潤さなくなれば好循環のインフレにならないことも懸念していると読む。
家賃を上げやすい環境が整う
とはいえ、金融緩和の解除は時間の問題だとする見方が大勢を占めている。不動産業界は有利子負債が多いことで、一般的に金利上昇局面に突入すると不動産会社の株価やJ-REITの投資口価格が下落に向かいやすい。
不動産を投資商品として運用する際には、金利の低いこれまでは借金の元本がアセットに対してどれだけあるか、年間のキャッシュフローに対して負債がとれだけあるかというレバレッジを見ていればよかったが、マイナス金利が解除され、ゼロからプラスに向かうようになれば実際の支払い利息に対して何倍のキャッシュフローを稼げているかという評価が重視されるようになる。
その反面、マイナス金利がいざ解除されることになれば、不動産業界に対する悪材料の出尽くしと見なして不動産市場をウオッチする証券アナリストが投資判断を引き上げる可能性もある。
特に賃貸住宅マーケットにとっては、賃上げにより入居者の家賃負担能力が増して賃料収入の増加が期待でき、金利コストの上昇分を吸収できる。つまり、家賃を上げやすい環境が整うチャンスにもなり得る局面を迎える。
FIREを成しえた個人不動産投資家の一人は、「金利が上昇に転じると言っても、急上昇するわけではなく、安定した適正賃料が得られるのであれば問題はない。長期金利が1％を超えたとしても世界水準から見れば低い金利である」と話す。
この世界的に見て低い金利の時期は少なくとも2024年いっぱいは続くと強調するとともに、新たに不動産投資を始める投資家予備軍であったり、運用資産の積み上げを検討する投資家はなるべく低い金利のうちに行動することが求められている。
健美家編集部（協力：（わかまつのぶとし））
