改正建築基準法が2025年4月に施行される。脱炭素社会へ対応するために原則として、住宅を含む全ての建築物に「省エネ基準への適合」が義務付けられることで、「建築確認・検査」と「審査省略制度」の対象が変わる。多くの2階建ての木造住宅が該当する「4号建築物」が、①「新2号建築物」と、②「新3号建築物」となる。
これにより4月1日からは、①の新2号建築物では、木造平屋建て延べ床面積200㎡超を対象に、全ての地域で建築確認・検査（大規模な修繕・模様替えを含む）が必要となり、審査省略制度の対象外となる。
②の新3号建築物では、木造平屋建て延べ床面積200㎡以下を対象に、都市計画区域等内に建築する際に建築確認・検査が必要となり、審査省略制度の対象となる。
いわゆる「4号特例が縮小」され、延べ床面積200㎡以下の平屋建てを除く多くの新築住宅で構造などの審査が必要となるほか、増築や改築、リフォームでも建築確認申請が必要になる。
改正前の4号建築物は、確認申請書・図書（一部図書省略）であったが、改正後の新2号建築物では、「確認申請書・図書」+「構造関係規定等の図書（新たに提出が必要）」+「省エネ関連の図書（新たに提出が必要）」になる。
中古住宅が年々増加し、それが空き家化に向かうことが懸念される中、国は中古住宅をリフォーム・リノベーションすることで価値を保ちながら長く住み続けられる政策を推し進めている。
少子高齢社会で人口減少が加速化していることもあり、新築を増やすよりも既存住宅を有効に使う方向に舵を取り始めている。また、新築住宅の価格が高騰していることで、消費者が中古住宅を選択する傾向が強まっている。
リフォーム・リノベーション費用がアップする可能性
中古住宅を購入する際に消費者はリフォーム・リノベーションを検討することが多い。特に健美家の読者のような不動産投資家の中には、中古戸建て住宅を購入してリフォーム・リノベーションをしてから入居者を付けるが、4号特例縮小による影響を気にしている投資家が少なくないのではないか。
工務店などの住宅建築業界では、改正法を受けて従来簡略化されていた設計図や構造計算が必要なケースが増えることで、これまで必要のなかった建築士など設計を行う会社に依頼する費用が増えるとされる。
これにより工事全体に占める設計関連コストが1割程度アップするとの見方もある。
さらに大きい部分は、リフォーム・リノベーション工事である。
築古ほど構造計算上、構造補強工事が必要になったり、省エネ対策が講じられていないため、省エネ基準に適合するための工事費用が必要になるケースが多いとみられ、こうした工事は、百万円単位での追加費用かかる公算が大きい。
旧耐震基準で建てられた住宅では耐震性への対応が追加される。法改正と直接的に関係があるわけではないが、工事現場の人手不足に伴う人件費のアップと、工事期間の長期化に伴う費用アップを勘案すれば、大掛かりな工事になるほど影響が大きくなりやすい。
こうしたことを踏まえると、リフォーム内容を当初予定よりも縮小して全面的な改装がしづらくなる。
「フルリノベーションの場合、800万～1200万円が一つの目安になってきたが、4月以降は2割前後コストアップする可能性もある」(都内の工務店)。
中古戸建て投資では、利回りの高さに魅力を感じて参入する投資家が多い中で、従来よりも物件取得にかかるその利回り目線を今後は修正しながら臨む必要がある。
健美家編集部（協力：（わかまつのぶとし））
