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個人事業主としての不動産賃貸業を廃業!?物件をもう購入しない2つの理由

モーガンさん_画像 モーガンさん 第46話 著者のプロフィールを見る

2022/12/5 掲載

こんにちは、モーガンです!早いもので師走ですね。読者の皆様はお元気にお過ごしでしょうか。

私は4月に入学した建築学部の課題に忙しくさせてもらっています。先日も土地の条件に合わせて別荘を設計するという課題が出されて、深夜まで製図版に向き合っていました。

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でも、ダメですね。アラフィフとしては寝ないと体力が持ちませんし、良いアイディアも出てきません(苦笑)

20代の同級生が徹夜で完璧に仕上げてくるのを横目に、教授から怒られないギリギリのラインを見極めて、体力を温存しようとしてしまう自分がいます。当然翌日仕上がった成果物には圧倒的な差が。若いって素晴らしい・・・。

「 人生100年 」時代に突入したと言われていますが、夢を実現するのは早目であることに越したことはないなと思いました。皆さんの20代、30代は無理が効く貴重な時間です。知力・体力が衰える前にぜひ夢に向かって行動してくださいね!

さて、12月といえば個人事業主の締めとなる月です。個人事業主で不動産投資をしている方は、来期の方針について思案し始める時期ではないでしょうか。

私のメインは法人ではあるものの、個人事業主としても賃貸アパートを2棟ほど所有しています。少しでも参考になればと、私の個人事業主の来期以降の方針をお話ししたいと思います。

■ 不動産賃貸業は廃業予定!?

結論から申しますと、個人事業主としての不動産賃貸業は来期以降、力を入れないつもりです。

所有している2棟のアパートはここ1-2年で売却を予定していて、その段階で不動産賃貸業としては実質の廃業状態になるかもしれません( 他の事業はやる予定なので、廃業届けを出すかは、その事業の状況に応じて決めようと思っています )

この2棟のアパートは私がまだ会社員の時に、与信を使い切ろうとアパートローンで購入した築20-30年のアパートです。それぞれ千葉県、埼玉県の郊外にありますが、駅から徒歩10分圏と立地が悪くないものを買いました。

利回りにして9-10%弱くらいで、当時勢いがあった地銀さんのおかげで融資の利率は1%台。期間も20年くらいで借りられたので、そこそこ上手く回っています。

私が4年前に介護を理由に専業になった時には、この家賃収入に随分と助けられました。法人の所有物件と違って、生活に困った時には使うこともできますし、今でも私の生活を支えてくれている面があります。

しかし、長期保有しているうちに、それなりの修繕が発生するようになりました。雨漏りが発生したり、老朽化に伴いユニットバスを丸々交換する必要が出てきたり、と数十万円の出費が重なることも出てきたのです。

これらの費用はこれまでのキャッシュフローの蓄積などでカバーできるといえばできるのですが、難易度が高い修繕ですと管理会社さんへの丸投げでは上手くいかず、現地に赴いて業者さんと何度も折衝する必要があります。その負担が大きくなってきました。

私は専業になったのを機に、事業拠点を茨城県に移しているため、アパートまでは高速道路を使って1時間半の道のりでこの先もずっと管理していくのは難しいと判断しました。融資の固定金利期間が切れるタイミングで売却、精算する予定です。

■ 個人事業主で物件を追加購入しない2つの理由

もちろん、物件を売却する分、その補充として追加購入するという選択肢もあります。しかし、次の2つの理由で、その道は取りにくいと考えています。

一つ目の理由は、個人の融資の条件が法人に比べて悪いということです。個人事業主で融資を申し込むと、個人所得の大きさも審査の対象になってきますが、専業になって以来、私は法人から給与を多くはとっていません。

会社員の時と違って、高いスーツや鞄を買う必要はなかったり、飲み会で後輩や部下に奢るという機会もなくなったりと、給与を高くする必要がなくなってしまいました。

かつてアパートローンの審査を受けた時と比べると給与の額は、1/3から1/4程度の水準に抑えているため、今審査を受けると否決される可能性もあります。法人のメインバンクに相談してみたところ、「 個人の方はどうなるか読めない 」と言われたことも。

それだったら、実績も積み上がって条件も良い法人のプロパー融資で購入した方が簡単でいいということになります。

2つ目の理由は、短期譲渡税の問題です。ご存知の方も多いと思いますが、個人事業主で譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のうちに売却すると、約40%と非常に高税率な短期譲渡税が課せられてしまいます。

物件を購入して上手くいけば良いですが、もし想定しないような事態に陥って早期に売却撤退しないといけなくなった時に、高額な税負担を強いられます。泣きっ面に蜂のような展開は避けたいところです。

昨今の高騰する市況の中では、収支計画がギリギリだったり、癖の強い物件だったりを購入せざるを得ないこともあるでしょう。短期譲渡税というペナルティのない法人で購入しておいた方が安全という見方もできます。

■ 法人での事業拡大を加速していく

私は個人事業主として9期運営してきていますが、途中から事業拡大の頭打ち感を継続的に感じてきました。上述した2つの点の他にも、

・かぼちゃの馬車事件などで個人事業主が破産したことをきっかけに個人事業主への融資が抑制される
・社会的信用の低さからステークホルダーに信頼されにくい

などを経験してきたからだと思います。

そこで、若い方がこれから始めるというならば、法人で実績を作っていくことに、資金、信用、そして時間を振り向けていくのが良いのではないかと思います。

個人事業主も設立費用が安いなどのメリットもありますから一旦設立するのも良いかもしれませんが、私のように行き詰まる前の段階で法人を育てておくと良いですね。

私が実践した法人の育て方については、第21話に書いてあるので良かったら参考にしてみてください。

参照:2年ぶりのアパート購入! 7000万円の信用保証制度融資をフルローンで受けられた要因は財務体質改善にあった

もし法人の実績が不十分だとお感じでしたら、来年の目標として取り組んでみてはいかがでしょう。私も引き続き、法人で不動産投資を拡大していきます! では、また♪

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ モーガンさん

モーガンさん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

Twitter:@tsukubanosorani
ブログ:モーガンの築古不動産投資


■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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