こんにちは、すずまるです！
第一話のプレビュー数が1万を超えました。読んでもらえるとやる気がムクムクムクと湧き上がります。本当にありがとうございます！ありがとうございます！
さて、第一話、第二話では、3年半前に初めて購入した、都内の中古マンションについてお伝えしました。
→第一話 1棟目購入までの流れ編
→第二話 1棟目購入から今までの収支編
そんな1号物件ですが、購入してから丁度3年目に、売却するのか保有し続けるのかを考えるタイミングがありました。
結論から言うと、【融資を借り換えて、保有し続ける】ことにしたんですが、その選択の理由と、融資の借り換えが結構大変でお金もかかったので、その詳細について書いていきたいと思います！借り換えを検討している人の参考になれば嬉しい！
ちなみに物件のスペックは以下
- 所在地：都内
- 金額 ：8,700万円
- 利回り：約8.5％
- 構造 ：重鉄骨築24年
- 1棟もの（11室）
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事の発端は、物件購入から丁度3年が経つころ、銀行から届いた一通の手紙。
「3年経ったけど、変動金利に変える？どうする？」という内容だった。
そう。融資を受けたO銀行は、借入時は固定金利だけれど、3年経った時点で、固定金利か変動金利かを改めて選択できるのだ（全ての人に対してそうなのかはワカリマセン）。
変動金利にすると、金利は3％→3.375％に上がる。その一方で、繰り上げ返済解約金は“残債の2％→1％”に下がる。約8,000万の残債があったので、1％というと80万円の差である。これは大きい！
この時点で、こんな考えが頭をよぎる。
「おや？解約金が下がるなら売却しちゃう？今の市況ならキャピタルゲインが得られるかもだし、市況的には今がピークとも言われてるし。なにより洗練された投資家たちがこぞってやっている、売却とやらを経験してみたいゾ」
■保有しつづけることに決めた！その理由は・・
しかししかし、考えた結果、まだしばらく保有することに決めた。
理由は、
①長期譲渡になるまで待ちたい
個人で所有している物件だから、5年以上所有すれば、売却時の税金が20.315％と安くなる。（保有期間5年以下で売却した場合は短期譲渡となり、売却益に対して39.63％の税金がかかる。）←これが圧倒的理由
②この一棟だけで青色申告をキープしたい
この物件は11室なのだが、「5棟10室」基準を満たしているため、事業的規模があるとみなされる。そのため、確定申告の時に青色申告をすれば、不動産所得から65万円を控除できる（黒字を65万円圧縮できる）。これ1棟もっていれば青色申告にできるのは、のちのち有難い。
③大きなトラブルもなく安定して稼働している
④今は、自己資金があまり必要ではない
⑤物件に愛着がある。シンプルに売りたくないw
この時はまとまった資金が必要ではなかったし、安定して稼働してくれていて月々のキャッシュフローもプラスだったので、長期譲渡期間になるまで待つことにした。短期譲渡か長期譲渡かで手元に残るお金が全然変わるので、急ぎ現金が必要じゃないのなら、5年間は持ちたいものである。
ちなみに！
②の青色申告は、自分で役所で申請する必要があるんだけど、知っていないとできないし、もちろん誰も教えてくれない！人任せにしてたらいけない、、自分で調べて動かねば！とめちゃくちゃ実感した出来事でした。
■初めての借り換え打診！金利は下がったけれど…！
まだまだ一緒にいようね！これからもよろしくね！！と1号との結束を固めたところで、貸して下さっている銀行さんに感謝しつつも、金利を少しでも下げられないかな？と考えた。
早速、以前物件を持ち込んだことのある地銀さんに聞いてみたところ、「取り組めますよ！」という回答！！！なんとありがたい‥！！！
提示された融資条件は以下。
- 金利 2％（既存は3％）
- 期間 26年（残存期間と同じ）
- 金額 7,950万円（残債 7,983万円）
- 融資金額は残債には届かなかったけれど、
金利3％だと、返済は36.9万/月
金利2％だと、返済は32.7万/月
実に4.2万円もCFが変わるのである！これはデカい！！
しかし、はやる気持ちを抑えつつ、真顔でシミュレーションをしてみる。オーバーローンで諸経費まで賄えたらよかったけれど、融資金額が伸びなかったため、借り換え費用は結構な金額になった。
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△79.8万 |
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△18.5万 |
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△43.7万 |
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△33.0万 |
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△32.7万 |
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△10.1万 |
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△6.0万 |
| 合計 | △約224万円 |
ぎょぎょ！思ったより高額！
■借り換え時のシミュレーション
さて、借り換えるべきか、借り換えないべきかを検証してみた。
【①借り換え費用がいつ回収できるか】
金利が3％→2％になった場合、月々の返済は4.2万円減るので、【224万円÷4.2万円＝53ヶ月】。つまり、4年5か月ほどで、借り換え初期費用を回収できる計算になる。結構時間かかるな……笑
【②売却時の売却益は変わるか】
あと2年で長期譲渡になるため少なくともあと2年間は保有すると仮定して、2年後の残債を比べてみると、93万円の差が出る（うち33万は借り換え時に払った自己資金だが）
2年後の残債
- 3％の場合→残債7,547万円
- 2％の場合→残債7,454万円
→93万の違い！
①②を合わせると、
丁度2年後に売却した場合、借り換えた方が、トータル30万円のマイナスになる計算だ。
・・・って、マイナスやないかーーーーい！！！！！爆！！！！！！！！
・・・正直に告白すると、
抵当権を再設定する際に、また抵当権設定費用（33万円）が必要になると知らなかった！！！笑！！！司法書士報酬だけだと思ってた！！！爆！！！金消契約当日に請求書を渡された瞬間、ヒッと声が出そうになったのはここだけの話。
あと、「経過利息（18.5万円・一括返済をする月の利息分）」も、支払いが必要になると知らなかった！！！！
つまり、借り換えが決まった後に増えた（知った）必要経費が計51万円もあったのである。笑
あとからそれ知っても、後戻りできないよ・・・・・・・・・・・・・・みんな、無知は罪だよ。私の屍を超えてくれ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
おしまい
・・・という訳にはいかないので、ポジティブ要素も集めてみる。
3年後に売却した場合は、トータル50万円のプラスである！！やったー！！！！！ 長期譲渡期間に入ってから売り出した場合、きっとなんだかんだで1年くらいかかって、実際に売却できるのは3年後くらいになるだろう。うんきっとそうだ。そうに違いない。そうであってくれ
ちなみに5年後に売却する場合はトータル201万円のプラスである！！やったー！！（その2年という時間の方が大事とか言わないで）
また、借り換えにかかった諸費用は経費にできるので、今年は大きく税金が下がる（なんなら還付されそうな勢い）。
更に、この地銀さんと一度お取引できたら、今後も融資を相談できるのではと感じる（という強い願望）。
以上より、
当初のシミュレーションとは正直結構違ったけど、人生初の借り換えを経験させていただき、この物件とより末永く歩んでいく決心が固まり、物件との絆が深まり、方向性も決まってすっきりし、借り換えて良かったかなと思っているのであります！！！！
ちょっとこの記事を書いていて、関わって下さった銀行の皆さんに対して、申し訳ない気持ちが沸きあがって来てる………物件、長く持ち続けます！みなさん、借り換えをする時には、しっかりシミュレーションしましょうね！
■借り換えをして思ったこと
ということで無事に借り換えをすることができたのだが、強く感じたことがある。
そもそも！！！不動産初心者の時に、多くの仲介さんに、「融資はいつでも借り換えができるから、多少高い金利でも、借りられる時に借りておいた方が良いですよー！」と言われたのである。ピュアなすずまるは、その言葉を鵜呑みにしていたのですある。
なのに、
借り換え、だいぶお金かかるやん！！オーバーローンで諸費用を賄える場合もあるだろうけど・・・、今回は結構手出しがありました。借り換えにはお金がかかるかも‥という頭でいた方が良いなと思います。
第二に、
借り換えなら、融資審査は比較的簡単かと思っていたのだけど、体感的には全然そんなことなかった。というか普通に新規購入の時と同じくらい厳密に審査してくださった感覚だし、必要な提出書類も普通に多かった。
担当の銀行員さんはめちゃ多忙そうだったのだが、大量の資料を集めて通して下さった。いつも誰かに助けられている不動産人生です。本当にありがとうございます。
なので、
「いつでも借り換えできるから高金利でも借りておこう」というのは、ちょっと違うなと思ったのでした。最初に貸して頂いた銀行さんにも申し訳ないしね。新規購入時の融資は、やっぱりこだわった方が良いなと思いました。
■まとめ
大好きな1号を持ち続けることに決めて、心が晴れ晴れしています。売却を一度検討した・・とか言ったけれど、愛着のある物件だから、心の奥底では売りたくないと思ってたようです。笑
これからも、丁寧に運営していけたら良いなと思います。（大きなトラブルがありませんように！！）
Twitter(＠hirumunai)では日々のフ活やあれこれをツイートしているので、こちらも良かったらチェックしてもらえると嬉しいです！
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
（追伸、この記事を書き始めた当初は、「2年後に売却した場合はトータル●万円のプラスになるから借り換えを決めた」という内容になるイメージでしたww今、自分でウケてますw）
今度こそほんとうにおしまい！
