狭小地や、駅徒歩20分の立地など、一見、難があると思われる場所で、コストを抑えた小規模賃貸で成功している例がある。
たとえば駅徒歩20分の立地にある、バイクガレージ付き賃貸では、バイクファンから問い合わせが殺到し、相場の2.5万円ＵＰの家賃で満室が続いている。
ほかにもサラリーマン投資家からの要望に応じて、都心狭小地で縦の空間を活かして収益性を高めた小規模賃貸がある。手掛けているのは、リツデザイン一級建築士事務所代表の吉田立氏だ。コストを抑えつつも収益性を高めるポイントを聞いた。
大多数に気に入られなくていい。ニッチな層を狙って
圧倒的に住みたいと思わせ、確実に入居者を決める
神奈川県横浜市の上大岡駅から坂を上って徒歩20分。賃貸住宅が2棟建っていた土地に、女性向け賃貸への建て替えの相談を受けた吉田氏。
駅から遠いことから、女性専用賃貸ではなく、幹線道路沿いで高速道路IC至近の立地を活かして、バイク愛好家向けの賃貸住宅を提案し、形にしたのが冒頭の写真の物件だ。
「私自身、バイクに乗っていた時期があり、バイク愛好家のニーズを把握していました。ハーレーなど200万円ぐらいする高級バイクは愛好者も多いのですが、防犯性に配慮したガレージが必要で、賃貸住宅だと駐車スペースがないのが難点でした。
調べてみると、この付近では、バイクを停められるコンテナタイプのガレージが3年空き待ちの人気で、バイクガレージ付の賃貸に至っては横浜駅周辺までいかないと存在しません。バイクが停められるコンテナが沿線の各駅に１つあるかないかで、空きが全くありませんでした。
バイクガレージの月額はだいたい2万5000円ほど。バイクガレージ付き賃貸なら、家賃にその分、上乗せした賃料が見込めます」
バイクガレージはローコストで設置できる点も魅力
募集早々に満室。空きが出ても口コミで埋まるように
バイクガレージを設けることは、駐車スペースを確保できればよく、工夫次第でさほどお金をかけずに、ローコストで実現できる点も魅力だ。
たとえば今回のケースでは高級感のある外観デザインだが、木造であることで、木造戸建てを新築するのと同等の建築費で建てているというから驚く。
入居者を募集するために、吉田氏自ら物件のホームページを制作し、リリースすると、仲介業者が困るほどに問い合わせが殺到し、1ケ月もかからず満室に。
「バイク愛好者が集うコミュニティがあり、退去する人がいれば、コミュニティでの口コミを通して、次の入居者につながるように考えました。6戸中2戸は2台バイクを停められるため、バイク好きのご夫婦が住まわれていますが、あとはバイク愛好者の男性入居者ですね」
バイクガレージ付き賃貸は、まだまだニーズがあると吉田氏はみている。特に、郊外に出かけるのに便利なICに近い、幹線道路沿いの立地が狙い目だという。
サラリーマン投資家からの依頼にこたえ、
都心狭小地で、ローコスト化と差別化を考えた賃貸住宅
ほかにも東京の清澄白河駅から徒歩0分の都心狭小地を活かした縦割りメゾネットの賃貸がある。
「敷地の幅5.5ｍ、奥行が10ｍぐらいの狭小地です。オーナーはサラリーマン投資家で、初めて土地から購入し、新築するということで、ローコストで高収益を望んでいました。
工務店さんから、普通に建てたら、うまくいかないから、妙案はないかと相談を受けました。縦の空間を活用して、2フロアに、メゾネットを2戸ずつ設ければ、バルコニーが2フロアに1つですみ、エレベーターは7階までいかずに、6階までですむのでコストカットできると考えました」
ほかにもRC打ち放し仕上げを活かし、住人がカスタマイズできる仕掛けを残すなど工夫も凝らしている。また将来的に1フロアを1戸で使うこともできるように、乾式間仕切壁にしている。
「都心狭小地でオシャレな生活ができるように、デザインに力を入れ、見た目のキレイさだけではなく、空間のおもしろさを占有する楽しさを作ることを心掛けました」
その結果、メディア系の編集スタジオやデザイン事務所のオフィスなど、オフィスとして利用するケースが多く、相場より高めの家賃設定ながら、入居者が埋まる結果となった。
吉田氏は、賃貸住宅を建てる場合には、土地から相談に乗っている。最後にこれから賃貸住宅を建てる人に向けてアドバイスを！
「60戸作ったら万人受けを狙わないといけませんが、6戸程度の小規模なら、オーナーが熟知している業界で、ニッチなものを作るのがいいでしょう。
リアルに世界観やターゲット層を絞り込むことができる、身近でイメージできる市場を狙うことがポイントです。そうした小規模賃貸の可能性はまだまだあるのではないでしょうか」
さらにこれからの時代に欠かせないことが、「ローコスト化による収益改善」である。
「数年前と比較すると、建築費は大幅に上がり、10年前と比べると4割近く上がっているケースがあります。小規模であるということは木造で対応でき、シンプルな構造にすることで収益性を高めることができます」
収益性の改善につながる工夫は、設計時点で、ぜひ採り入れたいものである。
●取材協力：アーキテクツ・スタジオ・ジャパン株式会社（ASJ）
約3000人が登録する日本最大級の建築家ネットワーク。全国各地のスタジオや定期的に開催するイベントで、さまざまな建築家と出逢い、話し合える場所を提供している。
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健美家編集部（協力：（たかはしようこ））
