大手不動産ディベロッパー会社が分譲している、ブランドマンション。高い人気を誇り、中古になっても価値が落ちない物件も多くある。
今回、マンションリサーチは、前回の「東京都」に続き、2021年から2022年にかけて高騰率に着眼し、「大阪府」「兵庫県」「京都府」の資産価値の高いブランドマンションを「ブランド別」「マンション別」でランキング。
東京都のランキングとの比較も交えながら考察する。また「マンションレビュー」から提供頂いた各マンション毎（TOP５）の口コミも掲載している。
■対象
対象は、2001年以降築かつ40m2以上のマンション。
■ランキング1．マンションブランド別「資産価値」ランキング
同ランキングでは、各ブランドの資産価値を独自に算定し、ランキングにしている。この算定では、ランキングが高ければ高いほど、そのブランドが「安定的に資産価値が上がる」ということを示している。
○算定方法
2021年、2022年に販売があった各ブランド銘柄のマンションのうち、2022年に2021年比で高騰がみられた各ブランド銘柄のマンションの割合を算定。
たとえば、2021年と2022年に同じブランドのマンションが10棟販売され、そのうちの7棟が2022年に高騰していたらその割合は70％となる。この値が高ければ高い程、そのブランド銘柄を購入すれば価値は下がりづらいといえる。
東京都は、1位がパークタワー、2位がシティテラス、3位がブリリアだが、大阪府・京都府・兵庫県ではブリリアのランクは低く、東京都では高騰率81.25％のシティタワーが90％で1位となっている。
東京都では90％を超えるブランドマンションは4つだが、関西エリアは1位のシティタワーのみ。やはり、東京都のほうが総じて高騰率は高いようだ。
■ランキング2．マンション別「価格高騰」ランキング
続いては、ブランド別ではなくマンション別の「価格高騰」ランキング。各ブランドマンションの資産価値を独自に算定し、ランキングにした。この算定では、ランキングが高ければ高いほどそのマンションの資産価値上昇幅が大きいということを示している。
○算定方法
2021年、2022年に各ブランドマンションのうち、2022年に2021年比でどの程度の高騰がみられたかをランキング。
2021年の平均価格が1億円、2022年の平均価格が1億1,000万円であれば、その高騰率は10％となる。この値が高ければ高いほど、そのマンションの価値は下がりづらいといえる。
ランクインしたマンションは、ほぼ「高層」および「ビッグコミュニティ」という特徴に当てはまる。
また、大阪市北区や神戸市中央区など、商業地区の高層マンションもトップ10位中５つランクインしていることから需要の高さが伺える。商業地区の高層マンションは60m2換算で5,000万円を超えており、ブランドマンションの中でも高価格帯の物件が多いようだ。
■TOP5までのマンションの口コミ
「マンションレビュー」より、上位5位までのマンションの口コミを紹介する。
※口コミは原文のまま掲載。
□5位 ブリリアタワー神戸元町
「立地やタワーマンションである事を考えれば良いと思う。
ただ、今後の資産価値を考えると管理をきちんとしないと高級感がなくなり、タワーマンションの中でも人気が低くなる可能性がある。とにかく、普通のマンションにしないで欲しい。」
「神戸の中ではかなりいいマンションと思われる。ファミリー世帯、DINKS、単身者、いずれもおすすめできる。また築13年程度であるが、大規模改修を行なっており、修繕積立金なども問題なく運営できていると思われる。」
「非常に閑静で、治安もいい。また、西神・山手線と、JR、阪神が使えるため、アクセスが非常に良い。経年劣化については、いつ工事が入るかというのは気になるところ。投資対象としてもおすすめでき、また、ファミリーで購入する分には購入価値がある物件だと思う。」
□4位 パークホームズ西九条リバーフロント
「とにかく飲み屋さんが多いのでサラリーマンやOLさんが会社帰りに飲みに行くのには向いていると思う。都心へのアクセスがいいところに住みたいけどあまり高すぎないところがいいと思っている人は住むのは向いていると思う。」
「JR環状線＆ゆめ咲き線、阪神、地下鉄が乗り入れており、交通アクセスはとても良いです。駅周辺の飲食店は居酒屋さんが多く、有名チェーン店ではすきやや王将、大阪王将があります。スーパーとしてはライフがあります。」
□3位 シティタワー神戸三宮
「総合的には、とてもおススメできるマンションだと思います。
いまは中古価格も高くなっているようですが、現時点での利便性や、今後の開発計画（近隣の古い商業施設が、西日本随一のバスターミナルになる、図書館や劇場が併設されるなど）が進んでいくと、もっと便利になり、人が集まり、便利な商業施設も集まってくるのではないかと思うので、価値はもう少し上がっていくのかな、と感じています。
ここまで利便性の高い場所に慣れてしまうと、次の引っ越し時にレベルを下げるのが怖いくらいです。」
「神戸三宮を代表する高価格のマンションと感じる。高所得の方が住まい続けられるよう、価格が下がらぬよう管理や修繕を充実させるべきかと思う。三宮駅周辺の容積率が制限され、タワーマンションの建設が抑制されたことから、新規のタワーマンションは出現しないので、管理がしっかりしてさえいれば物件価値の下落の心配が少ない。」
「購入価格はどこの部屋も高いですが、価格相応の設備や便利さはあるのかなと思いました。また何よりも、徒歩5分も歩かずに三宮駅があるのはとても便利だと思います。基本的にどのようなお店も近くにあるので良い物件だと思います。」
□2位 堺東シティタワー
「何かと便利なので夫婦で老後に暮らすのには良さそうだと感じます。
学校に上がるまでの子育てもしやすいと思いますし、校区にこだわりがなければ小学校入学後も通学もさせやすいです。築年数がある程度経っているのですが、コスト次第でおすすめできます。」
「基本的に、買い物や飲食店等、銀行等の生活全般については、困ることはないし、便利だと思います。」
□1位 グランドメゾン新梅田タワー
「実際に生活してみた結果、全体として満足度が非常に高い物件であった。
特に隣と上下階の物音が全くと言ってよいほど聞こえない。
特に隣には小学生と幼児がいたにも関わらず、防音の高さに驚いた。
管理事務所で、上下階に住民がいるかを確認した。
その結果、いずれもいるとのことで、防音性能には非常に満足している。
購入価格を考えると非常に良い買い物であったといえる。」
「大阪駅から近いエリアで、理想的な生活を得る事ができます。防災対策や病院等の面も確保されていて、不安を感じる面は少ないです。都会的なライフスタイルを望む人には合っていると思います。安全面等も確保されているマンションで、おすすめの内容です。」
「大阪駅を最寄駅とする物件であり、大阪府内最高の交通環境を享受できるメリットがあります。物件周辺は商業施設が集中しており、生活に便利な環境となっています。綺麗な庭を共有でき、快適に生活できる住環境があります。」
■関西エリアのブランドマンション高騰率トップは「シティタワー」
2022年、「大阪府・兵庫県・京都府」の中で最も資産性が上がったマンションブランドは、住友不動産の「シティタワー」であることがわかりました。高騰した物件の比率は、90.00％。
売り出された物件のほとんどが高騰している。その他のマンションも高騰率は決して低くないが、総じて東京都には劣るようだ。
一方、マンション別で見てみると、最も価値上昇率が高かったのは、対前年比高騰率18.59％の積水ハウス「グランドメゾン新梅田タワー」だった。
マンション市場全体が好調であるときには、人気の高いブランドマンションはよりその好影響を強く受けるものだ。マンションリサーチでは、今後も今回のような独自の視点で中古マンション市場の動向や分析、予測を伝えていくという。ブランドマンションの価格相場はマンションナビから見ることができる。
健美家編集部
