日本の富裕層がアメリカに資産を持つ理由は、単なるリスク回避のための分散投資だけではない。やはり節税が大きな理由の一つだ。
例えば、アメリカで日本円にして土地と建物合わせて１億円の築古物件を購入した場合。建物比率を8割にできるため、購入した年から4年間、毎年2000万円分の減価償却が可能だ。つまり、不動産所得で2000万円の収益があった場合は、１億円程度のアメリカ不動産を購入すればいいと考えておけばいい。（なぜそうなるのか、理由については後述する）
2021年以降からの税制改正で個人がアメリカの不動産を利用して節税することは不可能になった。前述の方法でさらに5年所有すれば譲渡所得税が下がり、売却時も利益を得られる可能性が高いため、大きな節税効果があった。だが、普段から税務について勉強している投資家にとってはさほど問題にはならなかったようだ。
その理由は、「個人は節税できなくなったが法人は可能」なためだ。節税を意識している投資家は、法人を設立し建物は長期を前提とした法人所有にすることで所得税を抑える方法もやはり知っている。
海外不動産の売買仲介事業を手掛け、自身もアメリカに複数戸所有するK’S Signature株式会社の小嶋啓一社長は、「1つの法人が節税目的でアメリカ不動産を取得するケースは2021年以降も変わらない件数で受注しています」と話す。
では、なぜアメリカの不動産は節税効果が高いのか。理由は2つ。
◆土地と建物の評価割合が建物＞土地なケースが多い
◆（4階建ぐらいまでの建築物は）基本的に木造構造が主流なので木造の法定耐用年数を採用できるケースが多い
この2つの要素があるため、木造で法定耐用年数を超えた不動産を購入することで大きな節税効果を得られる。
法定耐用年数を過ぎた不動産の場合、減価償却に適用できる年数は簡便法により決定できる。22年となっている木造の建物の場合は、法定耐用年数の20％に相当する年数と決まっているため、4年だ。その為に、日本法人は日本の税法上4年で償却となる。（米国では27.5年で償却）
ただし、土地価格は減価償却で計上できない。つまり、高い減価償却を適用したいなら、建物割合が高い物件を購入することになる。
建物の価値１割の日本に対しアメリカは７～８割で計上できることも
◆土地と建物の評価基準が建物＞土地で計算可能なケースが多い
不動産にかかる土地と建物の固定資産税評価割合の比率が大きく違うのが、日本との大きな違いだ。日本の木造物件の場合、築22年を超えると価値は1割程度にまで減少してしまう。これに対し、アメリカの場合は比較的下がりにくく、建物を含めた不動産価値が上がるケースが多い。これから値上がりしそうな比較的郊外のエリアを選べば、土地に対し建物比率7～8割で計上できるエリアが散見される。建物より土地価格の方が低いエリアがあるのは、土地が広大なアメリカならではの特徴だろう。
◆（４階建ぐらいまでの建築物は）基本的に木造構造が主流なので木造の法定耐用年数を採用できるケースが多い
仮に外観がレンガの建物だったとしても、構造は木造という物件が多いのがアメリカの住宅の特徴となる。R C造の法定耐用年数は47年で法定耐用年数を超えると日本の税法では約10年程度で償却、法定耐用年数22年の木造物件は、最短４年で償却が可能なのだ。
このようにして、日本とアメリカとで同程度の金額の不動産を購入した場合、アメリカの不動産の購入金額の建物部分の比率が日本よりも高いため、より節税効果が高いのだ。
価値の上がり続けている不動産を狙えば資産は目減りにしくい
売却時に値段が下がりにくい可能性があることにももちろん注目されている。
すでに売却した物件を含め、カリフォルニア州ロングビーチとネバダ州ラスベガスその他で６戸の所有経験がある小嶋社長。いずれの所有物件も上昇している。そのうち4戸は売却しており、「22万ドルで購入した物件は 42万ドル、19万ドルで購入した物件は 32.5万ドル、31.4万ドルで購入した物件は62.9万ドル、9万ドルで購入した物件は11万ドルで売ることができました」と語る。
売却せずに保有している2戸も値上がりしており、9万ドルの物件は26万ドル、19万ドルの物件は 34万ドルという風にいずれも価値は上昇中だという。
日本の人口減少は確実で、空き家も増え続けている。このような背景を鑑みると、やはり分散投資としてアメリカ不動産を検討するのも一つの有効な方法なのだろう。
取材・文：（つちだえり）
