こんにちは♪ガングロ不動産です♪
突然ですが、私は今めちゃくちゃDIYにハマっておりますwww
メガ大家さんを目指していた私がなぜDIYにハマる事になったのか・・・
これには沢山のツライ事情があったからなんです！！！
■欲しくなかったけれど購入できた任意売却アパート
時を遡る事1年半前。内装業者に飛ばれました・・・・。
この物件は買取再販用に購入した物件でした。
インターネットで4,100万円で利回り10％超で販売されていたので現地へ見に行くと、カビだらけで漏水してしているし、空室だらけだし、洗濯機置き場も外だし、リフォーム代が1,000万円位掛かることが予想されました。
駐車場がない物件はよっぽど立地が良くないと私は基本買わないので、この物件も全然欲しくありませんでした。でも内覧した手前、仲介業者にフィードバックをするのが礼儀かなと思い、私は以下のような内容のメールを出しました。
「物件資料を送付頂きありがとうございました。早速内覧させて頂きました。正直申しますと、この価格では購入することは難しいです。ここだけの話、弊社で購入するとなれば2,500万円位じゃないと難しいです。（失礼になるといけないので、売主さんには伝えないでくださいね)
10部屋空室があり、お部屋の中もカビだらけで漏水が疑われます。工事費用は1,000万円以上かかる可能性もあります。売主さんに余力があられるのであれば、リフォームして満室にして売却することをおススメ致します。
人気エリアなので、リフォームしてインターネット無料を導入すれば、現状より1部屋当たりの家賃を5,000円UPが見込めると思います。もっと高く売却できる可能性があります。頑張ってくださいね！」
このメールを出して1時間ほど経った頃、仲介業者さんから電話が掛かってきました。
「メールありがとうございました！助言を頂きありがとうございます！実は私も売主さんに頑張ってほしい気持ちでいるのですが、この売主さんはもう余力がないんです…。というのも、この物件は実は任意売却なんです。
サービサーが納得すればいくらででも売却できるので、2,500万円なら購入できるという事であれば買付を入れて頂けますか？私は正直2,500万円でも高いと思っています。2,000万円でもいくらでもいいので買付を入れてみてください」
やる気ない物件だったのに戻ってきたwww
しかも任意売却物件で2,000万円で買付入れていいってマジかーwww
そんなに安いなら欲しいwww
私は2,000万円で買付を入れてみました。しかし、サービサーが「2,500万円以上じゃないと売れない」と言ったため、結局2,500万円で購入することになりました。表面利回りは17.5％、リフォームして家賃を上げるとリフォーム後利回りで15％位が見込めそうでした。
■すぐに外回りの補修工事が完了
任意売却物件だったこともあり、買付から1か月以内に決済も終わりました。決済前に先輩工務店でリフォームの見積もりを取って工事の予約をしていたので、購入後すぐに外壁補修とベランダ防水、サイクルポートの取付を実施しました。
更に、プロパンガス屋さんにプロパン庫の新設、移設工事を依頼しました。プロパン庫を移設した理由は駐輪場の場所の確保の為とプロパン庫が汚いことによる物件のイメージダウンを避けたかったからです。
■内装工事の業者さんが見つからない
外装工事と外構工事がいい感じに完了したので、次は内装工事です♪
私はいつも利用している内装屋さんに工事を依頼したのですが、意外な返事が返ってきました。
「駐車場がない現場は施工したくないんだよねえ～。今から3日間だけ大工が空くから1部屋だけだったら施工してあげるけど、残りの9部屋は他の業者に依頼してね！」
マジかぁ！！
うち、いつもオタクに頼んでたから他に業者さん知らないんだけどwww
試しに先輩工務店に内装見積もりを取ってみたけど、いつもの業者さんより3割増しという感じで予算をはるかにオーバーしました。
「うーん・・・どうしよう。」
私は途方に暮れて、LINEのトーク一覧を眺めていました。そして見つけたのです！安く施工してくれる人、M君を！！
M君は当時35歳位で指や首に自分で墨汁で入れたような刺青が入っている元ヤンの男の子です。M君との出会いは遡る事4年前、会社の社員が巻き込まれた5台玉突き事故での現場でした。
M君の前方不注意で社員の車に減速なしで突っ込み、社員が2週間の入院生活を余儀なくされた事故です。事故ったのが会社の社用車だった事、社員が入院していた事から私が窓口になってやり取りをしていたのです。
M君と話していて、M君が個人の内装業者なこと、お金がないから仕事が欲しいということがわかりました。そこで、隣県の内装工事の仕事があるからやってみないかと提案してみました。
M君は2LDKの全面リフォーム工事を100万円で快く引き受けてくれました。仕上がりはDIYレベルだったけど、すぐに入居も決まり、良い仕事をしてくれたと感じていました。
2回目にM君に仕事を依頼したのはその1年後、私が個人で所有していた分譲マンションのユニットバスの床シートの張替えを依頼した時でした。生コンで不陸を直してキチンと施工してくれて、2日間の工事でしたが3.5万円で仕上げてくれました。
M君は全部1人で施工するから安いのです。よし、M君に頼もう！そう思って3年ぶりにM君に連絡を取ってみることにしました。
この後すぐにM君から電話があって、翌日の14時に現場で打ち合わせをすることになりました。
M君は時間にルーズなので、待ち合わせ時間に家を出るとか当たり前にあります。でも安いので私は文句は言いません！時間通りには来ないと思ってこちらが行動すれば良いだけです！！www
当初、14時の予定でしたが15時20分にM君が到着して、やっと打ち合わせが始まりました。M君には押し入れ解体とダイノックシート貼り、キッチン棚解体、クロス、CFシート、キッチンパネル、ダイノックシート張り、天井塗装を依頼しました。
工期は「急いではいないけど、なるべく早く終わらせたい」とこちらの希望を伝えました。そして、いつから現場に入れるかわかったら連絡をもらうという約束をして、その日は解散しました。
■なかなか始まらない工事と前払いの要求
M君からのの連絡を待っている間に、3週間が経過しました。その間に、いつもお願いしていた業者さんがまた大工さんが空いたという事で追加で2部屋施工してくれました。
M君は設備系の仕事は出来ないので、私はこの頃にXで知り合いになった元官僚大家さん（Xアカウント ＠Kanryo_Fudosan）にも物件を見に来てもらい、M君が施工できない部分の工事の相談を始めていました。
官僚大家さんは熊本で大手の不動産業者も利用している内装屋さんなので、一度一緒に仕事をしてみたいと思っていました。官僚大家さんには設備系の仕事を依頼するという事で話がまとまりました。
ゴールデンウィークが明けた5月6日にM君から待ちに待った施工日程の連絡が来ました。
早く仕事に入ってほしかった私はOKしました。週明けの5月9日、第一回の前払い請求がありました。
M君にお金がないことは承知だったので、支払ったら早く仕事を進めてくれるだろうと思い、前払いしました。約20万円です。それからしばらくはM君は順調に工事に入ってくれていたので安心していました。
ところが、解体・産廃処分がまだ終わらないうちからまた前払いを要求してきました。
このラインを受け取ったのが6月12日です。工事に入って1か月以上が経過していました。
今なら1か月掛けて7部屋の押し入れ解体工事すら進まない業者さんには頼みません。自分でやった方が早いです（多分2日で終わります）。でも、当時は仕事を急いでほしい余り、また前払いで20万円支払いました。
そしたらなんと、ここから仕事がストップしてしまったのです。これから1か月、全くと言っていいほどM君は現場に来ませんでした。
何度も電話で催告したのですが、「ばあちゃんが怪我をしたので家に居なければいけない」だの、「コロナに罹った」だの、「子供が熱だした」だの言って言い訳の嵐です。
さらには仕事をしていないのにまたお願いがあると言い出す始末。
■期限を決めると連絡がとれなくなって・・・
期限を決めてなかったからだらだら工事をしてるのかもしれないと思い、次は期限を設定することにしました。7月末までに3部屋仕上げて募集できる状態まで持っていってくださいと！！しかし8月になってもリフォームは進みませんでした。
これから返事がなく、「飛ばれた」感じになってしまいました。
この後、この物件のリフォームは元官僚大家さんと、“熊本の偽ふんどし王子”ことぺんいちさん（Xアカウント ＠100okuem）のおかげで秋には完了し、1月には満室にすることが出来ました。本当にこのお二人には頭が上がりません。
結果的にこの物件のリフォーム合計金額は700万円でフィニッシュし、当初の予定より少なくて済みました。インターネット無料を導入し、宅配ボックスを設置して、家賃を1部屋6千円UPしたので、リフォーム後利回りは16％で仕上がりました。
所有していてもよかったのですが、4,800万円（利回り10.69％）でオファーが来たので売却しました。
■リフォーム工事の教訓、前払いをしてはいけない！
今回、内装業者さんに飛ばれてしまって得た教訓は以下になります。
※材料費を支払うのではなく、材料支給にすればよかった
2）業者さんが仕事をしてくれない状況を数か月放置してはいけない
3）自分でリフォームを始めるという発想に至らず、業者さんが現場に戻ってくれると信じて何もしなかった自分がすごく恥ずかしい
しかし、私はこの教訓が身に染みていなかったせいで、もっと取り返しがつかない金額でまた失敗をすることになるのです。
続きはまた次回に♪
皆さんも気を付けてくださいね！！
ガングロでした♪
