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湘南の築30年アパート。DIYリフォームのビフォー&アフター

菊地美佳さん_画像 菊地美佳さん 第32話

2021/1/31 掲載

こんにちは、菊地美佳です。寒い日が続いていますね。今回は年末年始にDIYリフォームしていたアパートの一室のお話です。

こちらは数年前にオーナーチェンジで購入しました。場所は湘南エリア。2DK×6世帯・築30年程の軽量鉄骨物件です。六畳程のキッチン、6畳程のリビング、そして4.5畳の和室という間取りです。

風呂トイレ別で、長く住んでくださっている入居者さんが4組いらっしゃいます。逆に言うと、2部屋は今までに何度か入退去がありました。それでも、簡単なステージングをして少し安い家賃で募集すれば割とすんなり決まっていました。

ところが最近、長期入居で2番目に家賃が高かったお部屋で退去がありました…(T_T)。ちなみに、アパート内で家賃の1番高い部屋と安い部屋では±7,000円の差があります。このインパクトは相当です。

■ DIYで女性入居者向きのフルリフォームを行うことに

この物件は自主管理なので、退去立ち合いは私が担当しました。初めてお部屋に入ってみると、築年数なりの古さは感じます。長期入居でしたので仕方がないのですが、畳は擦り切れていました。

クロス壁にはぶつけたような大きめの穴があり、破れも見られました。キッチンのクッションフロアには何故か車のタイヤを置いてあった錆びの跡がくっきりと…!流し台も築30年を感じさせるものです。

お部屋のクリーニング程度では、まず前の家賃で募集するのは厳しそうです。とはいえ、家賃を下げたくはありません!そこで、このアパートでは初のフルリフォームをする事にしました。

ターゲットは、最近増えている30代以上の女性の単身入居者さんに絞る事にしました。コンセプトはやはり湘南エリアですので、「 海や自然を感じて生活したい女性 」。カラーは、白・グレー・ベージュ、というイメージです(^ ^)

■ ジプトーンの天井は柄付きのプリント合板で変身

今まで手の掛かる築古戸建をリフォームしてきたので、今回の2DKアパートの室内リフォームは、ほぼDIYで直せそうです。まずは、イメージに合うクロスや床材、照明などを選び、いよいよDIYリフォームスタートです♪

リフォームは、天 → 壁 → 床の順に直していくと余計な汚れ落としや養生の手間が減り、効率よく作業が進みます。今回も天井から手を入れることにしました。キッチンからトイレの天井は、今は流行らないジプトーンが使われていました。

天井:リフォーム前

当初は普通に、下地ボード貼り → パテ埋め → クロスを予定していましたが、それだと3工程になってしまいます。あまり時間も取れませんし、アパートリフォームですから簡単に出来て見映えのする方がいい!

そこで、ホームセンターに材料を探しに行くと、今どき柄のプリント合板を発見しました。下地+クロスよりは多少の出費UPにはなってしまいますが、これなら貼り付けるだけで良いので格段に作業効率が上がります(^ ^)

天井:リフォーム後

リフォームが終わると、音楽室のようだったジプトーンの天井は、明るいビーチテイスト風に変わりました(^ ^)。これなら次にリフォームする時にも、( クロス剥がしの手間はなく )パテ埋め → クロス貼りで終えられます。

リビング部屋の天井は和室に使われるような模様だったので、白ペンキを塗りました。しかし、シーラー後、何度ペンキを塗ってもなかなかキレイに色が出ません(涙)。過去にも同じ失敗をしたのに、同じ轍を踏んでしまった…。

白は明るくてよいのですが、色がつきにくい問題があります。ペンキを塗るなら、少し色が入った物の方が簡単に色が出るのでオススメです。今回はそれでも頑張って塗り上げました。

■ キッチンはペンキを塗って把手を交換

次はキッチンです。古いキッチンの把手は外し、穴をパテ埋めしてからマットなグレーでペイントしました。

キッチン:リフォーム前

ペンキを塗った後は、海テイストの把手を取り付け。黄ばんでいた換気扇フードやプラスチックの換気口カバーは、スプレーの白ペンキで清潔感を出しました。

キッチン:リフォーム後

洗面台は、テンションが下がってしまうような、ビジネスホテルっぽい雰囲気でした。取り替えてしまえば早いのですが、それなりにコストが掛かります。今回はなるべく費用と施工日数を抑えつつ、家賃アップに繋げるという目標があります。

洗面所:リフォーム前

何とかならないかと観察すると、淋しく見える原因は鏡と蛍光灯にあることに気づきました。そこで、これらを外して洗面台の棚部分をキッチンと同じグレーに塗り、クロスを貼り替えました。

そして、IKEAで安価に購入した棚受け付鏡と女優ライト風照明を取り付け。跳ね返りが気になる部分には、シールタイプのタイル+浴室用コーキングで防水しました。蛇口のハンドルもレトロタイプの物に交換( 他の蛇口もすべ交換 )。これで雰囲気が大きく変わりました。

洗面所:リフォーム後

次はキッチンの隣のリビング部分です。キッチンとの仕切りは、和風で古いタイプのガラス戸でした。レトロまでいってしまえば可愛いのですが、今回は少し中途半端です。

リビング壁:リフォーム前

そこで、ガラスを外して木枠だけ白くペイントしました。塗り終わって戻してみると、パッと明るく、お部屋の雰囲気に合う引戸になりました。

4.5畳の和室はしっかりと断熱材と根太補強をしつつ、ピカピカのフローリングに生まれ変わりました。

今回は激安で手に入れたフローリング材があったため、その色ありきでクロスを選びました。ZOOM映えしそうなアクセントクロスを一面に使い、まわりは明るい水色を貼っています。キレイになった部屋で食べる崎陽軒のシュウマイ弁当の美味しさは格別でした(笑)!

リビング壁:リフォーム後

■ 余った壁紙やクッションフロアを再利用

玄関、キッチン、リビングは、同じクロス・床材にして広く見えるようにしました。また、室内にあった柱には、石積みに見える海外の輸入クロスを貼りました。コラム3話 にも出てきたクロスの余りです(笑)

リビング壁:海外の輸入クロス

実は、今までのリフォーム現場で出た余りが結構あるのです。自分で選んで気に入った物ばかりなので、また利用できるのが嬉しい!今回は他にトイレの床のCF貼り替えにも在庫(?)を使いました(^ ^)。

キッチンのクッションフロアは、実は1年程前に入居者さんのリクエストで貼り替えたばかりでした。柄は私が決めて気に入っていました。貼り替えるにはもったいない状態だったので、タイヤの跡がついていた部分だけ貼り替えして再利用しました。

リビングの方は古〜いCFで貼り替えが必須。本来ならひんやりしない床材にしたかったですが、床の高さはCFかフロアタイルがピッタリ。ということで、今回はアクセントクロスとも良く合う、キッチンと同じCFに貼り替えることにしました。

新築以来、貼りっぱなしだったのかな?というような古いCFは、強力なボンドで貼られていました(汗)。

リビング床:リフォーム前

夫婦2人でヘロヘロになりながら、なんとか剥がし終わった頃には握力はなくなり、外は真っ暗に更けていました…。そして翌日、CFを貼り、2部屋が完成しました!

リビング全体:リフォーム後

■ 2DKアパートのDIYリフォームまとめ

他にも、次のようなDIYリフォームを行いました。

  • トイレの天井、壁クロス、フカフカ根太補強、床CF貼り替え、温水洗浄便座新設
  • 古〜いエアコンを空気清浄機能付のタイプに交換
  • チャイム式インターホンをモニター付インターホンに交換
  • 夜暗かった玄関周りにソーラー人感センサー式ライトを設置( ※電気工事はプロに依頼 )
  • 各部屋の照明取り付け
  • 網戸の貼り替え
  • 雨戸、サッシにシリコンスプレー
  • 仕上げの磨き上げ掃除

今回の2DKアパートのリフォームですが、作業日数は11日間、掛かった費用( 材料代 )は約20万円( エアコン代・電気工事費込み )でした。これでお部屋がリフレッシュ出来ました( 費用の一部は前入居者さんからいただいたので、実際の出費はもっと少額です )。

完成ホヤホヤですが、とりあえず前回より6,000円UP、最安値家賃からは12,000円高い家賃で募集を掛けています。早々に内見もあり、早めに決まってくれる事を期待しています。

1室数千円の家賃アップは1部屋ではたいしたことがないようにも思えますが、部屋数が増えればインパクトは大きくなります。所有していてまだ直していないお部屋があれば、まだ余白があると言う事です。

今後もこのアパートは空室が出次第、バリューアップリフォームをして全体の底上げに繋げていきたいなと思っています。

■ リフォーム工事は “お楽しみ” とセットで

ところで、今回のDIY中も、波がある日は朝イチでサーフィンをしてから現場に行ったり、作業後に夫婦でハマっている『 サウナ 』巡りをして疲れを癒やしたり、帰り道に美味しいものを食べたりと、お楽しみをたくさん挟みました。

ストイックにやるより、何か楽しみやご褒美があった方が現場に行く楽しみにもなり、作業中は集中力が増すような気がします。作業中の会話はもっぱら『 今日はどこのサウナ行く?』です(笑)

楽しみながら物件を増やして行けたら良いですね(^ ^)
ではまた次回、お会いしましょう\(^-^)/

サウナ巡り

プロフィール

■ 菊地美佳さん

菊地美佳さん

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中。

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている。


■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始。

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生。

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞。

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです。


■ 物件取得歴

□2016年

  • 1号 千葉県
    競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

  • 2号 千葉県
    戸建

  • 3号 千葉県
    競売で区分マンション(売却済)

  • 4号 千葉県
    区分マンション

□2017年

  • 5号 千葉県
    戸建

  • 6号 千葉県
    戸建

□2018年

  • 7号 神奈川県
    二棟一括中古アパート

  • 8号 東京都
    中古木造アパート

  • 9号 千葉県
    戸建

  • 10号 千葉県
    木造アパート+小屋

  • 11号 千葉県
    戸建

□2019年

  • 12号 戸建(民泊営業中)

□2020年

  • 13号 千葉県 戸建

現在は、戸建7戸+アパート4棟15戸+区分1戸の合計23世帯所有
毎月のCFは100万円強

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