皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡です。今回は、1988年築の木造アパートの室内ボロボロ2LDKの再生について紹介します。数年間放置されていたらしく末期的な朽ち具合でしたが、ちゃんと綺麗になりました。
築古ボロ物件狙いの大家さんや、古い物件をどうリフォームすれば良いかと悩んでいる大家さんの参考になれば嬉しいです。
■ 前オーナーの微妙なDIYとヤニで汚れた古アパート
復活させたお部屋は当初、こんな感じでした。
前オーナー様が壁紙をボンドで重ね貼りしてあったり、キッチンの収納部扉や天井ジプトンをセルフ塗装してあったりと、素人施工の名残がたっぷり残っています。更に、タバコのヤニと油煙で室内全体がベタベタしている状態 (^_^;) で、新オーナー様は、「 廃墟部屋ですわ・・・」と言っていました。
それを、こんな風に綺麗に復活させました～！
ピッカピカ～！ あの廃墟のような部屋が、こんなに素敵に生まれ変わりました。
基本工事は全て500番クロスと塗装で復活させています。詳細は以下のビフォー・アフターを参考にしてください。どんな物件でも人が住めるようになりますよ♪
■ ビフォー・アフター
① 玄関
内見の第一印象を決める玄関ドアですが、ドアパネルの表面が経年劣化でカッラカラになっていました。そこで、ドア両面を建物の外壁と同じ色合いで塗装してリフレッシュ！黒に近いダークブラウンを選ぶ事で重量感もでました。
ドアノブはコスト削減のために今回はそのまま再利用する事に。それでも塗装ひとつで、これだけ印象が変わりました。これでお客様をお迎えできるドアになりましたね。
化粧板で覆われた玄関壁は、昭和の香りがプンプンします（ 苦笑 ）。ヤニでベトベトに汚れていたこともあり、壁紙を貼って隠す事にしました。
下駄箱上部にはアクセントクロスとして500番色つき壁紙を施工（ シンコールSLP-905を使用 ）。建具枠部はダークブラウンに塗装して、ドアはアイボリーに塗装しています。また、ブレーカー下にコート掛けを設置して利便性を向上させています。
長年使われた下駄箱には様々な傷やシミ、泥汚れが見受けられたため、こちらも塗装しました。収納扉の表面だけ塗装する方法もありますが、追加で内部を塗っても手間はそれほどかかりませんので、内部の汚れや傷も塗りつぶした方が、内見時に有利になり、入居促進にもつながります。
② キッチン
このキッチンを初めて見た時、「 絶対に無理ぃ～！」とドン引きしました。これはないです（ 涙 ）。退去者が塗ったのか、前オーナーが塗ったのか不明ですが、ひどすぎます！ 塗装に逃げたい気持ちはわかりますが、そもそも水周りの建材って汚れがつきにくく作られているので、ペンキの乗りが悪いのです（ その証拠に取っ手の部分が剥げてしまっています ）。
キッチン収納扉のリメイクは、シート施工が耐久性もあり一番安上がりです。今回はリアテックのTC-4315を使用して、横木目になるように貼りました。キッチンの収納扉は横木目に貼ると高級感が出ますので、必ず横木目になるように貼るのがコツです。
収納内部もカオスな状態でした (^_^;) 。お米の粒や調味料をこぼした染み、油汚れ等がいたる所に確認できます。ここは、全塗装です。ペンキは白色ですが、水周り関係の塗装の場合はここに少しだけ黒を入れるのがコツです。
少しだけ黒ペンキを混ぜて、白に近いグレーで塗装すると、綺麗に見えます。純白のペンキでは汚れを隠し切れず、微妙な仕上がりになりますので、純白で塗装するのは絶対に避けましょう。
長年使い込んでボロボロの包丁受けは新品に交換して清潔感を取り戻す事ができました。リフォームは主婦目線で行う事が重要です。誰だって汚いキッチンで料理を作りたくありませんよね♪
③ 天井
前オーナーが天井ジプトーンを塗装したようですが、安く上げようとしたのか無知なのか、シーラーを塗っていなかったために、塗ったペンキの塗膜の収縮とジプトーンの化粧面の劣化が重なり、パリパリと剥がれて来ていました。
ヤニで茶色く染まった塗膜がポロポロと降ってくる現場は地獄です（ 爆 ）。これは最悪の状態で、普通の人なら購入をためらうレベルですが、私の技を使えば復活可能です。もちろん塗料は乗りませんので、再塗装は無理ですよ。
こういう場合はジプトーンの上に薄いベニヤを追い貼りして下地を作り、クロス施工します。ちなみにアフター画像（ 右画像 ）の壁のアクセントクロスはシンコールSLP-905を使用。天井廻り淵はダークブラウンで塗装しました。
④ 和室
和室は畳が腐り、内窓木枠も朽ち壊れてしまっていました。ここもヤニ+油煙が酷く、ベッタベタの酷い状態でしたが塗装とクロス施工で蘇らせました。
収納扉はシンコールのSLP-905、床クッションフロアはサンゲツのHM-100022、建具はダークブラウンを選びました。照明は壁スイッチがなかったため、プルスイッチ式でデザイン性の高いペンダントライトに交換。内窓は樹脂サッシの物に交換して、断熱性が向上、カーテンレールも交換しました。
⑤ 押入れ
押入れの内部は結露染みが酷く、誰が見ても荷物を入れたくないと思うほど汚れていました。そこでプレ清掃を行い、木部はアイボリーで塗装。壁紙はシンコールのSLP-905を貼りました。点検口のボードの角が割れていたので、新しいボードに交換してクロスを施工すると、キレイな押入れが蘇りました。
⑥ 洋室
洋室は他の部屋と違ってヤニ汚れが少ないのと、腰壁の位置に花柄のトリムボーダーが回っていたことから、子供部屋として使っていたと思われます。元々カーペット敷きの部屋なのですが、カーペットの上にフローリング柄のCFが敷かれていました。
ところが、そのCFはボロボロで素人施工なのか見切りもつなぎ目も乱暴な状態でしたので、全て張替しました。床はサンゲツのHM-100022、壁のアクセントクロスはシンコールのSLP-905を使っています。
その他、木部はダークブラウンで塗装、窓枠はアイボリーで塗装、照明はリモコン式のLEDシーリングライに交換した他、カーテンレールも新品に替え、室内物干し器を設置しました。
⑦ 塗装
基本的に、建具の木部はダークブラウン、他の木部と窓やドアなどの可動する木部はアイボリーで塗装しました。押入れは暗いのであえて映えるようにアイボリーで塗装しています。本当はドアノブも交換したいのですが、まだ使えるのとコストの絡みで今回はスルーする事となりました。
まずは清潔感向上と住める状態にする事が急務でしたので、それ以外の部分は今後、検討することになります。
⑧ ボイラー部分
でたぁ～！北国特有の室内ボイラー剥き出し置き (^_^;) 。これって厄介なんですよね～。パイプが多くて入り組んでいるので清掃し辛くてホコリまみれです。そのホコリに油煙とヤニが結合し、ベタベタ汚れの状態でした。
汚らしいのでプレ清掃を行い、パイプ部分を脱脂して、可能な限りシルバー色で塗装しました。床はサンゲツのHM-100022を貼り、管はシルバーなどで塗装しています。
■ まとめ
いかがでしたでしょうか。ボロボロの廃墟部屋でしたが、なんとか入居者募集を行える状態になりました。ここで書いた他にも、浴室のパネル貼りや照明交換、洗濯ニップル交換、シャワーヘッド交換など、非常に細々とした部分も手を入れました。
かかった費用は約100万円。家賃42,000円のお部屋ですので、これ以上のコストはかけられません (> <) 。色々やりましたが、基本は塗装とクロスです。それでここまで原状回復できますので、ぜひ参考にしてもらえればと思います。
古い物件を購入する際、修繕のイメージとかかるコストを自分で想像できるようになると、買った後でどうにもならないという失敗を防ぎ、有利に物件を購入できる可能性が高まると思います。うまく行けばお宝物件に大化けするかもしれません！
あっ！そうそう、白500番クロスですが、築古物件でヤニ汚れが多い場合、使うクロスはトキワ TWS8049を選びましょう。このクロスは厚みがあるので、下地を拾い難く、築年数が経った物件に最適なのです。（ アクセントクロスとして、シンコールSLP-905を利用していますが、これも厚めのクロスで下地を拾い難いのが利点です ）。
白といっても実際には少しオレンジがかったアイボリーですので、古い部屋の汚れを目立たせることがありません。気合を入れて純白のクロスを貼ると、他の経年劣化のクスミが目立つので注意してください。
低費用で古い部屋を復活させるコツは、他の経年劣化とシンクロさせることです (^_^;)v
何でもかんでも純白主義はダメですよ～。照明の光色もオレンジっぽい電球色にすると劣化が目立ちにくくなります。（ その際、光量はワンランク上にしないと暗く感じるので要注意です ）。他にも色々ありますが、それはまた別の機会に。ボロ物件復活系大家さんのお役に立てれば幸いです。
次回もお楽しみに～(^O^)／
