区分、1棟アパートを含め、さまざまな収益物件を検討したなかで、築古戸建に投資をしてきた古家ハンターこと坂本剛一さん。不動産投資を始めたきっかけは、幼い二人の子供の教育費や、老後費用を捻出するためだった。
「10年後に月額家賃50万」を目標に不動産投資を始めるが、なんと6年ほどで目標達成。【前編】では築古戸建に投資を行ってきた理由や、魅力的な古家の探し方などを紹介する。
マイホームを貸す「ヤドカリ投資」で家賃の旨味を知る。
車を買おうと貯めていた300万円を元手にスタート！
40代で2児の父親である坂本さんの経歴にまず注目したい。調理師を皮切りに、怪しい（?）営業職、中古車屋2軒を経て、ゴミ屋さんの仕事を始め10年が経つ。
そのゴミ屋さんの仕事が、今では不動産投資に大いに役立っている。不動産投資を始めたきっかけは、住宅ローンの支払いを早々に終えたマイホームを賃貸に出す「ヤドカリ投資」で家賃を得たことである。
「気づいたら家賃が貯まっており、『これはいい』と家賃収入の魅力を知りました。二人の子供がまだ幼く、10年後くらいにまとまった教育費が必要になります。その先の老後資金も確保できるように、2015年の末くらいから物件探しを始めました」
区分や1棟アパートも検討したが、1棟アパートの融資で苦戦。考えた末にたどり着いたのが、現金で購入できる価格帯の築古戸建だった。車を買う予定で貯めていた300万を元手に1戸目を購入する。奥様名義で購入したものもあり、以下が坂本さんご夫婦の古家投資歴である。
【坂本さんご夫婦の古家投資歴】
2016年3月末、埼玉県久喜市菖蒲町 昭和54年築
販売価格280万円→購入1●●万円
1号戸建購入（2016年3月そのまま売り主に賃貸〜2018年3月末退去,2019年3月より2組目の入居〜2022年4月退去予定)
2016年8月末、埼玉県北本市 平成元年築
販売価格250万円→購入250万円
2号戸建購入（2017年3月より入居）
2016年8月末 千葉県大網白里市 昭和61年築
販売価格130万円→購入●●万円
3号戸建購入（2017年2月より入居）
2017年10月 相模原市緑区(旧津久井町) 昭和60年築
販売価格450万円→購入2●●万円
4号戸建購入 (2018年4月より入居)
2018年12月 埼玉県行田市 昭和53年築
販売価格330万円→購入1●●万円
5号戸建購入 (2020年4月から入居)
2019年7月 山梨県韮崎市清哲町 平成7年築
販売価格230万円→購入1●●万円
6号戸建購入 (2021年6月から入居)
2020年1月 埼玉県羽生市 昭和24年築
販売価格290万円→購入●●万円
7号戸建購入（2021年4月から入居〜2022年4月退去予定）
2021年12月 東京都八王子市 昭和58年築
販売価格500万円→購入4●●万円
8号戸建購入 リフォーム中
2010年8月 東京都稲城市 昭和50年築
販売価格1680万円→購入1390万円
妻1号戸建購入（2010年9月〜2014年4月まで自宅として使用、2014年8月より賃貸中）
2020年5月 埼玉県鴻巣市（旧川里村）
販売価格480万円→購入2●●万円
妻2号戸建購入（2020年11月から入居）
「借り入れは4号と5号のみ。融資を利用できるなら活用したいとことですが、安い古家の場合、条件が悪く、融資が利用できないケースも少なくありません。そのため現金で買って、そこそこキレイにして安めの家賃で長期入居をしてもらう戦略で投資をしてきました」
ゴミ屋さんの本業を活かして手に入れた1戸目。
「古家付き売地」と「中古戸建」で検索する
物件を探す際は、「古家付き売地」と「中古戸建」の両方で検索する。「古家付き売地」は取り壊すしかないような古い戸建が建っている土地である。
古家の状況次第では、フォームして使うこともできる。物件資料には土地の図面しか載っていないこともあるが、問い合わせると古家の間取りも取り寄せ可能な場合がある。気になったら不動産会社に連絡して、その日の夜にでも車で見に行くという。
「私が購入してきた古家は土地の開発が制限されている『市街化調整区域』や擁壁物件、接道瑕疵や傾きがある物件など敬遠されがちな物件ばかりです。ただ1戸目は市街化区域で、前面道路4ｍあり駐車場もあるなど恵まれた条件でした」
1戸目も「古家付き売地」で、280万円で売りに出ていた。室内はゴミ屋敷同然で、不動産会社の話では、ゴミ処分80万円、解体費100万円はかかるとのことだったが3者から買い付けが入っていた。
「もともとの住人が生活保護を受けるため、売却後もそのまま入居したいとのことで、ケースワーカーや不動産会社などで話し合い、買い付けを入れた3者のうち誰に売るか決めるとのことでした。自分は本業がゴミ屋でごみの処分ができるので、280万からごみ処分と解体費を指し引いた100万円で売ってほしいと指値をしたのですが、通ったのです」
物件取得日から家賃が入る「空室期間0日」という点は1戸目としてはとてもありがたく感じた。
9戸で家賃月収50万を達成。
戸建投資で、利回りよりも大事なこととは？
当初、利回り20％を目標にしてきた。ところが今の市況では、物件価格が上がり、いい立地で買おうとすると価格が上がり、利回りだけを追うのは難しいと感じるように。
「最近購入した八王子の物件は土地の価格が高く、リフォーム中ですが利回り12％〜15％を想定しています。古家の場合、急な修繕で大金がかかることもあり、入口の利回りは信用できません。それより、ほかの人が買わないけれども自分の得意な部分を活かして再生できる『磨けば光る物件』かが大事」
目標にしていた家賃月収50万円は、9戸目で達成。もともと家賃が高くはないため、10年ぐらい所有しても、さほど家賃は下がらないと考えている。とはいえ急な修繕など、いつ何があるかわからない。退去があったら売却も検討して、資産の入れ替えをしていく考えだ。
明日の【後編】ではリフォームと客付けのポイントと、築古戸建ならではの落とし穴などについて話を進める。
健美家編集部（協力：（たかはしようこ））
