築古戸建に投資をしてきた古家ハンターこと、坂本剛一さん。不動産投資を始めたきっかけは子供の教育費や、老後費用を確保するためだった。
「家賃月収50万」を目標に始めるが6年ほどで目標達成。【前編】では築古戸建に投資をした理由や古家の探し方などを紹介した。今回の【後編】では、古家ならではのリフォームや客付けのコツから、注意すべき落とし穴などについて紹介する。
入居者を想定するも想定通りの入居者は入らない。
リフォームは休日に、仲間の協力をえてコツコツと
ご夫婦で10戸の古家を所有する坂本さん。本業がゴミ屋さんということで、ゴミ屋敷も購入し、職場の仲間の協力をえて撤去するなど、強みを活かして不動産投資を行っている。
古家の場合、難しいのがリフォームである。リフォームしようと思えばいくらでも、リフォームしたい箇所が目に付くものだ。
「高い家賃で貸すわけではないので、そこそこキレイにできればいいと考えています。もともと自分はプラモデルもできない性分なので、DIYが得意ではありません。平日は仕事なので、休日に作業するも、子供達のお世話もあり、1戸のリフォームに1年半かかったこともあります」
リフォームは先輩大家さんのリフォーム会に参加して教わったり、大家仲間の協力をえることも多い。自身のブログ経由で、読者から連絡をもらい、リフォームに関して教えてもらうこともあるそうだ。そうしてコツコツと、磨けば光る物件を仕上げてきた。
「立地などから入居者を想定しますが、想定通りの入居者が入ったことはありません。小学校が近いから、子育て世代を想定した物件に熟年夫婦が入居するなど、期待している層と違うことが多いので、あまりかっちり入居者層を決めなくてもいいようです」
古家の場合、「ペット可」にして貸し出す場合も多い。坂本さんの所有する物件もすべて「ペット可」だが、ペットを飼っているのは、10戸中2戸だけだ。必ずしも「ペット可」でなくてもいいのかもしれない。
客付けは地元の不動産会社3社ほどに依頼。
入居者をジモティで探し、客付けする面白さも実感！
リフォームの後は客付けだが、基本的には物件がある地元の業者さん3社程度に依頼をする。
「10社ぐらいに頼む方もいるようですが、だいたい同じような媒体に出すので、営業マンの強さなど違いはあるでしょうが、3社ほどで十分かと考えています」
自分でジモティに物件情報を掲載し、入居者の募集をすることもある。ジモティでは、入居者のレベルが低いなどと耳にすることもあるが、どうだろう？
「募集の仕方が重要で、たとえば『初期費用3万で入居できます』などハードルを下げると、芳しくない反応もありますが、自分にとって勉強になること、嬉しいこともあります。
過去に1例、1年で退去にはなったものの、埼玉県羽生市で駅徒歩4分、築70年の戸建に、ジモティ経由で、近隣の美大生の入居者が決まった経験があります」
卒業前の学生さん3人組から、アトリエ兼住宅として借りたいと連絡がきた。これは「ジモティでなければ決まらなかった入居者」だと振り返る。
しかし彼らは卒業後、就職せずにアーティスト活動を行うため、保証会社の審査に通るのは厳しいだろうと判断、家賃を1年分前払いしてもらうことに。
「実際に3人と会って、この子たちを応援したいとの気持ちになりました。このとき自分で客付けする楽しみを知りました。自分に決定権があることも賃貸経営のおもしろさです」
780万円で売りに出ていた物件を160万でゲット。
最安値の30万円の物件で落とし穴が！
これまで購入した10戸を振り返って、成功したと思う物件はどの物件だろうか？
「埼玉県の鴻巣市の市街化調整区域で購入した、古家付き土地です。解体更地渡しの条件で売りに出ていた物件です。当初780万円で売りに出ていて、1年ぐらいたって480万円ぐらいに下がり、ほかの投資家さんも目をつけていた物件です」
不動産会社の話では、測量と解体費に200万かかるとのことだった。その分を差し引き、480万円を200万で買いたいと話をすると、160万で購入することができたのだ。1階は業者さんにリフォームを依頼し、2階はDIYで仕上げ、家賃7万3000円で入居者がついた。手掛けた物件のなかで、「すべての面で、1番まとまりが良かった」と振り返る。
逆に学びが多かったと思う物件は、千葉県大網白里市の30万円で購入した物件だ。リフォーム費は100万円程、家賃3万6000円程で貸しており、利回りは33％になるのだが・・・。
「くみ取り式トイレだったのですが、近隣から緊急のクレームが入り、汚水の臭いがキツイが、浄化槽をつけているのかと指摘を受けました。結局、浄化槽を入れることになったのですが110万ほどかかり、大きな痛手に。この件もあり、古家投資は利回りだけが重要ではないと学びました」
最後に、これから不動産投資を始める人に、アドバイスを。
「今は情報が多いので、先輩大家さんの成功体験がよく目に入ると思います。しかし実際にやってみると、そのときの市況や自分の状況によって、買えるものが変わってきます。今の市況と自分に見合うものを買うことが大事で、自分の強みを活かすこと。その人にしか買えない物件があるので、自分なりの戦い方や投資戦略を見つけることが大事なのではないでしょうか」。
健美家編集部（協力：（たかはしようこ））
