中学1年生のときに父を亡くし、その後、専業主婦だった母がアパート経営をはじめ、家賃収入が一家の主な収入源だったウィリアムネッツさん。
大学卒業後、銀行員となり、大手銀行で10年以上本店審査役を経験し、不動産鑑定士、宅建士、ホームインスペクター等の資格を持つ。不動産を買うためのお金を借りる側、貸す側の考えることを熟知し、不動産だけでなく金融についても豊富な知識と経験を持つ。
母の手伝いから始め、大家歴40年以上の経験から、「大家業にまつわるトラブルは殆ど経験した」という。どんな経験をしてきたのか？ 大家業を続けるうえで注意すべき点などを取材した。
一家の大黒柱を急に失ったことを機に母親が、
アパート1棟と貸家を貸す、大家業をスタート！
父の死をきっかけに、専業主婦だった母が、老後の住まいや、子供が将来的に住むために購入していた土地にアパートや貸家を建てるなどして、大家業を始めることになった。
「アパート1棟6戸と貸家1戸で、家族が暮らせる程度の家賃収入があり、どうにか大学まで出してもらいました。それから40年以上が経ち、現在は相続対策も考え、借入をして物件を増やし、現在管理しているのは新築アパートなど含めて20戸ほどです」
40年の大家業のなかで、二代目大家として起こるトラブルはだいたい経験したと振り返る。トラブルのなかでも多いのが「家賃の延滞」である。
「短期的な家賃の遅れはちょくちょくあります。大きなトラブルといえば、有名企業に勤めるご家族に貸家を貸していたときのこと。家庭内暴力が話題になってきた時期で、お子さんが多感な年頃で、家の中でバットを振り回し、室内はボロボロの状態でした。退去の際に修理費など含めて交渉をしたことを覚えています」
もともと母は専業主婦で賃貸経営の経験がなかったため、トラブルの対応などには苦慮したそうだ。
「ほかにも入居者のご主人が海外に出稼ぎにいき、2年近く家賃を延滞されたことがあります。残されたご家族が入居していたのですが、裁判所に仲裁してもらい、退去してもらいました。母一人では対応しきれず、社会人になっていた私が、対策を調べ、裁判の日は、会社を早退して対応するなどしました」
日々の清掃は、専門業者の動作を観察。
子供の頃から、庭や空室の清掃を見よう見まねで行う
大家業がスタートし、所有物件の清掃などを担うことに。管理会社に依頼する方法もあるが、母が自ら行っていた。ウィリアムネッツさんも子供の頃から庭掃除から、空室の清掃などを手伝ってきた。清掃業者に依頼することもあったが、その様子を見る限り、作業の質は甘く、「四角い部屋を丸く掃除されていた」という。
大家業と並行して、大学卒業後は銀行員として働き始める。取引先の不動産会社の担当者が宅建士を取得するのを見て、早い段階で宅建士の資格を取得した。
その後も折を見て不動産鑑定士やホームインスペクターなど、不動産に関する資格を取得していく。銀行では10年以上審査担当の部署に勤め、お金を貸す側の考えもよく理解するようになる。
そうして知識を身に付け、不動産投資や大家業を続けていくなかで、いずれは発生する「相続」にどう対応するか、兄弟もいることからその対応は不可欠と常に頭の片隅にはあった。
たくさんアパートを持っていたとしても、相続する側は、高い相続税を現金で支払わなければならず、それができない場合は、物件を売って現金にしなくてはならない。
「母親に知識があれば相続税の支払いに充てられるように、子供たちが巣立った後は自分の生活費だけを残して30年位前から少しずつでも子に贈与して備えるなど、よい対策法があったかもしれません。
兄弟がおりますので、分配することも考えると物件を増やす、収入を増やす、預貯金を増やすなどの方法も検討すべきだったのかもしれません。しかし母は、そうした知識を有していなかったのです」
健美家読者のみなさんのなかには自分の代で不動産投資を始め、大家業をスタートさせた方も多いだろう。まだまだ先の話かもしれないが、自分が亡くなった後に物件を誰が管理するのか、相続が発生した場合には相続税を相続人が支払えるのかも含めて計画を立てなくてはならないことも、お分かりではあろうが、大家業を続けるなかで大事なポイントになってくる。
「相続が発生した際、この状態のままでは、相続税の支払いのために、物件を手放さなくてはならなくなることが明確でしたので相続対策を行っています」
これまでアパート経営によって、家計が支えられ、大学進学できたなどのメリットがたくさんあった。しかし賃貸経営を長く続けていると、お金が出ていくタイミングもある。
「不動産投資を行う目的はさまざまでしょうが、その人の資産背景や収入、親の老後の介護費用なども含めて、どんな物件を持つべきなのか戦略も変わってきます」
そこで明日の【後編】では、元大手銀行審査部の経験も持つウィリアムネッツさんに聞いた、今から大家さんになるには、どのような物件に注目すべきか、投資戦略について紹介する。
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健美家編集部（協力：（たかはしようこ））
