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これから買うべき収益物件とは?大家歴40年以上、元銀行審査役で不動産鑑定士の大家さんに聞く!《後編》

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2022/09/09 配信

中学1年生のときに父を亡くし、その後、専業主婦だった母がアパート経営をはじめ、家賃収入が一家の主な収入源だったウィリアムネッツさん。

大学卒業後、銀行員となり、大手銀行で10年以上本店審査役を経験し、不動産鑑定士、宅建士、ホームインスペクター等の資格を持つ。【前編】では、大家歴40年以上の経験から、どんな経験をしてきたのか、また大家業を続けるうえで、注意すべき点などを紹介した。

今回は収益物件の購入を考えている不動産投資家や、これから大家さんになろうとしている方に向けて、ウィリアムネッツさんに聞いた「これから買うべき収益物件」について紹介する。

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「ウィリアムネッツ」のペンネームで、フェイスブック等で情報発信をしている。

銀行には銀行の融資のルールがある。
どんな物件を買うべきか、その人次第

大手銀行で、10年以上審査部に従事していたウィリアムネッツさん。自身も収益物件を購入し、貸す側、借りる側の考えることはよくわかっている。

どのような物件を買うべきかは、その人の資産背景や自身の老後や親の介護があるのかどうかなども含めて検討しなければいけない。それを前提にどんな点に注意して物件を探すといいのだろうか?

「利回りだけ考えれば郊外の物件を買うべきかもしれません。しかし私の感覚では、積算価格が高く出る物件は、必ずしもいいとはいえません。銀行で融資が受けられる(積算が出る)ということは、借りる側は、銀行が認めるのだから、『返済できる』と勘違いします。ところが銀行は銀行の論理で融資をしているだけ。銀行が決めたルールにそっているだけで、返済できるかどうかは別の話です」

通常、土地の担保評価額(積算価格)は、相続税路線価(銀行が評価する場合は基本的にこちらで評価)で計算されるが、積算価格が時価を上回るということは、相続税路線価の方が時価よりも高いということ。時価は不動産屋が取引して決める。たとえば東京の都心3区(千代田区、中央区、港区)では、公示価格の2〜3倍で取引されており、価値のある土地だといえる。

しかし銀行の担保上は、通常は路線価でしか評価しないため、土地を担保に入れても6〜7割は自己資金を入れないと通常は買うことができない。そんな土地を無担保で買えるのは、かなり高属性な優良企業に勤めている人に限られるだろう。

そうした条件のなかで大事なことは、できるだけ将来的に土地の値段が下がらない物件を買うことであるが、そうなると路線価(担保評価額)よりも時価の方が高いために頭金が多くないと買えないということになる。

さらに昨今では物価上昇の影響で、建物の資材のコストも上がっているため、新築の場合、銀行の担保評価にギャップが出てしまうこともある。だからこそ頭金を入れなければならない事情も理解しなければならない。

「不動産価格は長期的に見ると2000年初頭の銀行の不良債権処理を行っていた時期やリーマンショック後など、10〜20年の間に1度は下がる時期があります。そのタイミングで購入できるように、頭金を貯めておいたり、属性を高めておくなど準備をしておくことが大切です」

上記はある程度お金があって、属性が高い人にとっての戦略になるが、フリーランスや起業したての場合や専業主婦などで属性が低い場合は、「路線価よりも時価が低いところを狙うべき」だという。

「最寄り駅の乗降客数や賃貸状況などを調べて、そうしたエリアのなかでも、どこなら賃貸経営をして大丈夫なのか、勉強してから買う必要があります。たとえば地方や郊外で、公示価格が時価と同じようなところだと、路線価が8割分ぐらいの評価になり、2割減で購入できるイメージです。さらに三大都市圏以外ならそれ以上の評価がでる場所もあるでしょう」

地方や郊外に目を向けると使っていない実家や、郊外の空き家など、安く購入できたり、リフォームで付加価値を付けたりすることで、うまくいくケースもある。中でも狙い目は、リモートワーカーに人気の場所だそうだ。

「今、湘南エリアの不動産屋さんが活況です。リモートワークが定着して、都心から少し離れた場所でも海に近く、広い戸建てを求めるニーズが高まっているそうです。

木造の場合、築20年で耐用年数はきれますが、メンテナンス次第で、まだまだ利用できる物件もあります。郊外だからダメとみるのではなく、どんな需要があるのか、地元の不動産屋さんにヒアリングするなどしてリサーチするといいでしょう。将来的に売却益も狙うことができるようなケースもあるかもしれません」

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コロナ禍で、湘南エリアの不動産が活況(写真はイメージ)。

マンション価格が高騰するいま、
東京圏の中古マンション、オーナーチェンジ物件も狙い目

さらに今、注目すべきなのが東京圏の中古マンションだという。資材や人件費の高騰で、新築マンションが高騰しているが、狙うべきは、賃貸されている分譲中古マションで、オーナーチェンジ物件だという。

「丁寧に見る必要がありますが、入居者が退去した段階で、実需向けに高く売ることができる可能性もあります。投資家に売る場合と実需に売る場合では、買う側の価値基準が大きく変わるので高く売れ、キャピタルゲインが狙えるケースも今後、増えるのではないかと考えています。新築を買う場合、築数年での価格の下落幅は大きいものの、築15年以降で見ると、価格の下落幅が小さくなります」

RCであれば、法定耐用年数は47年。築15年で購入しても、まだまだ20〜30年は運用できる。人に貸してキャッシュフローをえることも、実需向けに売却して、売却益を頭金にして、次の収益物件を買う資金にすることもできる。属性的にいい物件を買うのが厳しい人は、こうした中古物件を狙う方法もある。

「『属性が悪いから』『頭金がないから』といって、不動産投資はできないと諦めないでほしい」とウィリアムネッツさん。上記の話をぜひ参考にしてほしい。

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健美家編集部(協力:高橋洋子(たかはしようこ))

高橋洋子

https://yo-coo.wixsite.com/home

■ 主な経歴

暮らしのジャーナリスト。ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、情報誌などの編集を経てライターに。価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、FP資格を取得。住宅、マネー関連の執筆活動を行う。

■ 主な著書

  • 『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)
  • 『100万円からの空き家投資術』(WAVE出版)
  • 『最新保険業界の動向とカラクリがよ〜くわかる本』(秀和システム)など

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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