今回は、2024年4月1日に施行された「相続登記の義務化」を基本から解説していきたいと思います。改正内容自体が複雑なわけではなく、実際にどのような問題が起きており、どのような背景があってこのような改正がなされているのかなどもお話しできればと思います。
まず、相続登記の義務化の概要ですが、
①不動産を相続で取得したことを「知った日から3年以内」に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。また、
②遺産分割で不動産を取得した場合も、別途、「遺産分割から3年以内に」遺産分割の内容に応じた登記をする義務も定められました。
要は、相続が発生したら、亡くなった方の名義のままで不動産を放置するのはやめなさいよ、という改正内容ですね。
2024年4月1日から施行されましたが、この義務化は、「令和6年4月1日以前」の相続にも適用されます。不動産を相続で取得したことを知った場合には、「令和9年3月31日まで」に相続登記をする義務が定められています。
義務違反の場合は、「過料10万円」と、厳密には少し用語が異なりますが、要は罰金10万円を取られるという罰則があります。実際の流れとしては、
①法務局の役人である登記官が、義務違反を把握した場合に、義務違反者に登記をするよう催告をします。その上で、
②期限内に登記されないと、裁判所に対して義務違反を通知します。そして、
③裁判所が状況を精査し、「過料」の裁判を行う、
という流れです。
ここで注意してほしいのは、いきなり10万円払いなさいという通知が来ないということです。
おそらく、こういう法律改正は、詐欺に利用されやすく、「未登記建物があるので、10万円を下記口座に振り込んでください。」などという手紙は100％詐欺ですので、騙されないように注意が必要だと思います。
実際、裁判所の名前を騙った詐欺の葉書なども横行しているようで、特にご高齢者の方は注意が必要です。
さて、ではなぜこのような相続登記の義務化、罰則化が進んだかと言いますと、空き家問題の温床になっているからだと思います。
相続登記を長期間放置すると、数世代にわたり、相続人が一気に増えてしまう可能性があります。2世代ぐらい放置が進んでしまうと、10名を超え30名程度の相続人が生じてしまうことはよくある状況です。
そして、数人の相続人でさえ、裁判所を巻き込んだ相続トラブルが増えている中、数十名の相続となると、その解決に時間と労力がかかることは想像に難くないといえるでしょう。
また、法改正までして空き家問題に対処しないといけない必要性が生じた理由は、隣地の空き家問題が、きちんと相続手続等を処理している家計にも悪影響を与えてしまうからです。
不動産を売却する際には、隣地との境界確定測量が、ほぼ必須になってきています。
土地というのは、隣地と地続きですから、境界確定測量という手続によって、売買対象の土地がどこまでの範囲かを確定します。この確定測量手続というのは、隣地の立会によって境界線を確定する手続なのです。
すなわち、一軒空き家状態が生じてしまうと、右隣、左隣、裏手と少なくとも3軒の不動産売却を阻害する可能性が生じてくるのです。
綺麗に区画されている土地ばかりではないので、あくまでイメージですが、国土の3分の1の土地が空き家になると、ほぼすべての不動産がデッドロックされてしまう、なんて非常に不動産の流通性を阻害する要因になりかねない怖さがあるのです。
少々オーバーに表現しましたが、「綺麗な空き家」、すなわち、相続人が全くいないとか、相続人の居所が完全にわからない、という状況であれば、裁判所を利用し、所有者不明土地管理制度などの利用によって、コストと時間がかかるものの解決は可能です。
相続人がいるにはいるが、相続人が揉めていて、確定測量に立ち会ってくれない、などの状況であれば、筆界特定手続という法務局の手続や、境界確定訴訟という手続によって、最終的に解決可能ではあるものの、多大なコストと労力が発生してきます。
以上のように、近年空き家問題の解決必要性が叫ばれており、実際に、令和5年4月1日改正の所有者不明土地管理制度や、事故物件ガイドライン、今回の相続登記の義務化など、いずれにせよ、国土がゴーストタウン化するのを防ぎ、国土の流通、開発可能性を高める流れになっているようです。
少し余談になりますが、国土の有効利用という視点は、裁判例にも反映しているのかなと思います。都内の開発区域の立退料裁判例では、立退料の支払いは命じられているものの、耐震数値の基準を下回った建物では、「立退請求」がかなり認められている印象です。
今回ご紹介した相続登記の義務化をはじめ、不動産の流通性を高める法改正や裁判例の流れは、個々の事案では不利益を被る方もいらっしゃるかもしれませんが、全体の流れとしては好ましいものですし、必要性の高いことがらなのかなと思います。
