株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT（ジェイリート）で分配金を毎月もらおう！というシリーズ。
J-REITの分配金は、株式投資の「配当金」と同じ意味だ。しかし、J-REITの分配金利回りは2～5％台と、株式投資よりも高配当なものが多い。
12月決算のJ-REITをいま買うと、来年3月に分配金がもらえる。FIRE（経済的独立＆早期リタイア）への第1歩に、12月決算の注目銘柄をご紹介する。
12月決算のJ-REITは9銘柄！
注目はジャパン・ホテル・リート投資法人とマリモ地方創生リート投資法人
12月決算期銘柄は9銘柄だ。
日本ビルファンド投資法人
日本プライムリアルティ投資法人
フロンティア不動産投資法人
ジャパンエクセレント投資法人
インヴィンシブル投資法人
日本リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人
ジャパン・ホテル・リート投資法人
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2023年12月8日終値現在。
注目の2銘柄はこちら。
ジャパン・ホテル・リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
日本最大のホテル特化型リート、ジャパン・ホテル・リート
年1回決算で、前期の約4倍の分配金を予定！
ジャパン・ホテル・リート投資法人はホテル特化型のJ-REIT。
2006年にそれぞれ上場したジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人と日本ホテルファンド投資法人が、2012年に合併。
その際、商号を「ジャパン・ホテル・リート投資法人」へ変更した。
メインスポンサーは、不動産投資ファンドの運用業務を行うシンガポール系のSC CAPITAL PARTNERS。
サブスポンサーは株式会社共立メンテナンスとオリックス株式会社だ。
同リートの投資方針は、「国内レジャー客」と「訪日外国人レジャー客」の需要が中長期的に期待できるエリアで競争力のあるホテル用不動産等を取得することだ。
宿泊特化型ホテル等よりも、参入障壁が高い「フルサービスホテル」や「リゾートホテル」の取得を重視している。
保有物件のうちタイプ別では、フルサービスホテル44.4％、リゾートホテル19.9％、リミテッドサービスホテル35.7％。
グレード別では、ラグジュアリー19.7％、アッパーミドル31.9％、ミッドプライス45.2％、エコノミー3.2％。
重点的な投資対象エリアは北海道、東京と東京湾岸地域、大阪と京都、福岡、沖縄だ。
現在のポートフォリオで見ると、北海道5.8％、東京25.1％、関東(東京除く)19.6％、中部4.4％、大阪13.1％、関西(大阪除く)8.7％、中国5.5％、九州(沖縄除く)6.4％、沖縄11.3％だ。
主な物件は「ヒルトン東京お台場」（フルサービスホテル、アッパーミドル）、ヒルトン東京ベイ（リゾートホテル、ラグジュアリー）等だ。
今後も、安定した宿泊需要と高い競争力、賃料引上げ等による収益力向上が見込める物件取得を目指している。
ところで、日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数の動向」によると、国内宿泊施設における日本人延べ宿泊者数はコロナ禍前の2019年と比べて、ほぼ戻ってきている。
インバウンドの状況も、下記の表を見ると、2023年7月には2019年同月比77.6％まで回復している。
ホテル特化型リートはコロナ禍の影響で、長らく分配金利回りが1％以下と沈んでいた。しかし、今年春頃から同リートの利回りは3％近くに跳ね上がり、現在は4％弱だ。
株価（投資口価格）は利回りが1％弱だった頃でも5万円弱から8万円弱の間だったが、現在の株価は7万円台だ。
ところで、ほとんどのJ-REITは年2回決算だが、同リートは唯一の年1回決算銘柄だ。
昨年2022年12月期（第23期）の分配金は682円だった。しかし、今年2023年12月期（第24期）の予想分配金は2,652円と、約4倍になるようだ。
また、同リートには株主（投資主）優待制度がある。基準日に投資口10口以上を保有していると、優待対象の各ホテルの公式ウェブサイトに掲載されているフレキシブルレートから10％の割引が受けられる宿泊優待券と、利用料金から10％の割引が受けられるレストラン優待券がもらえる。
宿泊需要が戻った今、顧客単価の高い富裕層を取り込むことができる同リートは有利だと考えられる。
ジャパン・ホテル・リート投資法人
予想分配金： 2023年12月期（第24期）2,652円
保有物件数：46
取得価格合計：392,918百万円（2023年9月27日現在）
地方物件の目利き力を重視！マリモ地方創生リートは
今年13物件を購入し、取得価格合計500億円を突破！
マリモ地方創生リート投資法人は総合型リートで、特に地方物件の取得に力を入れている。
なぜなら、スポンサーが広島市に本社がある不動産会社、株式会社マリモだからだ。同社は全国で分譲マンション事業や市街地開発などを行い、地方の「まち」の活性化を手掛けている。
同リートも「地方創生」をキーワードに、全国のレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設などに投資している。
第4回の公募増資で、2023年1月に13物件（総額111.2億円、レジデンス4物件、商業施設7物件、ホテル1物件、物流施設1物件）を取得。
これにより、取得価格合計が501.40億円になった。
そのうち5件が北海道の物件で、同リートとしては初めての北海道への投資だ。
また、「アルティザ都筑中央公園」の残りの持ち分50％も売却した。
現在の用途別投資比率は、レジデンス42.0％と商業施設41.3％が多く、ホテル5.0％、オフィス9.5％、物流施設2.3％だ。
地域別では、東京圏の物件は8.5％だけで、90％強が地方物件だ。
九州・沖縄地域が23.6％と多めだが、他の地域は約10％前後で全国に分散させている。
同リートは、全国各地の賃貸業者と情報交換等を行い、優良な立地を見極めることで、「相対的に高い投資利回り」と「安定的な収益」をもたらす地方物件を増やしていく方針だ。
このように地方物件の保有が多いのが同リートの特徴なので、東京圏中心の他のリートとは投資エリアが被らず、分散効果が見込まれる。
分配金に含まれる利益超過分配金の比率が大きいのも、地方物件が多い同リートの特徴だ。そして、分配金利回りが5％台と高いJ-REIT銘柄の一つ。
マリモ地方創生リート投資法人
予想分配金：第15期（2023年12月期）3,374円、第16期（2024年6月期）
3,205円
保有物件数：52
資産規模：501.40億円（2023年6月30日現在）
12月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である12月27日15時までに購入しておく必要がある。
最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。
