こんにちは、半沢大家です。皆様、不動産活動は順調ですか？
私は資金繰り破綻寸前です。3月に決裁が集中しているからです（不本意ながら決済って時期がまとまるんですよね、銀行の期末であり、繁忙期の最後でもある3月は特に集中しやすいです）。
このコラムで解説中の中古＋新築物件の他に、新築アパート2棟、新築用地1筆の決済が予定されています。多くは頭金がほとんど要求されない融資条件にて承認を頂いているのが不幸中の幸いですが、このままだと諸費用の支払いだけで資金が枯渇しそうです。
とりあえず、火災保険は年払いにしたいと思います(笑)
あとは完成した新築たちの敷金礼金・元金返済据え置き期間の恩恵にあずかり、手許現金を復活させなくてはなりません。（そうしないとこれから襲ってくる各種税金が払えませんので）
間違っても今後数か月において多額の現金支出は避けたい所ですが、、、現在家族内でファミリーカー購入の流れが固まりつつあります（実際私も欲しいのですが・笑)）。ピンチです。
半沢大家は積み上げた定期預金を崩し、取引銀行からの信頼を失うのか、それとも・・・。
2月には岐阜でセミナーに登壇しました。関ヶ原の合戦場を目の当たりにして、歴史の面白さを感じました。各地方都市にはそれぞれ歴史があって面白いですね。
■中古物件＋新築アパートの融資を1本にしたら起きたこと
さて、ここからは前回のコラムに引き続き、8棟目新築および角地の中古物件購入の流れについて解説していきたいと思います！
◇前回の振り返り
前回のコラムでは銀行との融資交渉の流れ、および駐車場を生かした建築計画についてお伝えしました。270坪の土地に中古の戸建て・アパートが計5室。利回りは低いけれど良いエリアの角地ということで、新築計画との合わせ技を狙って返済比率を下げた、という話でしたね。
ざっくりいえば、いくつか建物が建っている敷地内の角の駐車場部分に4室の新築アパートを作ろう、という計画です。
<旧>
①中古5室 敷地270坪 利回り10.5％ 融資期間15年 返済比率71％
<新>
①中古5室 敷地220坪 利回り11.3% 融資期間15年 返済比率66%
②新築4室 敷地50坪 利回り10% 融資期間25年 返済比率48％
まあ今考えると返済比率を下げることより、銀行の融資枠を利用して案件のロットを上げたことが一番の目的だったとも言えますが。なんなら新築企画の機会を作り、もう一度暇つぶしワクワクを味わうのが真の目的だったとも言えます。もはや投資というよりは自己満足の世界です(笑)
◇その後の動き
この企画が固まり、融資の見通しも良好であることから、仲介業者を通して売主さんとの交渉が始まりました。売主さんは遠方の方だったので、仲介業者含めて対面での交渉の機会が少なく、群馬にお越しいただくタイミングで私も含めた3者面談の機会を頂きました。
売主さんの譲れない線と、私の譲れない線と、仲介さんの都合、それぞれの3者の落としどころを見つけるための話し合いが行われ、3者が同意する条件で買付を通して頂きました（契約前に3者で顔を合わせて話し合ったのはこれが初めてです）。
ここでまとまった売買条件を基に、銀行への融資資料を作成し、融資の申し込みを行いました。
◇銀行融資の結果は・・・？
銀行へ申し込みを行ってから約1か月後、私は正月を利用して九州へ行っていました。ガングロさん御一行と熊本で親鳥を食べているときに銀行からの着信があり、最終的な融資条件の調整を行いました。
結果はほぼフルローンで承認。変更・調整があったのは融資期間でした。
当初は「中古部分は15年」「新築部分は25年」と2本立ての融資でお願いしていたのですが、銀行側からの提案により「すべてひっくるめて20年返済の1本融資」になりました。
中古と新築の融資金額はほぼ半分半分だったので、私としては悪くない条件です。
そして、ここからが驚きの条件でした。
どういう意味かというと、中古と新築を一本の融資で行う場合、融資のスケジュールをどう進めるのかがやや難しくなります。
※多くの土地から新築融資の場合、土地の購入資金や建物の着工・竣工資金を手形融資（期間数か月の短期融資）で完成までつなぎ、最終支払いのタイミングで証貸に切り替えるというやり方を行います。
しかしここで、「1本にまとめる」という条件が予想もしない好条件へとつながったのです。
具体的には、融資額の約半分を占める「土地＋中古物件」の資金を最初に実行し、その後約6か月かけて建物を完成、その後6か月の据え置き（新築の場合完成時は全空なので、入居率が上がるまでの一定期間、元金返済を据え置いてくれます）を付けることになったのです。
これはつまり、
「1年間は元金返済を行わないまま、中古物件の家賃を受け取れる」
という条件を得られたということです。
この融資の最初の元金返済は実行時から12か月後（建築中6か月＋据え置き6か月）ですので、その間、購入した中古物件は家賃を運んでくれます。
自己資金が少ない初期の投資家（および私）にとって、自己資金の温存は大きな課題となりますので、こういった細かい融資条件の引き寄せも大事にしていきたいですね。
この物件はまだまだ土地の余りが多いので、現入居者さんの退去具合によっては第2第3の新築企画をプランニングし、270坪の土地を利用した新築アパート群を作れればいいなと思っています。
今回は以上です！
また来月お会いしましょう！
