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金融機関に融資の打診をする時の「正しい順番」はあるのか?

尾石晴さん_画像 尾石晴さん 第8話

2021/8/20 掲載

皆さん、こんにちは。8月お盆期間、西日本は大雨が続き、中国地方や九州地方に物件を所有されている大家さんはハラハラされたのではと思います( 私もです )。

想像を超える雨量が街を襲い、私も入居者さんの心配をしながら雨粒を見つめておりました。幸いにも、私の所有物件や入居者さんは無事でしたが、被害にあわれた方は心からお見舞い申し上げます。

今回の大雨は、線状降水帯( 積乱雲が、線状に次々に発生して、ほぼ同じ場所を通過・停滞する自然現象。非常に強い雨が特定の地域に長時間連続して降る )が発生したためとされています。

この線状降水帯という言葉、私の幼少期などは聞いたことがなかったのですが、2014年に起きた豪雨による広島市の土砂災害以降、汎用されるようになっているそうです( Wikipediaより )

それだけ、温暖化に伴う気象変化が日本にも起きているのですね。今後の物件購入時には、災害( 水害等 )を考えた立地や地目選びが、ますます重要になると感じた次第です。

さて、2年ぶりに物件購入が決まりました。新たなチャレンジとして新築RCに取り組みをします。今回は( 私には )大きなチャレンジで、1LDK25戸、3億円ちょっとの物件です。融資がどうにか決まり、土地の契約、工事請負契約を先日行いました。

土地の高さや水害リスクも調べましたが、現状は問題なさそうです。完成は2022年10月なので1年以上先ですが、今後も少しずつ健美家さんのコラムで進行状況を書いていきます。

今回は3年前と違って、融資承認に本当に手こずりました。理由は、私のような個人の不動産投資家に対する「 融資承認が厳しくなっている 」ことが挙げられます。

※3年前の余裕のある感じはこちらのコラムをご参照ください→初心者サラリーマン大家に融資がつくことのリスク。流されない為の2つの注意点

しかし、それだけ適正な審査が進んでいると思えば当たり前な気もします。実際に土地契約時にも、仲介の不動産屋さんから「 数年前のサラリーマンが自己資金もなく買えた時代のほうが異常ですよ 」と言われていました。そうよね。

■ 金融機関にはどう相談していくのがいいか?

今回は色々あって、新規の金融機関から融資をいただくことになりました。昔、別の物件を打診をしたのですが、結果的にその物件は購入できず( 別の方が購入 )でご縁が切れていた金融機関です。メインバンクでの融資が厳しいため、今回、再度ご紹介をもらって打診しました。

ここで勉強になったのは、金融機関の融資打診順番についてです。皆さんは金融機関に、融資打診する際はどうされていますか?購入希望物件の資料を持って1つの金融機関だけに行く?まずは1つ金融機関に打診、ダメなら次の方式?それとも一斉にいくつかの金融機関に評価出しから依頼しますか?

私はこれまでの融資や打診は全てメインバンクの地銀1つだけで行ってきました。過去の購入を見送った物件も「ここでの評価がダメなら無理して買わなくてもいい」という気持ちでした。

同じ金融機関の方が色々と話が早い( 必要書類準備、担当とのコミュニケーションなどの手間や意思コストが低い )、複数の金融機関とうまくやっていく自信がない( 私は不動産賃貸業がメインの活動ではないので、やり取りに関わるミスが増える可能性 )など消極的な理由でした。

しかし、今回メインバンクさんから出てきた条件が厳しかった。「 支店は出したい! しかし、本部は厳しく締めてくる 」の攻防1カ月を経て提示されたのが、「 自己資金6,000万円、金利1%、35年でどうですか? 」。( こちらは3,000万円で折り合いをつけたかった )

出された条件を見て、やはり今後のためにもお付き合いする金融機関を増やしていこうと決め、他にも「 融資打診 」をすることにしました。それが今回決まった金融機関です。

新規の取引の場合は、条件が厳しくて進まなかったり、そもそも門前払いにあったりするものです。しかし、今回は取引実績のある方からの紹介があり、以前に打診した痕跡もありという状態でした。

それでも、土地の買付期限もあることから、「 間に合うのか? 」とハラハラしながらの打診期間となりました。そんな中、金融機関への融資打診には、理想的な順番があるのだろうか? と考えました。

■ 皆さんはどうやって打診してる?

極端な例ですが、一斉に3人の人に告白して「 この中でお付き合いに当たっての一番良い条件を出してくれた人と付き合います 」って失礼ですよね。

金融機関も評価を出すための資料集め、内部の調整など手間がかかります。そこまでして「 ごめんなさい。他で良い条件出たから 」と言われたら「 おいおい、なんやねん 」となる気持ちもわかります。

「 お付き合いはしたいけど、条件次第では付き合えない 」。しかし、「 出来るだけ良い条件の人と出会いたい、が!モタモタしていると物件は買えない 」。こんな本音を持ちながら( おい )、金融機関を当たる場合、どうするのがいいのでしょうか?

不動産購入の場合、買付には期限があります。ひとつひとつステップを踏んでいる間にも、時間は過ぎていきます。

スタート:物件に出会う→買付出す( ローン特約付き )→目星をつけた金融機関に当たる→評価出し、融資打診する→「 ダメでした 」や「 条件合いません 」となる( 振られる )→2つ目の金融機関に当たる→その間に買付の期限がくる→流れる( もしくは流れの途中で別の方が購入 )

投資家の効率のみで考えたら、

@複数の金融機関に同時に当たる
A良い条件を出した金融機関にお願いする


が理想なのでしょうが、その行為は金融機関から見れば、「 この人は、こちら側の手間を考えてるのかな? 短期の損得ばかりなのかな? 長く付き合えないなあ 」と信頼残高を減らす行為なのでは? と気がつきます。

■ 金融機関から釘をさされて考える

なぜこう考えたか? ですが、私はこれまで、メインバンクさんに相談、融資、購入と進んできました。良くも悪くもメインバンクがダメなら諦める方式だったので、打診の順番を気にする機会は無かったのです。

しかし、今回新規の金融機関とお取引をするにあたって「 こちらも本気で資料作りや調整するので、メインの地銀さんで良い条件が出たのでやっぱりこっちにします、では今後は困るんですよ 」と最初の面談時に言われました。

そりゃそうだ。

今まで、この打診順番を考えて融資戦略を練ったことがなかったのでハッとしました。そして、これを言われなかったら「 A銀行、B銀行、C銀行に聞いて、良い条件出した方にしよう! 」なんて、住宅ローンのような安易な考えで今後も進めていた可能性があるため、恥ずかしながら書いています。

( しかし、一部のネット情報では複数の金融機関に一気に打診しろなんて書いてあるのも見ますが、一体どうなんでしょうか。教えて、洗練された大家さん!)

■ 事前に複数の金融機関との関係を作っておく

複数の金融機関と関係を持っておくことは、投資家としてはリスク分散や機会や確率を上げる、情報ルートを増やすなどメリットが大きいです。

メインバンクしか付き合いが無かった私も、今回、別の金融機関に打診するに当たって「 ああ、以前打診した金融機関( 融資が厳しくなる前 )の担当さんと、ゆるーくで良いから、コンタクトを継続して取っておけばよかった 」と反省しました。

そうすれば、物件融資打診の前に、情勢や銀行の状況を、担当者レベルで聞くことができ、そこから打診順番を戦略として組み立てられた可能性が高いからです。メインバンク有りきで行った私は、メインバンクのやり取りで、今回は1カ月以上のタイムロス。中古物件だったら、きっと流れていたと思います。

とはいえ、銀行巡り100選のような新規開拓をする根性はない( 時間的も度胸的にも )という人もいるはず( 私もない )。地味にコツコツやるなら、地方銀行、信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンク( オリックス銀行など )、で数行ほど当りをつけて「 不動産賃貸業 」としての融資打診してみる。

融資が実らなくても、今後に繋がりそうな金融機関には、口座開設を依頼する( 最近は法人の場合、新規口座開設が厳しいのでお早めに )、定期預金する、まとまった金額を入れておく(出し入れしない)など、信頼を貯めて関係をつなげるやり方は色々あったなと振り返っています。

不動産賃貸業は、良物件を見つけたらとすぐ買えるレベルにいくには時間がかかります( 融資付、不動産情報取得、迅速な手続きなど。初心者ほど難しい )。長期につながる目線で少しずつ、繋がりと順番も考えながらやっていかねばと勉強になった今回の融資付でした。

プロフィール

■ ワーママはる(尾石晴)さん

ワーママはるさん

ツイッター:
@wa_mamaharu

Voicy:
https://voicy.jp/channel/862/


■ 投資歴

□2009年
リーマン・ショック後に、日本株200万円(結納金)からスタート

□2010年
ドルコスト平均法でインデックスファンドの積立投資開始

□2014年
不動産投資を考えるものの、知識の無さに挫折

□2017年
不動産の勉強再開

□2018年
新築アパート(1LDK8部屋)取得

□2019年
新築アパート(1DK6部屋)築古アパート(3部屋)取得

□2021年
不動産購入をしたい、果たしてどうなる!?
進捗についてはコラム内でも触れていく予定です!


■ 著書

尾石晴さん:著書-1
やめる時間術 24時間を自由に使えないすべての人へ

何をやるにも、まずは時間の確保から。
不動産投資と仕事と家事に忙しい皆様のお役に立てば幸いです。

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