こんにちは。三浦弘人です。いきなりですが、私の最新ポートフォリオをご覧ください。全国はもちろん、沖縄においてもこんなに軍用地の割合がマニアックなポートフォリオはオンリーワンではないでしょうか(笑)。
解説すると、50代になってからサブリースのような「ほったらかし」の比率を高めています。そして換金性の高さのあるポートフォリオを意識しています。いざという時には1か月以内に現金化できて、価値も上昇し続ける可能性が高い不動産と金融商品です。
「沖縄の軍用地」と「劣後債」「シニア債」などの債券はご存じない方も多いと思います。劣後債というのは、世界中にいる多くの富裕層たちがコレで儲けている債券です。実は、私もコロナ期間に学んだばかりですが魅力にハマっています(笑)。
債券は、優良企業へお金を貸して利息をもらうための借用書だというとわかりやすいかもしれませんね。
債権の仕組み
コラム40話で、昨年約3億円で1棟RCマンションを売却した話をかきました。この時、実は購入希望者は数多く表れたのですが、融資不承認の回答が続きました(汗)。結局、売却できるまで約3年もかかりました。
参照：約3億円で売却した築9年のRC物件。売却額UPを実現した工夫
この期間は幾つもの投資への機会を逃しましたが、さまざまな投資手法に巡り合えたので、結果的には良かったと思っています。色々な投資をしてみた結果、自分の中では以下のような感想を得ました。そして、換金性を重視するという考えになってきました。
今回のコラムはポートフォリオを見直ししたことをきっかけに、三重県の中古アパートを購入した事例を書かせていただきます。読者の方の融資交渉などのヒントになれば嬉しいです。
■ベタ褒めしてくれる新任の銀行員
最近、異動で赴任したばかりの銀行担当者からこのように言われました。
「長年いろんな人を見てきましたが、三浦さんのポートフォリオは最強です」
人にはいろんな基準がありますが褒められると嬉しいものです。色々な銀行担当者とお付き合いをしましたが、新任の担当は珍しく、軍用地と債券のことをよく知っているのです。つまり、お互いが軍用地オタクです(笑)。
銀行員の中には目の前の融資商品ということしか知らず、内容に興味を持たない方も少なくありません。一方、この担当者さんとは初対面の時から会話が弾みます。
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銀行員「3億近くで売却した利益を全部債券にするなんて手堅いですね」
私「手元に売却益を寝かしておいてももったいないし、株式投資もバブル崩壊時に大損したのがトラウマで利金をもらいながらいざとなれば売却できる債券にしました」
銀行員「今までの支店は軍用地主が多かったせいか、担保評価と借地料を毎日見ていたら儲かりのカラクリに気づいて徹底的に調べ上げたことがあるんです」
私「私も過去の借地料上昇率など施設ごとに分析してエクセルにまとめたんです。昨年は値上がり率3%以上の施設をゲットしましたよ」
※やりとりはマニアックだと理解しています(笑)。軍用地オタクの読者には喜ばれます。
銀行員「そういえば三浦さん、今年は軍用地の借地料が2段階アップでしたね。評価額が上がるので借入限度額も更に増えますよ」
私 「マジですか!!では早速見直しできませんか?」
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結論から言うと、融資が見直され増額が承認。更にこの手法をメインバンクにも適用したおかげで、当座貸越の上限額がUP!!おかげで手元資金が増えました。
■三重県○○市の中古アパートを現金購入
昨年3月に富山県で購入したアパートメーカー施工の物件検索を今回も同じようにしていたところ、条件に合う物件を発見。物件概要は下表の通りです。もちろん健美家さんの検索サイトで見つけました(笑)。
ちなみに私は不動産会社の収益物件一覧を保存して、毎日検索しています。
購入した三重県のアパートの概要
私がアパートメーカーで働いていた頃、2002年から全国発売されたヒット商品。長年供給され入居率の高い約35㎡の1Kと約42㎡の1LDKの長屋タイプです。
シングルからカップルまで幅広い入居者に支持され供給数は正確ではありませんが5万戸は軽く越えていると思います。住んだことのある方も多いのではないでしょうか。
念のため管理会社にもヒアリングしたところ、当該物件エリアは管理戸数が約1,500戸に対して3月末の空室はわずか4戸。賃貸需要の高さを確認できました。他にも前回と同様に調査を実施しました。
参照：富山の築15年アパートを真剣に検討中！サブリース物件を検証する際のポイントと注意点
結果として無事契約することができました。遠隔地ですがサブリースを継承することで管理面は心配ないと判断しました。
三重県を代表する伊勢神宮が近くにあり、参拝のついでに物件を確認しながら本場の松坂牛を堪能しようと思います(笑)。肉好きの仲間を誘って物件見学会をしようかと考えています。
私のポートフォリオを別の切り口から
■まとめ
50代半ばでのポートフォリオの見直しは、家族への「エンディングノート」なのかなぁと感じています。複雑すぎると家族にも迷惑かけると意識しはじめたのがきっかけです。特にコロナ期間はいろいろと考えさせられました。
「売却益で一等地の土地を購入して、自分の不動産投資の集大成となる新築をやる」という目標は捨てていませんが、そちらは一旦封印。今のポートフォリオで力を蓄えて、チャレンジする機会を狙います。
それでは皆様、まだまだ暑い日が続きますが、夏バテしないよう体調に気をつけていきましょう。
