こんにちは、不動産投資以外は向いてないかもしれないモーガンです。さて、今回はその向き、不向きにまつわるお話です。
前回のコラムでは、私が経済的自立を目指して、「 法人 」で収益用不動産を買い進めたことをご紹介しました。
参照：第9話「 私がFIREするために、30代で不動産投資の法人を設立して、収益用不動産を買い進めた理由 」
しかし、これが全ての人に当てはまるかと言えば、そんなことはありません。その人の目標やライフプランによっては向き、不向きがあり、個人事業主として収益用不動産を取得した方が良い場合もあると考えています。
かくいう私も、2棟の賃貸アパートは個人事業主として所有しています。またその経験を踏まえて、友人に個人で取得するように勧めたこともあります。
今回のコラムでは、その友人にアドバイスした内容をその理由とあわせてご紹介します。法人と個人、どちらで購入するか、迷っている方の頭の整理になればと思います。
■ 私が友人Kに個人事業主として購入を勧めた理由
私には20年以上の付き合いになる友人Kがいます。私が新卒で入社した会社の同期で、アラフィフになった今でも、定期的に連絡を取る大切な友人です。
そんな彼から「 不動産投資をしたい 」と相談があったのは3年前、久しぶりに二人で飲みに行ったときのことでした。以前から私が楽しそうに不動産投資について話すので、興味を持って調べていたと。
Kは元々、好奇心旺盛な性格で、会社員としては本部長まで昇進しながらも、副業でコンサル業やNPO活動も始めていました。
とても暇などない彼ですが、不動産業者と売買を行ったり、銀行から融資を受けたりすれば、会社員では得られない知識と経験が身に尽くと考えたようです。もちろん、そのリターンを副業やNPO活動の資金の足しにできるかもしれないという思いもありました。
そんなKに私は、最初の一棟目を「 個人事業主 」として購入するようにアドバイスしました。その１番の理由は、まだKに不動産投資で規模を拡大していくというイメージがなかったことです。
Kは、「 自分が不動産投資に向いているかどうかはまだわからない。やってみてから将来のことは考えたい 」と話していました。大仰に法人を設立してしまうと、その設立や維持にかかる手間や費用が足枷になってしまいます。
その点、個人事業主なら開業届けといくつかの書類を書くだけで設立できるので、「 まずはやってみたい 」という彼には、その方が適切だと私は考えました。
また、個人事業主であれば、彼の本部長としての給与所得と不動産収入を損益通算することで、節税効果が期待できることも、大きなポイントでした。
給与所得が1,500万～2,000万円以上あれば、「 損益通算 」で毎年の所得税を抑えた分と5年超で売却した時に支払う長期譲渡税の差額が、投資リターンになります。その結果、得られた資金を彼が展開する他の活動に流動的に振り向けることができるのも、個人事業主ならではのメリットです。
法人の場合は、会社員の彼とは別人格として設立することになるので、会社員給与と損益通算はできません。またその不動産収入を個人の活動に振り向けるためには、定められたタイミングでの会計処理や諸手続きが必要になってしまいます。
■個人事業主で不動産を購入するデメリット
個人で不動産投資することに、デメリットもあります。私からKに特に気をつけるようにと伝えたのは次の2点です。
まず一つ目のデメリットは、5年以下で売却する時の短期譲渡税額が約40％ととても高額になるので、5年超の長期譲渡税（ 約20％ ）になるまでは売りづらいということです。
「 想定と違ったから、すぐに売却したい 」と思っても、その税負担の重さから、売るに売れないという状況に陥ってしまう可能性もあります。個人事業主は簡単に始められますが、簡単にやめられるわけではないということです。
そのような状況に陥らないためには、不動産業者さんからの情報を鵜呑みにするのではなく、少なくとも5年超のキャッシュフロー計画は精度高く自分で作れるようになる必要があります。
また、長期譲渡になってからしっかり売却できるエリアかどうかの見極めも重要です。これについては、私の方でレビューしてあげました。
二つ目のデメリットは、規模の拡大が難しいということです。１棟目がうまく行ったからといって、2棟目、3棟目…と続けて融資を受けるには、法人と比べると不利になるのが一般的です。
現在、サラリーマン大家への融資は厳しく、個人事業主も同じように評価されがちです。私も個人事業主として融資を受けられる金額や回数が、会社員としての信用の範囲に止まってしまったということがありました。
その経験から、私はKに、「 もし今後、不動産投資で規模を拡大していきたいという気持ちが芽生えたら、新たに法人を設立するように 」ともアドバイスしています。
■自分の目標に応じて個人、法人を選択しよう
友人Kが個人事業主として物件を購入し、2年が経過しました。「 購入した物件から得られた投資成果に満足しているし、その過程で経験した銀行や不動産業者さんとのやりとりは、自分の経験値を上げてくれたので嬉しい 」と言っています。
そして、当初の見立ての通り、彼は急速に不動産事業を拡大するつもりはないようです。むしろ、並行して手がけていた事業が軌道に乗り始め、そちらの法人化で忙しいとのことでした。
ゆっくりと不動産投資を続け、他の事業展開が落ち着いた暁には、私と同じように法人化して、規模拡大を狙うかもしれない、そんな口ぶりでした。
不動産投資の規模やそれを追い求めるスピードは人それぞれです。それを鑑みて法人にするか、個人にするか、投資主体を選ぶことが大事だということを再認識することとなりました。
■オンラインセミナーのお知らせ
ここで告知です。これまでの10回のコラムで書かせていただいた通り、私は地方郊外に１棟ものの築古アパート、マンションを買い進め、3年前から専業の不動産投資家となりました。
その経験をもとに、購入、融資、管理、リフォーム（ DIY ）など不動産投資全般について、私が力を入れていることについてセミナーをする機会を波乗りニーノさんからいただきました。
6月6日（日）20：00、オンラインセミナーとして開催されます。初心者の方にもわかりやすくご紹介する予定なので、お時間がある方はこちらのリンクからお申し込みくださいね。
では、また♪
