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市営住宅って買えるんです。市営住宅という切り口から見た4つのビジネスチャンス

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第42話

2019/9/24 掲載

こんにちは、ぺんたです。「 市営住宅 」というとボロボロで狭小・築古の建物を想像されるでしょうが、そういうところばかりではありません。実は市営住宅には2種類あり、比較的築浅で立派な品位のものもあるのです。

これまであえてどこにも書いていませんでしたが、今年、私が購入した大型物件2棟は実は市営住宅で、地元自治体による一括借り上げ中なんです (^^ )

■市営住宅の大分類

本コラムでも何度か登場した大型物件(×2棟)はこちら↓と・・・



こちら↓です!



どちらも60〜70u超の居室を持つファミリー物件です。写真でおわかりの通り、非常に高品位な建物で、一般の賃貸住宅として貸し出しても十分競争力はあると思っています。

地方自治体がこんな豪華な市営住宅を建てるなんて信じられない!
と思った方の感覚は間違っていません。これらの建物は地方自治体が建てたものではなく、我々と同じような民間の「 大家さん 」が建てたものだからです。

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市営住宅を大雑把に2種類に分類すると、以下のように大別できます。

@地方自治体が建てたもの
A民間事業者が建てた物件を自治体が一括借り上げしているもの

我々が連想する公営住宅とは@の地方自治体が自前で建設したものですが、私が購入した上記2物件はAで一般に「 借り上げ市営住宅 」といいます。

注)公営住宅は事業主体やファイナンスの仕方によって、正確には5種類の分類に分かれるそうです。以下の図は国土交通省の資料から引用したものですが、私の2物件は3番目の「借り上げ公営住宅」にあたります。


出典:国土交通省説明資料 国土交通省住宅局・住宅総合整備課

■ 借り上げ市営住宅の収入構造

民間の大家さんが建物を建ててそれを文字通り地方自治体が「 借り上げ 」するカタチで運営されるのが借り上げ市営住宅なのですが、知り合い何人かにこの物件の話をしたとき、ほぼ全員が勘違いしておられたのが家賃収入についてです。

というのも、市営住宅というといわゆる低所得者層・住宅確保が困難な層・・・の方々が入居するものですから、知り合いの方々ほぼ全員が、「 そんな低家賃で収支は合うの?? 」という反応を示されたのです。

いえいえ、全く違うんです(..;)。実は、地方自治体は建築主の大家さんから、「 市場価格並みの賃料で一括借り上げ 」するので、大家さんには相場並みの家賃が入ってくるんです。

で、それを低所得層の方に( 市が )安い賃料で又貸しするので、市が逆ザヤ分を負担しているカタチになるのです。そういう意味では大家さん側には賃料面でのデメリットは何もありません。

■ おいしい! 長期間一括借り上げ

2物件の購入前に、私は「 一括借り上げ契約書 」をチェックしました。すると、民間と大きく違う契約条件にビックリしました。

我々に身近な一括借り上げというと、ダイワハウス・大東建託・セキスイハウスなどのいわゆるアパートメーカーさんが、自社建築物件を一括借り上げするケースが思い浮かびます。

その多くは、一括借り上げ期間を10年間から30年間程度と定義しながらも、賃料の見直しを2年に一回など定期的に行う内容になっています。

つまり、市場に合わせて借り上げ賃料を調整することで、アパートメーカーが逆ザヤに陥らないようにリスクヘッジしているわけです。

ところが、私が購入した物件の契約書では、そのような賃料見直し条項が見当たりませんでした。新築時から20年間の一括借り上げで、賃料は新築時のまま見直さず・・・です!!

しかも、アパートメーカーさんの契約では内装リフォームには指定業者を使わないといけないとか、10年に1回は大規模修繕を行わないといけないなど細々した縛りがあるのですが、そうした縛りは全くありません。

上に写真を出した打ちっぱなしの方の物件では、一括借り上げ期間があと4年残っていますので、4年間は新築時の賃料がまるまる入って来ます。これはおいしい契約ですよね(^^ )

注)一括借り上げ期間や条件については、地方自治体によって異なる場合と思いますので個別にご確認ください。

■ リスクとビジネスチャンス

おいしい話には必ず裏があります( 笑 )。なぜ、地方自治体が直接建設しないで民間事業者の建物を借り上げするのか・・・その動機は、

・多額の建設費を負担しなくてよい
・需要に応じた供給量の調整が可能になる

という2点に尽きます。

自治体が直接建てる場合、建築費を自腹で捻出しなければなりません。いまどきの地方自治体はどこも資金繰りがタイトですので、民間に建てさせたほうが財政的に楽なのです。

我々大家にとって大事なのは2点目の「 需給調整 」です。市営住宅のニーズがなくなった場合、一括借り上げ契約を延長しないことで、市は「 市営住宅をずっと持つリスク 」を捨てることができるのです。

逆にオーナーは、契約を切られてしまった場合、収入が入ってこないリスクを抱えることになります。私が購入した2物件は、まさにこのパターンでした。

市から一括借り上げ契約を延長しないと通告された大家さんが自主経営を諦めて売りに出したのです。契約終了後に全空になった物件を受け取るわけですから、持て余してしまうと考えたのでしょう。

しかし、私のような変わり者からみると、この状況は将来全空になるとはいえ、割安に中古物件を購入できる・・・というチャンスに映りました。そのため、購入した次第です。

全空時にリフォームして、一般の方に貸し出す計画です。これがビジネスチャンス@です。

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私は中古の借り上げ市営住宅を購入したわけですが、視点をひっくり返すと「 借り上げ市営住宅を建てる 」「 既存の所有物件を市営住宅として貸す 」という選択肢もエリアによってはあります。そう考えて調べてみました・・・。

全国全ての自治体を確認したわけではありませんが、例えば埼玉県春日部市は、新築物件を市営住宅として借り上げる制度を持っています。( 現在募集中かどうかは不明です )

◎参照:春日部市役所HP 借上型市営住宅制度

こういう自治体に土地をお持ちの方は、新築物件を市営住宅として供給するチャンスがあります( ビジネスチャンスA )。20年一括借り上げはオイシイですよね(^^ )

また、北海道千歳市は同じように借り上げ市営住宅の制度を持っていますが、こちらは中古物件でもOKです。中古物件でも途中から一括借り上げしてもらえるって面白いですよね!( ビジネスチャンスB

◎参照:千歳市役所HP 市営住宅として借り上げる民間賃貸住宅を募集します

春日部市や千歳市は、「 一棟丸ごと借り上げする 」という制度です。他も概ねそのようですが、稀に1部屋単位で借り上げてくれる自治体もあるようです。そういう自治体に物件をお持ちであれば入居率アップの切り札に使える可能性があります( ビジネスチャンスC

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どうでしょう? 市営住宅という切り口で、賃貸経営の可能性がまたひとつ広がったように私は思っています。これをうまく活用できるかどうかは、あなた次第ですよ・・・(^^ )

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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