こんにちは、トモコです。先日、開業前の私の宿泊業施設にちょっと民泊興味あるんだけどー！！！とのことで健美家コラムニストのみっちーママさんが遊びに来てくれました。
拙い知識で色々とアドバイスさせてもらいましたが、みっちーも民泊やるのかな？みっちーがやったらきっと面白いなー！とちょっとワクワクしながらお話ししてきました。
このコラムが公開されているころは、みっちーが見に来たこの施設もオープンしているはず。来月以降、てんやわんやのお話が書けそうです！なんて言いつつ、今回は民泊のお話ではありません（笑）
では今日のテーマは？ですが、友人であるTさんの「全くの初心者が1棟目を買うまで」のお話を紹介します！
■元会社の先輩からの久しぶりの連絡
この友人Tさん、今でこそ仲の良い友人ですが、元々は会社の同僚というか先輩でした。Tさんが転職した後の数年間、交流はほとんどありませんでしたが、ある時期からまた、お付き合いが始まりました。
再開のきっかけは、私がTさんの転職先の不動産会社に偶然、物件の問い合わせを入れたことでした。そこから、「売る側の人間として、買う側の感想が聞きたい。トモコさんのお話を聞かせてくれない？」と言われ、また会うようになりました。
そして、元同僚だった私が家賃収入を増やして専業大家になった経緯などを話すと、Tさんにもお給料以外にキャッシュポイントを作りたいと思うようになったそうです。次は「自分もやってみたい」と相談を受けるようになりました。
今では物件のリフォーム作業を手伝ってもらったり、一緒に内見に行ったりするいい不動産投資仲間です。（コラム11話に出てくる元同僚がTさんです）
参照：会社を辞めても融資を受けるために信金さんにアタックして成功した話
■まずは目標を決めるところから
Tさんはもともと不動産関連の会社に勤めていたこともあり、不動産や建築の知識はあるのですが、「不動産屋さんあるある」なのか、当時は自分が収益不動産を買うという発想は全くなかったそうです。
Tさんにはお子さんがいて、これから教育資金がかかります。家族のために副業として不動産投資を始めたいという気持ちは良く分かるし、何より会社員時代からの気心知れた友人です。私はTさんの物件取得に向けて全力で応援することにしました。
まず、目標キャッシュフォローを設定しました。仕事はとても楽しくて会社も居心地がいいので、辞めるつもりはないとのことでした。そこでいったんは、今のお給料+10～20万程度を目標に設定しました。
当初はＴさんの経歴や忙しい仕事状況・年収や貯蓄額から考えると私と同じ新築アパートがいいのでは？と感じたため、サラリーマン大家に融資の出やすそうな銀行に問い合わせをしてみました。
しかし、Tさんは業種的に新築アパートの融資と相性が良くないことが分かり、であれば最初は小さめの物件を買い、将来に向けて実績を積む方法で行こう、と戦略を変更しました。それからはほぼ毎日のように物件情報を送り合いました。
・どんなサイトを見て探せば良いか
・どうしてこの物件がいいと思ったのか
・現金で買うのか、融資を使うのか
・融資の場合はどこの銀行を使うのか
・銀行は何に対して融資を出すのか
・積算評価とは何か
・一棟目を買った後の2棟目以降の進め方はどうするのか
最初の頃はそんな話をよくしました。
■検討を続けるうちに、自分の状況と目標に合う物件がわかってくる
Tさんから最初に「これどうかな？」と来たのは利回りは高め、価格は2,000万円台、場所はそこそこ郊外、積算価格は売値の半分程度というミニアパートでした。
「なぜこれを選んだのか？」と聞くと、エリアが比較的知っているところで、価格が低めなのでなんとかなりそうと思った、とのこと。
さっそく2人で内見にいくと、室内・外装含めリフォ―ムが必要で、しかも空室多め。融資で購入希望でしたが、心の中では「ちょっと厳しいだろうな～」と思いながらもとりあえず金融機関に打診をしてみては？と勧めてみました。
すると、やはり融資額が伸びず、リフォームも結構な額が掛かることも分かって撃沈。この物件はご縁がありませんでしたが、こういうことを繰り返して融資やリフォームのだいたいの金額、物件の場所の特性や賃貸需要を学んで行くのだ！と励まして、次へいくことにしました。
その後もうるさい小姑のように繰り返しTさんの「この物件どうかな？」のメールに対してあれこれ突っ込み、時にはボコボコにダメ出しをし、一緒に内見に行き、地元の居酒屋で図面舞踏会を繰り広げる日々でした。
Tさんとのやり取りで気が付いたことは、「自分は意外にも他人に教えられるくらい知識と経験があったんだ」ということでした。今まで他人に話す機会が少なくて気付かなかったのですが、Tさんに話したことは自分にとっては息を吸うように考えたり行動したりしていたことばかりでした。
また、今まで無意識にやっていたことを、他人に説明することで改めて整理できるようなことも多かったです。会社でも新人教育係になって自分も成長できた、なんてこともありますよね。まさにアレでした。
■オーナーチェンジの戸建からスタートして、今では自営業者に
目標を決め、物件を多く見ていくうち、Tさんの選ぶ物件の基準が定まってきました。そして、私のダメ出しも少なくなってきたころに1棟目を購入することができました。
購入したのは神奈川の郊外エリアにある広い土地が付いているオーナーチェンジの戸建でした。価格は約1,500万、物件価格＜積算であり、家賃は15万。さらに退去後に相場価格で売却したら2,000万くらいで売れそう、という物件でした。
いわゆる、持ってても良し、売っても良し、という物件です。「オーナーチェンジで購入して退去後に売る」というのは不動産屋さんならではの視点で、Tさんらしくていいな、と思いました。
融資は地元の信金で期間20年、金利2％後半で決まりました。家賃の約半分の７万くらいが手残りと、最初の物件としてはなかなか悪くない条件でスタートができたのでした。そしてTさんは今では戸建をいくつか所有する立派な大家さんになりました。
あれから数年、今では独立して自分で事業をされています。Tさんは、「やはり不動産からのキャッシュフローである程度の収入を見込めるということは大きな安心になっている」と話していました。
Tさんが自分の夢に打ち込める環境のお手伝いが少しでも出来たことは嬉しいですし、不動産を通して自分のやりたい人生を歩んでいく姿に、「やっぱり不動産っていいな」と改めて思いました。
貸会議室のリニューアルで床貼りを手伝ってくれているTさん
今回のお話が少しでも皆さんのお役に立てたら嬉しいです。
最後まで読んで下さり、ありがとうございました！
