積算評価の不動産投資コラム・ニュース

マンションに係る財産評価基本通達の改正を検討する有識者会議が...

2023/02/23

...建物は、固定資産税評価額で評価され、その固定資産税評価額は、1棟の建物全体を積算評価によって求め、専有面積割合によって按分して求める。敷地の評価は、敷地全体の価額を路線価あるいは倍率方式によって求...

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妹が滋賀銀行の融資でアパートを買いました。レバレッジは諸刃の...

2023/01/22

...今回、身内がジャストサポートを使ったことで分かったことは、建物の築年数はあまり関係なく、金額が5,500万円以内で、ある程度積算評価が出る土地の価値が落ちないような地域には便利なローンだということ...

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一番の壁は融資付け。築古戸建投資から規模拡大を目指す方法【第...

2022/12/28

... 例えば、建物自体は耐用年数内で外壁等の修繕工事も終わっている利回り15％弱の物件で、積算評価自体は2,000万円程ありましたが、銀行の担保評価額としては200万円というケースがありました。20...

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会社を辞めても融資は付くのか？「会社員ならもう1億円貸せた」...

2022/11/28

...耐用年数越えの物件や、積算評価が足りない物件では、融資額が希望に届かない事もありました。 ただし、結果的には融資額だけを見てみると、専業大家になって3年で、会社員時代に6年かけて融資をして頂いた...

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銀行からお金を借りて欲しいとお願いされました。会社員が融資を...

2022/10/25

...耐用年数超えでもちょっと積算評価に注意してもらえれば、融資期間もご希望のところまでのばせる可能性もあります。金利も前回と同じ水準と考えていただいて結構です！ 」こんな感じでとても前のめりです。融資...

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月のCF100万達成間近、ゆうきさんの融資拡大戦略と今から始...

2022/09/22

...また、銀行には物件単体の評価が高いもの（ 収益還元・積算評価の両面が高い ）を持ち込むようにしています。 あと、最初の頃は自宅近隣の約30行の金融機関を全て回りました。今は可能性がありそうな10...

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不動産投資家が「買わない物件」の条件とは？〜健美家不動産投資...

2022/09/13

...■次いで多かったのは、「土地権利（借地等）」55.4％、「建物と物理的瑕疵」46.2％土地権利についてのコメントでは、借地について、「積算評価が出ないから」「土地代を払うと利益があわない」「売却時...

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物件を買いやすいエリアを探そう。多拠点居住とノコギリ商法のス...

2022/07/20

...一見すると全く違う投資手法のように見えるかもしれませんが、両方とも銀行の積算評価方法と実際の売買価格（ 建築単価 ）の歪みを上手くついた投資手法であり、共通点があるのではないでしょうか。デュアルラ...

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自分にはどんな物件が最適か？様々な手法を経験して感じた事＜中...

2022/06/20

...また、自己資金を抑えるには、物件の積算評価の高い物件を選ぶことがカギになります。その為には土地が広く、できるだけ路線価が高く、また建物面積が大きく、新しい物件であるほど、有利です。ただし、それにも...

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1棟目購入後すぐ退去相次ぎ12戸中6戸空室に。反骨精神に火が...

2022/06/05

...今では物件購入の基準を「積算評価、利回り、家賃相場」と決めているが、1棟目は、家賃相場より低い賃料で入居している点と、信金から融資をえることができたことが購入の決め手になり、半分は「勢い」もあった...

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地域の地主さんとのお茶会に、近所の居酒屋とのコラボイベント！...

2022/06/03

... 実は積算評価など知らずにやってきてまして、きちんと勉強したのは、恥ずかしながら半年前なんです（笑）。土地値はわかっていたので上物の評価がわからなくても、それで融資がひけたということなのかもしれ...

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退去のたびに家賃2000〜3000円UPの秘訣とは？500円...

2022/05/27

...利回り12％という点と、売値以上に積算評価が高く出ていた点が魅力だった。1棟目を購入した業者からの紹介だった。神奈川県内で購入した3棟目。外壁塗装を行うなど、物件の魅力を上げる努力を惜しまない。「...

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初めての投資物件で驚きの売却益！2棟目の新築は完成までに3年...

2022/05/19

...敷地が広く、積算評価が高い点が魅力だった。土地の情報をえてから90分後には現地調査に行き、1棟目同様に、その日のうちに買い付けを入れた。積算評価が高い土地であることや、紹介者がいたことなどが幸いし...

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10年間で土地から新築を25棟。「歪み」を資産に変えてきた私...

2022/03/24

...当時は地方の土地が広いファミリータイプの中古RCに、積算評価でバンバン融資が出ていました。大手地銀などから100％近い融資を獲得して規模を拡大していく、いわゆる「 高速投資法 」が不動産投資の王道...

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「積算評価以下」というぼくちゃんルールを破ってでも築古RCを欲しい理由

2022/02/19

...築古物件は融資が付きにくい 金額も利回り15％（ 約6,000万円 ）で折り合いがつき、お次は融資となるんですが、建物が古くて評価が出ないのでなかなか大変ですw 銀行の評価の出し方には、積算評価...

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「担保評価を伸ばすために不可欠な情報について」銀行の建物評価...

2022/02/19

...1. 銀行はどのように建物評価をしているかまず知っておくべきことは銀行の建物に対する積算評価の方法である。一部の銀行では「収益還元評価」を採用している場合もあるが、いまでも主流は「積算評価」による...

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区分物件専用の長期収支シミュレーターの作り方、新紙幣とデノミ...

2022/01/29

...その理由は、立地が良い物件の場合は「 収益還元価値＞積算価値 」なので市場では収益還元価値で評価され、常に積算評価額よりも高く売買されているためです。しかも、小額なので現金決済できることが、この評...

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2022年の物件価格を考える。お金を刷り続ければ、不動産価格...

2022/01/06

... 都内の物件は積算評価もキャッシュフローも出にくく、拡大していく地盤ではありません。その一方で、郊外や地方は利回りは高いですが、人口減少の影響で空室率が上昇してしまいます。そう考えると、「 これ...

6,225

客付けをがんばらない理由。高い参入障壁の先にストレスのない賃...

2021/12/31

...でも、ワタクシが買うのは積算評価の高い物件ばかりで、別の物件の融資の担保用に使えるので、別に空室のままでもいいんです。まれに積算評価が高くない物件も買いますが、そういう時は仲介業者さんに「 こんな...

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不動産が高い時に何をしたか。動き続けたものだけが情報を得る

2021/11/10

...それは、利回りや収益還元、積算評価では測れないものです。 土地を見た時に、どんな建物をイメージできるかで勝負は決まってきます。その街に合ったデザイン、入居者層をイメージしたグレードや設備、その上...

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砂金を探すような気持ちで、物件を探した。数年がかりで不動産投...

2021/10/17

...ただ、土地の積算評価が高く、売値との乖離が少ない物件であれば期間が15年とれる可能性があることも分かりました。利回りも積算も満たす物件というのはそうそうあるものではないですが、砂金を探すような気持...

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キャピタルゲインにより短期間で純資産を作る方法とは

2021/10/06

...参照：投資初期に純資産を増やすための投資手法とは■ キャピタルゲインで純資産を爆発的に増やす前回のコラムで説明した通り、投資初期段階で「 積算評価とキャッシュフローの両立 」を目指した投資手法をと...

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投資初期に純資産を増やすための投資手法とは

2021/09/23

...一般的な金融機関は、新規取得不動産の評価方法を「 収益還元評価 」か「 積算評価 」のどちらか、もしくは両方のバランスを見て評価すると言われています。しかし、すでに所有している不動産の場合、ほとん...

8,914

複利運用なら資産は着実に増えていく。私が長期投資に開眼したき...

2021/08/30

... 買われる要因は、外国人から見ると東京の不動産はまだ割安感があるということ、日本人の場合は積算評価関係なく、個人属性の与信によって住宅ローンが組めること等があります。そして何より、東京都心に住み...

7,568

都内新築RCは不動産投資の最終形とするべき理由

2021/08/23

...多くの金融機関は土地建物の評価額をいわゆる積算評価をベースにしています。積算評価はさまざまな定義がありますが、ここでは「 土地評価＝相続税路線価（ 千円／平米 ）×土地の面積（ 平米 ）」、「 建...

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6月3日より初心者向け不動産投資の授業『不動産投資スクール＜...

2021/05/31

...りで収益評価study1：3つの指標を学ぶstudy2：表面利回り・実質利回り【3】6/17（木）ROIとキャッシュフローstudy1：ROI とキャッシュフローを学ぶ【4】6/24（木）積算評価...

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妄想利回り240％の「無限城」、評価額の10分の1で購入でき...

2021/03/20

...■ 妥当な金額はいくらなのか？6畳3点ユニット×40室、積算評価額4千万円に対して1千万円は確かに安い気もするが、立地が陸の孤島すぎて幾らが正解なのかわからないwwwそこが問題だw。悩むwww物件...

29,195

超絶田舎の築20年・40室（全空）の重量鉄骨アパートを見に行...

2021/03/06

...不動産屋でさえ「 田舎の中では立地が良いらしいが俺もよくわからん 」という完全手探りの状態です！ 僕ちゃんも立地が良いのか悪いのか、はっきりいって全く判りませんww■築20年、40世帯、積算評価4...

39,866

「銀行が重視する”積算価格”って何？」【初心者向け！不動産投...

2020/10/23

今回は、不動産投資にあたって金融機関が融資を審査する上で重要な物件の評価方法「積算評価」と、そこから導き出される「積算価格」について説明したいと思います。●積算価格は金融機関による担保評価の参考に...

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一週間でDIYした100万円戸建ての入居者を探せ！古い街に家...

2020/10/03

...す、すごく大きいですwww富山の昔の家は基本的にでかいので、7DKはよくあるサイズですwww続いて、家の価値を調べてみると路線価がついていて、積算評価が700万円くらいあるではないか！！さらに、近...

14,900

掘り出し物の物件はどうやれば手に入れられるか?ー初心者のため...

2020/09/14

...前回は”積算評価と収益還元評価”について説明しました。そこでは物件を購入する際に重要となる物件の価値判断についてお話しいたしました。本日は、「 掘り出し物 」といわれるような良い物件を手に入れるた...

10,201

キャピタルは全額再投資に突っ込む派の語らい（第3話）

2020/09/08

... 【火の玉】収益還元法で、という意味でしょ？ だから積算評価じゃないよね。 【はな】積算じゃないです。それで、こっちの人って全く評価しないと思うんですけど、例えばこの2戸目の戸建ては、割と今の貸し...

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銀行評価が正しいわけではない。収益性と担保力を理解するー初心...

2020/08/31

...■ 積算評価と収益還元評価を理解しよう物件にはある値段がついていますが、購入する際には、それが適切な価格なのか相場に比べて高い価格なのか、もしくは安い価格なのかを判断しなくてはなりません。さらに、...

9,157

2戸目候補の区分を内覧！ー初恋実らず、運命の物件に決定か？ー

2020/07/12

...物件選びの基準になるのは積算評価？ 利回り？ それとも管理状態？ しかし、現金主義かつ運命論者のみっちーママが気にするのは、別の視点。内覧に出かけたみっちーママが室内に入り真っ先に確認したのは、意...

7,469

利回り30％のソシアルビルに融資をしてくれる金融機関を探せ！

2020/06/06

...ナーとしてドヤ顔で豪遊してみたいwww（やっぱりそれかいw繁華街の帝王となり、夜の自分経済圏をより強固なものにするのだwww（危険な香りしかしませんwということで早速見行くことにwww■ 積算評価...

16,609

深夜のDIYと管理会社提携で満室へ。2年で人生を変えたバイカ...

2020/04/28

...2棟目の室内3棟目の室内華子 積算評価が高い物件を選ぶということ以外に、融資を引くために、何か工夫はされましたか？バイカー大家さん はい。ぺんたさんがコラムで紹介していた「 金融機関訪問キット 」...

8,381

2億超の不動産融資。銀行員の目の色が変わったプレゼン法とは！...

2020/03/31

...地方都市の売り物件の中には、この物件のように、売値以上に、積算評価が出るものがある。 物件だけが基準の「ノンリコースローン」 積算重視のフルローンさらに特筆すべきは、通常のアパートローンではなく、...

7,397

狙うは空室率50％以上の物件！12棟200室所有する 「今は...

2020/01/30

...さらには、銀行の積算評価や収益還元方式でもバランスがよいもの。地方の場合は駅から遠くて土地が広いほうが、積算評価は高い。収益還元方式で見ると、空室率が高くて評価が低いのですが、逆にいえば、ひずみを...

6,195

30才で家賃年収2300万円。東京在住会社員・毛利ケンさんが...

2020/01/29

...アパートであれば融資を使って物件を買うことが多いので積算評価も高い方がいいですね。華子 東京在住ということですが、物件はすべて関東なのでしょうか？毛利ケンさん はい。埼玉、千葉、神奈川です。電車の...

15,842

自己破産を覚悟したトラブル。「もうダメだ」と思ってからどう大...

2020/01/25

...■ 不動産再生事業、もうダメかもしれない…と思った瞬間この物件の金融機関の積算評価額は売買価格の2倍でした。満室想定利回りは15％、築年数15年のRC造の一棟物件です。以前の所有者は某有名法人で、...

9,223

投資額30億、家賃3億の「今はメガ大家さん」が買った最初の物...

2019/11/26

...「道路付けがいいわけでも、広いわけでもなかったのですが、積算評価法ではなく収益還元法式で査定されたのが良かったのか、希望通りの融資が出ました。いざ買ってみて思ったことは、銀行は、普通のサラリーマン...

9,069

融資が厳しい今、すべきこと。嵐の後にはチャンスも。

2019/11/04

...私としては、銀行が最長融資可能期間について残存耐用年数を基本としていることと、路線価をベースとした積算評価の銀行評価基準を改善していただければと希望しています。私が銀行で融資担当として自己査定をし...

9,805

公売、競売物件の再生なら今でも高利回りが可能【第3回】

2019/08/28

...でも、その物件は平成8年築で、積算評価を見ても、かなりうまみがありました。そういう地元の人が見逃している物件が、札幌では見つかりやすい気がします。実はこの間も公売で小樽のマンションを買ったんですが...

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一棟目は2億3,000万円の札幌物件。たかが利回り、されど利...

2019/08/27

...赤井誠さん確かに、積算評価とか利回りを求めると、地方になりますよね。僕も最初の物件は福岡と仙台で、利回りは18％とか20％ありました。松田ひであきさん金森さんの本に、利回り9％で1億円の物件を買う...

14,226

ブレイクスルーのきっかけと中古物件をすべて売却した理由【第2...

2019/06/06

...入居率が低い物件や建物が傷んでいる物件を含めて、積算評価が出て、満室にすれば価値が上がるような物件は積極的に買いに行きました。ブエナビスタHPより抜粋ただ、3年前くらいから1棟中古物件の相場が上が...

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8年半で98億の不動産を買った「図越寛さん」の成長のロジック...

2019/06/05

...簡単にいうと、耐用年数の残っている積算評価が高い一棟マンションをできるだけ少ない自己資金で購入するというやり方です。当時は評価が出ればフルローンも出ましたので、買い進めることが出来ました。まだリー...

23,913

自己資金9,000万円！現役金融マン・新築フロンさんが新築ア...

2019/02/27

...欲しい土地が出たら、まずは積算評価を算出します。次に建蔽率60％、容積率200％以上か、整形地か、接道は間口7メートル以上か、どのくらいの延べ床面積の建物が建つかを確認して、OKならそのエリアの家...

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知っておきたい「5つの利回り」と、オイラが物件購入で重視して...

2019/02/26

...オイラも何回かは無限大のリターンを得ていますが、積算評価も出て利回りも高いというケースで、それができる可能性がありました。現在の金融情勢ではかなり厳しいといえます。3年〜5年前ですとCCRが30％...

9,590

再建築不可戸建やテラスハウスの出口をどうする？ー融資が出にく...

2019/02/06

...建物に関しても法定耐用年数を目安として融資総額が担保不動産の積算評価額の範囲内での物件を担保として好む傾向があります。これは我々国民の「預金」という資産を安全に運用する責務があるため、当然の姿勢で...

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利回り27％・平成2年築・重量鉄骨物件の購入と再生ー地元で有...

2018/12/21

...固定資産税評価額や積算評価が借入額の2倍近くあるので、金融機関からは担保余力があると見なされるようです。再生時には苦労しましたが、いまではありがたい孝行息子です(^_^)

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