住宅ローンでの不動産投資を可能にする”賃貸併用住宅”という選択肢。不動産投資家で、とりわけサラリーマンの方であれば多くの人が一度は考えたことがあるのではないだろうか。
とはいえ、実際に賃貸併用住宅にチャレンジしたという人はそう多くない。賃貸併用の中古物件が市場にあれば良いのだが、そんなものは滅多に出回らない。
つまりたいていの場合において賃貸併用住宅イコール新築となる訳で、ややハードルも上がるため、普通の戸建・アパート投資と比べると情報、特に経験者の体験談に乏しい面がある。
そこで今回は、つい先日新築の賃貸併用住宅を完成させたばかりの「ジョイフル大家」さんに、自身の経験を踏まえて賃貸併用住宅投資のポイントについて聞いてみた。
ジョイフル大家さんは、ボロ戸建投資や新築アパート投資に持ち前の行動力で情熱的に取り組む、福岡県在住の若手不動産投資家だ。
約1年前に健美家インタビューに登場済みで、あれからさらに規模を拡大し、現在はFIREも見据えながら東京と福岡の二拠点生活を営んでいる。
2年がかりの賃貸併用プロジェクト
月の手出し3千円で新築マイホームをゲット
ジョイフル大家さんが賃貸併用住宅投資に着手したのは今から2年前、2021年の4月のこと。まずは土地探しからスタートし、福岡市近郊の戸建用地として人気の高いエリアに狙いを定めた。
気に入った土地への買付がライバルに攫われる等の辛酸を舐めつつも、半年ほど粘り強く市場をウォッチ。最終的に自身の新築アパートの建築会社が戸建用地として分譲販売していた88坪の区画2,200万円に買付を入れた。
その後建築会社と建築プランの打ち合わせを行い、同年12月にとある金融機関に融資申込を行うも、3ヶ月以上待たされた上に多額の自己資金を求められるという厳しい回答となった。
最終的には先輩投資家の紹介を受け、地元銀行にて総事業費約5,700万円のフルローンを獲得。その後土地の決済、建築工事を経て2023年2月に完成し、繁忙期中に無事客付まで完了することができた。
完成した建物の間取りは1階自宅部分が5LDK、2階賃貸部分がファミリー向けに3LDK2室。賃貸収入の合計が約月15万円で、月々の返済が約15.3万円のため、月々の手出し3千円で新築マイホームに住めているという状態だ。
賃貸併用住宅＝マイホームの延長という甘い考えだと失敗する?!
賃貸併用をやるうえで重要なポイントについて解説
ここからは、ジョイフル大家さんが研究、実践を通じて学んだ賃貸併用住宅に取り組むうえでの重要ポイントについて紹介する。
まず土地選びのポイントについては「大前提として、きちんと客付できるエリアかどうか」とキッパリ。ジョイフル大家さんの場合は福岡市内へのアクセスが良好な近隣市で土地値がこなれており、なおかつ賃料がしっかり取れる（1LDKの相場が6万円～）エリアを狙っていた。
エリア選定にあたっては客付業社へのヒアリングを徹底し、賃貸需要や賃料相場はもちろん、地域の保育園や小中学校が人気かどうかといった点もリサーチした。しっかりと市場調査をしたうえで、その土地のニーズに応えるプランを作っていくことが重要だ。
次に建築会社選びについてだが、こちらはアパート建築に強みを持ってる会社がおすすめだそうだ。何故なら、一般的な戸建メインのハウスメーカーや工務店だと、使う資材や設備のグレードが高くなってしまうからだ。
快適な住環境を提供することも大事だが、収益性を考えると一般住宅向けの設備等はいささかオーバースペックだ。かといって、ハウスメーカー等にグレードを下げてくれ、というお願いもなかなか難しい。
それならば初めからアパート建築のノウハウを持っている会社に依頼して、必要に応じてグレードアップしてはどうか、というのがジョイフル大家さんの提案だ。
そして融資攻略のポイントだが、通常の住宅ローンのように簡単にはいかないと思っておいた方が良いだろう。賃貸併用がそもそもNGだったり、住宅ローンが適用できるのは自宅部分のみで、賃貸部分は別途事業性ローンで、という金融機関が少なくないからだ。
「通常の住宅ローンだったらシステマチックに融資できるのに、賃貸併用となると事業性の判断も加わってくるので工数が増え、言葉は悪いですが”面倒くさい”案件です。通常のアパート投資と同様に、きちんと資料を準備し、熱意を持ってあたることが大事だと思います。
ついてくれる担当者次第なところもあると思うので、まずは身近な地銀から攻めつつも、ありとあらゆる金融機関にあたるぐらいの気概が必要かもしれません」
最後に、これから賃貸併用住宅の新築へチャレンジしたい人へのアドバイスを聞いた。
「賃貸部分の収益でマイホームの返済をまかなえる賃貸併用住宅、というのは初心者向けに聞こえるかもしれませんが、単なるマイホームの延長ではありません。
どんな土地にどんな建物を建てるか、どうやって融資を獲得するか、きちんと客付まで持って行くか。大切なポイントはアパート投資と同様です。
不動産投資への理解が乏しい状態で最初の一歩として取り組むのはオススメできません。入居者と建物内で同居する以上、理想の家づくりからは離れなければならない面も多々あるし、家族からの理解やライフプランとのすり合わせも必要。説教っぽくなってはしまいますが、決してカジュアルな道ではない、という心構えで取り組むべきかもしれません」
健美家編集部（協力：（たまあらい））
