狙いは関東の売れ残り戸建。フルローン・高家賃・高利回り投資になったたこパチ郎君の実例New

ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である！！

不動産投資家の量が増え、レベルも上がってきている。
ライバルだらけの中、ちょっと情報を出すと真似されてしまう。
なんならアレンジされて味付けまで変えられてしまうこともあるので旬な情報を出すのはためらわれてしまう。

良い物件（値付け間違い）に秒で問い合わせて抑えて現金購入するか、グリップが強い業者さんと物件を囲い込んで融資で購入するか・・・。

そんななか、昨年、市場にある物件から、利回りを作り出し、ゆっくり融資で購入する手法で物件を手に入れた研究生が現れた（笑）。
本人がほぼその銀行の枠を使い切れそうなので、そろそろ情報を解禁しようかなと思う。

■市場に残り続けている物件に勝機あり？？

昨年、研究生のパチプロ、たこパチ郎君が融資で物件を２棟購入した。
２棟とも、誰でも購入するチャンスがあった物件だ。
まず、どんな物件だったかを紹介しよう。

当時の販売価格と物件スペックが以下。

どちらの物件も、「実需」向けにサイトに掲載されていたがしばらく売れず、一回値下げして掲載されなおした状態たこパチ郎君は、実需向けに掲載されている物件で、売れ残っている物件をずっとチェックし続けることで、物件が自分の期待する価格ラインまで下がってくるのを待つ、「ハイエナ戦法」で虎視眈々と獲物を狙い続けていた。

1棟目の物件を狙っているとき、当初、目をつけていた物件は20棟以上。どんどん売れていき、なかなか売れずに残ったのは4～5棟。

全物件の内見に行き、物件の状態（リフォームにいくら掛かるか？賃料はどれくらい取れそうか？？）を把握、掲載価格からどれくらい値引きが効けば、「まわる」物件になるのかの皮算用は出来ていた。

長く売れ残っている物件に、「時たま」探りの電話を入れることで、売主の心境の変化、状況の変化などに対応できるようになる。

そんな中、①の物件の価格が一度、跳ね上がったことがあった。
2,300万円ほどになり、何事かと連絡をしてみると、「外壁・内装をしたうえで、実需向けに再販をする」という回答が返ってきた。

３か月以上見続けてきた物件なので口惜しいが、リリースする覚悟を決めた。「価格が上がる前の掲載価格より、もう少し安かったら買いたかった」旨と、「リフォーム後の価格では購入する気が無い」旨を伝えて撤退。
他にストックしている物件の動向を追うことにした。

・・・・・ところが、しばらくして、逆オファーが来た。
「リフォームしての販売をやめた。安くするので買わないか？？」
よくよく聞いてみると、リフォームするために調査したところ、新築時の外壁の造りが甘く、実需向けにきちんと直そうとすると採算が合わないと。

そのまま使うのに支障があるわけではないが、所有しているのが工務店で、売るとなったら相応の商品にしないといけないので、直さずに文句を言わなそうな投資家に売っちゃおうかという話になったという。

1,200万円でどうだろうと逆オファーがあり、融資打診をさせてもらえることになった。融資打診中に、外壁の件を２級建築士の研究生と一緒に再調査。少し浮いているところを発見したが、使用に支障なし、将来的に大掛かりな補修・修繕も必要なさそうということで、話を進めた。

が、若干は気になる。
そんな中、融資の仮審査の回答が来た。

外壁の件が少しだけ気になったのと、融資が1,000万円までだったので、「銀行評価が1,000万円までだったんです」と、先方に話を持っていくと、「では、1000万円でどうでしょう？」という話になり、即決。

本審査でも回答は変わらず、結局、
①の物件を1,498万円→2,200万円（リフォーム前提）→1,200万円（打診）→1,000万円（融資結果反映後）となり、最期の金額で話がまとまった。

本審査時、若干金利が上がった（2.725→2.975％）ため、月支払い3.7万→3.8万になったが、誤差の範囲。
無事、購入することが出来た。

購入後、230万円くらいのリフォームを行い、募集。ほどなく14万円の家賃で入居が決定した。
月の家賃収入14万円に対して支払い3.8万円。10万円以上のＣＦが出た。

購入物件価格（1,000万）に対しての利回りは16．8％、リフォーム込みの価格（1230万）に対しての利回りは13．6％、この家賃なら、当初の価格（1,498万）で購入しても10％を超える。
ただ安く買えたことによって、より良い物件に仕上がった。

市場に残っていた物件が、お宝物件に変わったのだ。
次回、たこパチ郎君の2棟目の融資の話と、どういう戦略で戦っているかの話を書いていきたいと思う。