サラリーマンを卒業して半年が経過した。
卒業した後に何をしたいか？？
ワシは学生の頃追いかけていた『 夢 』に再挑戦するべく舞台に出演する。
ゆくゆくは『 Vシネマ 』に俳優として出演したいと思っている。
いよいよ7月22日に開演。ワシは7/22～26の計１０公演に出演する。もし良ければ舞台を観に来て欲しい。40過ぎたおじさんが、本気で取り組んでいる。役作りの為に、髪もなくした。
若い頃と比べて見た目は大分変ったが、情熱は衰えていない( 笑 )
さて、後輩夫婦から、自宅購入の相談を受けた。
旦那（ 年収550万 ）と奥様（ 年収420万 ）の夫婦。
気に入った家は23区内駅5分で価格は7,000万OVERだ。
金利0.775％、期間35年で月の返済は19万程になる。
まだ収益物件を持っていない後輩夫妻は、ニコニコしながらマイホームについての夢を語る。優しく、かつ正直に思うところを示したが、（ ワシに相談しないでくれ～ ）という心の声までは届いたかは分からない。
いつの順番に自宅を購入するか？
どの価格帯の物件を購入するか？
それによって、生きやすさが大きく変わる。
サラリーマンの『 夢 』の一つであるマイホーム購入には悩みは尽きない。
■ 中所得サラリーマン投資家の2021年版投資展開図
前回、ここ数年間で融資の状況が変わってきたという話を書いた。
最近、今まで聞いたことの無い銀行名がチラホラ出てきている。
「 サラリーマンの『 一棟目＝初手 』に限り融資します 」というジャンルでは、今までオリックス銀行の独壇場だったが、ここに徳島大正銀行が名乗りを上げてきた。
以前、研究生が千葉県市原市の価格4,000万、利回り13％後半のアパートを買いたいと、ノンバンクであるトラストとセゾンに融資を打診したのじゃが、それぞれ4割融資（ 1,600万 ）と6割融資（ 2,400万 ）で回答が来て断念したことがあった。
なかなか厳しい時代だと思っていたのじゃが、この物件が売れたという。調べてみると、購入を決めたのは徳島大正銀行を使った初手のサラリーマンで、頭金５00万～600万で融資が通ったと聞いた。
数年前と違い、『 初手 』の入り方は非常に大事になってきている。
庶民の味方だったトラストの4000万を超える融資が渋くなってきていることが大きな要因。
また、『 初手 』（ 1棟目 ）しか使えない金融機関の存在もある。
もちろん、手金が多くあれば、融資も前向きに検討してもらえるが、初期のころは現金の回復がなかなか追いつかない。
いかに効率的に『 一手 』を進めるかは、融資が厳しめの時代に突入した今、最も考えるべきことじゃと思う。
■住宅ローンがない人で一棟目を買いたい人の投資戦略
今回、住宅ローンをまだ組んでおらず、不動産投資をこれから始める人の投資の進め方をワシなりに考えてみた。
＜一手目＞（ 借入目安・年収の5～10倍 ）
オリックス銀行（ ※夫婦所得合算 ）
徳島大正銀行（ ※一都三県在住者 ）
＜二手目＞（ 購入金額目安はサラリーマン年収相当 ）
現金戸建て購入
＜三手目＞（ 4,000万以内 ）
三井住友トラスト
＜四手目＞
住宅ローンで賃貸併用住宅
オリックス銀行（ ※夫婦所得合算 ）
徳島大正銀行（ ※一都三県在住者 ）
＜二手目＞（ 購入金額目安はサラリーマン年収相当 ）
現金戸建て購入
＜三手目＞（ 4,000万以内 ）
三井住友トラスト
＜四手目＞
住宅ローンで賃貸併用住宅
一手目しか使えない銀行があることを念頭に、「 融資が厳しくなってきた時代 」を乗り越えるために、1億円以内の借入で三手目までを指すことを目指すことが重要じゃと思う。（※基本的に中所得サラリーマンに対して書いているのでご了承願いたい ）
一手目のオリックス銀行は年収700万、徳島大正銀行も同等の年収の基本的な融資基準バーが存在するが、オリックスは夫婦合算が認められる場合がある等、審査を完全に断られることは少なくなってきた。
昨年の今頃は個人の年収バーがきつく、断られる人が多かった印象なので、少し緩和しているように感じられるが、この状態もいつまで続くかは分からない。
オリックスは物件の地域と築年数で金利と融資年数が決まる。本人の年収がバーに足りなくても、奥様の年収を合算して審査してもらえることがある。
「 基本は40年－築年数 」で、地域により10年間の融資期間の延長が可能なようだ。築年数が若めだと利回り自体が10％前後のことが多いが、収支が合えば購入を検討できる物件もある。
徳島大正銀行は、一都三県在住で更に年収というバーもあるが、物件の地域はオリックス銀行より融通が利くので、比較的高利回りな物件を狙うことができる。
オリックスで融資を組むなら返済比率5割強、徳島大正銀行の場合は返済比率5割以下に抑えられるようなら是非とも利用を検討したい。
まとめると、一手目として３,000万～5,000万の融資を組んで、二手目に現金で戸建てを購入して全体の返済比率を調整。（ もちろん、16号線の内側で道路付けが良く、再建築可能な物件が望ましい ）。
二手目まで進んだら現金をある程度回復する期間へ。
三手目は、戸建てを共同担保に入れて、三井住友トラストを利用。4,000万以内の購入したい物件を見つけたら融資審査に。物件・地域により求められる『頭金』の金額が変わるので、持ち込んで審査をしてもらうことで感覚を掴もう。
結果、ここまで進んだとしても中所得サラリーマンでは借入金額が1億を超えることはない。総返済比率50％以下で借り入れになるはずなので、購入した物件の半数が空室になっても持ち出しはほぼ出ない。
そして、ここがポイントじゃが、これだけ借入していても、住宅ローンは組める。逆に、住宅ローンを組んだ後では使えない銀行もあるので、先に使える金融機関を利用しておくことは、持たざる者にとっては指しておきたい一手となる。
前述の後輩夫妻が、三手目まで指した上で7,000万円OVERの物件を自宅として購入するなら、返済の不安や将来の展望は幾分明るくなる。どうせ組むならここまでやってからならどうか？ と、アドバイスしたいが、一般の人にはこの考え方は理解されない。
ま、読んでいる人は不動産投資に興味がある人じゃと思うので、無理目の住宅ローンで大きい金額を組むより、それにちょっとプラスするくらいの借入で、不労所得を手に入れて欲しいと強く思う。
ワシ自体はもう投了気味( 笑 )なので、新規に始める人に相談されたらという前提じゃが、2021年に始めたい中所得サラリーマンに相談されたら、今書いたようなことを教えると思うんじゃ。
ワシなりに調べた内容じゃが、他にも手は存在するはず。人によってもタイミングによっても異なってくる。頭だけでなく足も使い、常に情報を収集することが大事なんじゃ。そしていい情報があれば、ぜひワシにも教えてほしい。
■ サラ卒したワシが役者として出演する舞台 「 うどん 」のご案内
さて、そんなチャレンジとして、サラ卒したワシが、夢を取り戻すために役者として出演する舞台（ KENプロデュース第33回公演『 うどん 』 ）が、シアターシャイン劇場（ JR阿佐ヶ谷駅or丸ノ内線南阿佐ヶ谷駅 ）で７/22～26、7/27～8/１に前後半のWキャスト×２で公演する。
ワシは、前半の7/22～26にシングルキャストで出演する。（ 10公演 ）
コロナの影響で、1公演の客席を40名に縮小した状態での公演。最後にワシ扱いのチケット予約フォームを貼っておくので、興味がある方は是非観に来て欲しい。
身に来ていただいた方の特典として、チケットの半券を大事に持っていてもらえたら、いずれ優先的なイベントを開催したいと思う( 笑 )
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江古田島平八出演公演は（ 7/22～26 ）きつね班、月見班
■ 「 CoRichチケット! 」専用URL（ お客様用申し込みページ ）
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※ 7/22～26の江古田島平八出演以外の公演も選択できますので、お間違えのないようご確認ください。
