全国150万の健美家ラヴァーの皆様！ こんにちは
久々の「無コロナGW」はいかがでしたか？
ええ、私はGWでも仕事でしたが、ナニカ？(-_-;)
さて、今回は直近で購入した都内の小さな戸建ての事を書こうと思います。
■ 昭和30年代築の狭小戸建てをどう仕上げる？
不動産の流れの方も少しだけ停滞感があったまだコロナ禍のある日、「 実家を売りたいので相談に乗ってくれない？(ﾟ∀ﾟ) 」という相談のご依頼を頂きました。
私の高校時代の担任の先生から(笑)
私は高校時代、新宿区にある武闘派の男子校に通っていたのですが、入学式の日、担任の先生に呼び出しを受けました(-_-;)。なんで？と構えていると、なんとその先生のご実家が私の実家と同じ町内であることが判明（滝汗）
そして3年続けて、その先生は私の担任でありました。
ちなみに、私の人生において、
「 えっ！？そんな偶然あるぅ！？」 (;´Д｀)
という事は日常茶飯事。（ 赤鬼荘のエピソードを読んで頂ければ分かるかと思います・・・ ）。
つい先日も信じられない事があったのですが、それについては、またの機会に。
さて、話を大幅に戻しますが、お世話になった先生からのご依頼であることに加え、仕事が少し減っていた中での事ですので、その申し出は私にとっては願ってもないことでした。
私をマトモな人間に育ててくれた大恩人です！喜び勇んで先生の元に駆けつけました。早速、スペックを聞いて、価格をはじき出します。
よしゆき「 ・・・という事で、恐らく1,500万程度では売れると思いますよ！今やココは人気エリアですので、ワンチャン2,000を切るくらいの値段で欲しい人もいるかも知れません！1980で出してみましょうか！？」(ﾟ∀ﾟ)
先生「 ・・・いやさぁ、よしゆき。先生はお前に買って欲しいんだよ 」
え！Σ（・□・；）
予想外のお申し出をいただきました！
しかし、1円でも高く売る事が恩返しのつもりでいた私は、ついさっき、相場よりちょい高めくらいの価格を出してしまっています！この恩返し価格が翻って、自分に突き刺さりそうです(笑)
よしゆき「 い、いや、先生・・・。私が買うとなると安くなっちゃいますよ。それでも大丈夫なんでしょうか！？」(;´Д｀)ｵﾚﾓｼｮｳﾊﾞｲﾆﾝﾅﾝﾃﾞ･･･
先生「 いや、良いんだよ。知らん人に売るよりも、お前に売りたいんだから 」(ﾟ∀ﾟ)
よしゆき「 いや～・・・どうしましょう・・・いくらならイイですか！？」
私はぶっちゃけ、先生にいくら残ればよいのかを聞きました。
先生「 いや、いくらでも良いよ 」
よしゆき「 ・・・じゃ、500とか？？」 (ﾟ∀ﾟ)ｂ
先生「 いや、安くねぇぇ！？」 (;´Д｀) ｻｯｷ1,500ﾃ･･･
そんなヤリトリがあったとか、なかったとか(笑)
そして私は、恩師の実家を買わせて頂くというステキな運命を背負いこむ事となったのです（結局いくらよ）
■ 買い付け価格は家賃の100倍
ハナシは少し変わります。面倒くさがりの私が都内の戸建てを買う際の価格の目安は、「 リフォーム費用を含め、取れる家賃の100倍の値段 」を目安にしています（ 計算メンドイので ）
つまり、10万円の家賃をいただける物件なら、リフォーム費用含めて1,000万円で家を買うということです（ リフォームに200万掛かりそうなら800万で家を買います ）
こうすれば利回りは12％になります。簡単でしょ？（ 単細胞乙 ）
ということで、今回も同じように、賃付け出来る家賃から逆算して、その100倍で購入させていただきました。
しかし、「 賃付け出来る家賃 」と「 お客さんが付くリフォーム内容 」のバランスを見極めるのは、そう簡単ではありません。そして、それらを間違えれば、収支計画が大幅に狂ってしまいます。
次に、今回の物件のビフォー/アフターを紹介しながら、その辺りの解説をしたいと思います(^^)/
■ 床に傾きのある都内の狭小戸建てビフォー＆アフター
さて、今回の物件、すっかり忘れていましたが外見は以前のコラムでもチラ見せしておりました(笑)
参照：都内の築古戸建てを購入！からの「 所有権移転登記 」のセルフ（本人）申請完了まで
先生のご実家
このお家のスペックは、こんな感じです。
- 昭和30年に新築された木造二階建て（ 御年68歳ｗ ）
- 2SDK（ 床面積40㎡ ）
- 当時珍しい一部陸屋根で、晴れた日には優雅にお茶を飲める（ 飲まんけど ）
- 都内ではたまにしか遭遇しないプロパンガス（汗）
- 傾きアリ（ 一部サッシも開かないレベルｗ ）
長く先生のお母様が住まわれていて、亡くなられた後は空き家だったそうです。最初の頃は遠方に住む先生が空気の入れ替えの為にツキイチくらいで来ていたものの、コロナ禍もあり、途中からは往来が滞っていました。
私はその話を先生から聞いていたので、この家が私の散歩コースの途中という事もあり、事あるごとにご実家の様子を先生にお伝えしていました。（ まさかこの家が自分の物になるとは思っていなかったです ）
ビフォー
初見では陸屋根と、それに続くS部分（ 階段室 ）をどう活かすかが、この家に特色を持たせるポイントになるなと思いました。
LPガスに関しては、アパート程の規模ならガス屋さんが色々と協力してくれるのですが、40㎡一戸程度ではそうもいきません。本当に気持ち程度のサービスとはなりますが、多少の手助けはして頂けました（ オブラート乙 ）
ただし、東京都内では「 絶対に 」都市ガスの方が強いので、賃付けには不利に働きます。協力してもらえるなら、LPガスもいいなと今思った方、ご注意ください（ たまに新築でブッコンでる人居ますけどね ）。
さて、今回のリフォームで最も頭が痛かったのはその「 傾き 」です。築古木造アルアルですが、30歳を過ぎた木造はホボ傾いていると言っても過言ではありません（ お前が扱うのだけだよ ）
究極の方法としてはジャッキアップとなりますが、当然コストがかかります。現状では、建具の調整や視覚効果で「 傾いていない 」という錯覚を起こさせると言うのが一般的な対処方法となっています（ お前だけだって ）。
今回の「 付加価値化 」計画ですが、外観での修正箇所はホボありませんでした。
陸屋根屋上の防水と、手の届く範囲の鉄部の再塗装程度です。
鉄部も木部も腐り倒した陸屋根部分。防水も全く効いていません！
内装に関しては私の敬愛する某DIY大家団の団長にDIYで仕上げて頂く事になりました。私はDIYがニガテですので、できる事だけ（ 主に塗装と力仕事w ）に注力しました。
デザインに関しては、団長に、「 お金は出すので好き勝手やって下さい (ﾟ∀ﾟ) 」と発注し、納期を含め一切口を出さないようにしました（ 貴族の発注方法か？）
作り手の実力を知っている場合には信頼してお任せした方が、結果的に良い物になるからです。
今回は団長がお気に入りの「 アメリカン・ファーム・スタイル 」で徹底的に攻めてみました。
「 傾き 」対策ですが、かなり傾いている1階ダイニングは、写真奥の造作棚の上板を斜めに取り付け「 視覚的に水平 」を保つようにしました。左手のサッシも開きませんでしたが、下がっていた真ん中辺りに2バイ材を強引に押し込み、「 つっかえ棒 」にして（笑）、サッシが開くようにしました。
※塗装前の状態。この辺りの装飾が女心をくすぐるとか何とか・・・
天井の「 見せ梁 」には細かに装飾を取り付けました。これらの装飾も全て手作りです。1バイ6材をカットして贅沢に使用しました。
リフォーム後の間取りについては、流石に現地で入念な打ち合わせを行いました。こう言ってはなんですが私は賃付けのプロですし、エリアに関しても熟知しています。
その結果、キッチンの位置を動かすことが決定。昭和30年代のままだった使い勝手を、60年以上たった「 令和時代に合わせる 」ことにしたのです。
キッチンの場所は階段の直下。これ以上ないほどに使いづらい感じです
給排水工事で数十万の出費が確定しましたが、水回りの使い勝手の刷新や更新は複数の入居が想定される物件においてはキラーコンテンツとなりますので、迷わず進めます（ 反対に単身は予算次第で無視してもOK ）。
アフター/既存キッチンとダイニングスペース？が微妙に離れていたのでDKとして刷新
アフター/オリジナルキッチンにIKEAのシンクを取り付けた造作キッチン。防水はオリーブオイル仕上げ
アフター/完全オリジナルの洗面台。造作です。手が掛かってるわー（ﾋﾄｺﾞﾄ
ビフォー/2階は築古アルアルの襖で仕切ってある大部屋でした
アフター/新たに階段室を造って6畳二間に再生。ちなみに装飾と淡いナチュラルカラーがアメリカンファームの特徴です。
アフター/ボロボロの木部と波板で出来た屋根を解体し、鉄部再塗装＆防水塗料を施工（ ココはオレ頑張った ）陸屋根部分も完全に蘇りました（ 自画自賛 ）
アフター/頑張ればスカイツリーも見えるので夜にはワインでも如何でしょう？（ 飲まんよ ）
アフター/陸屋根に続く階段室は倉庫や作業場に使えるフリースペースに
アフター/階段腰壁を倒せば完全フラットな3畳間の隠し部屋が完成。この仕掛けで白飯3杯食えますw
■ 利回り12％で着地！
コロナ禍での購入ということもあり、「 ゆっくりやりましょう 」と余裕をぶっこいていたところ、気づけば決済から14カ月が経過していました（ 怠け癖治せよ ）
今回の繁忙期ではさすがに本腰を入れて募集しなきゃ、と見切り発車で募集を開始すると、ソッコーで2つも申し込みが入ってしまいました（汗）
そのうちの一つは弊社のブラックリストに掲載アリの不良筋の仲介経由だったため、無条件でNG（ 抜きはダメ。絶対！）
二番手のチョッキャクの方で無事に審査通過となったのですが、引越し時期が迫っても最後の仕上げが終わっておらず、こちらの都合で2週間ほど入居を伸ばして頂きました・・・(;´Д｀)
最終的な利回りはピッタリ12％となりました（ 想定賃料から逆算して買ってるんだからあたりまえ ）。60年選手といえども都内ということで、まぁまぁのスコアではないかと思っております。
余談ですが、この物件は胸を熱くする特別ボーナスの可能性を秘めています。それもあって買わせて頂いたというのも少しあります。（ あくまでも恩師の生家というのがメインの理由ですよ！）
それについても今後、機会を見て書かせて頂ければなと思います。
今回はココまで！続報をお楽しみに！（ ホントに書くのかな～ ）
よしゆき今回の格言
「 不動産は「 ご縁 」が全てです！普段からの種まきがいつ実を結ぶか分かりませんので、実利を得ずともスキルを活かして周りの人を助けましょう 」
