みなさん、こんにちは！きこりです。
夏休みも終わり、バリバリ不動産活動されてますでしょうか。きこりは3週間ほどシドニーで子どもたちと全力で過ごしていたら、牛肉・羊肉を沢山食べたのに疲れて痩せました。
さて、前回はきこり初のファミリーRC物件の詳細を購入スペックや当時のシミュレーション、そして運営時に実際どうであったか直近の家賃や手残りCFをお見せしてご紹介しました。
参照→都銀を開拓！バブバブRC物件購入で月80万円のCF目標を達成！
今回は時を同じくして購入できた築浅RC物件の購入経緯と、それによって目標達成したきこりの反省点(今になってみると)をご紹介します。何かの足しにして頂きたいと思います。
■築浅RCは登録している業者さんからのメルマガで発見
時を遡ること2016年の年明けくらいだったと思います。当時は健美家さんやその他のポータルサイトを日に3回はパトロールし、隙間時間が5分あればメールを開いてメルマガを確認していました。
前回の千歳市のRC購入の3か月ほど前に、きこりの大好きな長崎市で築40年程度のスーパーボロ物件を購入し、床から何からリフォームしていたので、きこりの頭の中では築20年くらいだと築浅だと感じるようになっていました。
そんな中、メルマガでド地方、築10年、利回り8%程度のRC物件情報が流れてきました。一応メールを開いて「ないな、次」と思いかけた後で、「CFを追う持たざる者のきこりにとっては資産性を買う築浅RCって、まだまだ先の先の話だと思うけど、ちょっと夢見ようかな～」と添付の販売資料を開けました。
■よく見てみると良さそうな物件。調査を進めて期待が高まる
よくよく資料を見ると、きこりの大好きなファミリー物件で駐車場200%、全面タイル貼り、立地も地方の中心地ではないものの、一駅で中心地へ行け、車社会なのであまり不便はなさそうでした。
「うーむむむ、夢だけ見たい・・・。」と結局収支が合わないだろうなと思いながらもデスクトップ調査、客付け店舗10店舗程度に電話ヒアリングを実施すると、需要は底堅いし、今の賃料も妥当か少し安い。
「うーむむむむ、シミュレーションを固めにやってみよう」と当時はまだ(株)ヤモリを創業していなかったので、お手製のExcelで夜な夜なカタカタシミュレーションしてみました。
当時、きこりが信金・信組、地銀さんからもらえる条件だと、融資割合は95～100%と高いものの、融資期間は築古だと長くて20年、築の浅いもので耐用年数が30年以上残っていても30年がマックスでした。
また金利も1%後半から2%前半程度だったので、保守的なきこりは融資期間30年、融資割合100%、金利2%でシミュレーションしてみました。
■シミュレーション結果ではCFはやはりイマイチ
当時のシミュレーション結果の抜粋は以下のようなものでした。
参照→こちらから実際の30年分のシミュレーションが見られます。
きこりは負債1億円あたりの年間CFを最低200万円(物件によって妥協して税前)、返済比率40%台と定めているので、結果を見ると「うーーむ、そうだよね・・・おしいけど、やっぱりまだ無理だな。さよなら築浅バブバブRCさん、きこりは築古ボロに愛されている」と自分を慰めてそっとPCを閉じました。
でも、次の瞬間、きこりのとある友人(以下、森の紳士さん)からの言葉を思い出したのです。
■有料の大家会やコンサルで縁が出来た方からのHOTなお言葉
その森の紳士さんは、有料の大家会で出会った方で、セミナーの2次会、3次会などで情報交換する仲でした。
その会は当時でも高額で(今はもっと高額)少々入会を迷った会ですが、時間もお金も自分に投資しないと何も生まれないと思っていたきこりは、清水の舞台から飛び降りて入会していました。
森の紳士さんは年収3,000万円程度、自己資金も1億円程度あり、都銀から融資を受けて地方優良都市や都内にもRCを購入していました。その方から「属性的にはまだ難しいかも知れないけど、融資に積極的な都銀はあるので一度門を叩いてみては？」と優しく教えて頂いていました。
いえいえ、もう何度も門を叩いて「自己資金5,000万円以下は人ではありません」(若干の誇張2回目)と何度も言われております、とその時は心で思っていました。ただ、その方から「いつも色々教えてもらっているので、何かあればお世話になっている都銀を紹介しますよ」と言われていたのでした。
■都銀の条件だときこりの購入基準をクリア！でも、やっぱ無理だろう・・・
森の紳士さんが引いている融資条件は伺っていて、融資期間は最大35年、金利は0.5～1%、融資割合は95～100%ということだったので、大体その条件で試しにシミュレーションしてみました。その結果が以下です。
参照→こちらから実際の30年分のシミュレーションが見られます。
結論、この条件であればアリだ！と思い、その方に連絡し、早速都銀さんと面談を組みました(税後で負債1億円あたりのCF200万円/年がクリアできない場合には税前で計算して妥協できるか検討します)。
面談では、既存物件の稼働状況やリフォームの内容など、事業としてきちんと取り組んでいて結果が出ていることを数字を以て説明しました。ただ、年収や自己資金は当時の都銀さんの基準からしても物足りないだろうと感じていました。
■森の紳士さんご紹介のご縁があり、融資決定！
結果が出るまで1か月ほど掛かりました。その間、物件のグリップに苦労しましたが、沢山銀行を当たっており、今まさに審査が進んでいる状況ということを伝え、何とか待って頂いていました。
そんな中、その都銀さんからお電話があり、「融資が決まりました」とのこと！当時サラリーマンだったきこりは非常階段か何かで電話を受けたと記憶していますが、思わず声が出てしまうほど嬉しかったです。
一通り電話で内容を聞いた後に、融資の決め手は何だったかお伺いすると、ギリギリのところだったけど、森の紳士さんからの紹介であったし、無下にはできないと判断したとのことでした。
話には聞いていたものの、既に融資を受けている方からの紹介は、こんなに効果があるのかと痛感しました。
■目標だった手残りCF80万円/月を達成！地方に移住して広い家でも建てようと妄想
これまでのCF50万円/月に加え、この築浅RCで、税前で30万円程度が追加され、またコツコツ購入していた戸建てや、長崎でリフォームしたボロを併せると、空室率や修繕費などの経費が少々上がっても、毎月80万円は残せるようになりました。
毎月の記帳を見ると非常に達成感があり、これから変えようと思えば変えられる人生を想像し、夜な夜なニヤニヤしていました。でも会社を辞める決心がつきませんでした。
目標設定の際にライフプランを複数のフィナンシャルプランナーの方に作って頂いていましたが、住居費は20万円程度の設定でした。
住宅ローンだと7,000万円程度まで予算があり、サラリーマンを辞めたら地方に移住しようと思っていたきこりにとっては十分な予算で、どんな家にしようかと妄想するのは楽しかったです。
■結局会社を辞めずにCFを追ったものの・・・
しかし、辞める決心はつきませんでした。まだ不動産を始めて3年程度の実績しかなく、入居率を維持できるか、リフォームコストのコントロールができるかなど不安がありました。
きこりの出した答えはサラリーマンをもう少し続けてCFと実績を積み上げて、不動産賃貸業でしっかり食べていけることを自分で証明しようというものでした。
結果、そこから5年程度サラリーマンをしながら不動産活動をすることになり、それによって物件が一番多い時には月の家賃は800万円強、手残りは250万円程度まで伸びました。
実績も付き、金融機関からもサラリーマンでなくても法人に融資ができると言ってもらえるようになりました。でもきこりの中には少々の反省があります。
■FIRE後を不動産一本で考えたのはあまり良くなかったと反省
今になって思えば「不動産賃貸業一本で生きる」というFIRE後の考え方が、あまり良くなかったなと思います。
不動産で経済的に自立してサラリーマンを辞めたとしても、経済的な理由ではなく、生きがいを求めて何かしら人の為に働く人が大半と思います。
きこりが共同創業した不動産テックの会社でも、1つの事業として不動産を教えていて、2年で1,000名を超える方が入会していますが、みなさん最初にその方の状況に併せて方針相談を行っていて、その中で目標設定をして頂いています。
その際に経済的に自立して働かないようになりたいのではなく、好きなことを仕事にしたい、給与に縛られずやりたいことにチャレンジしたいという設定を数多く見ます。
きこりもやってみて思いますが、サラリーマンを辞めたら平日にチャリでカフェ巡りしまくってやろうと思っていましたが、すぐに今の会社を共同創業し、カフェにはいましたが、事業計画をパートナーと考えていました。
もしきこりがCF80万円/月を達成した際に、別の道で働いていくことを決めていれば、5年以上の月日を自分の好きな仕事の為に費やすことが出来ていたかも知れないと考えると、あの時の判断に今は100%賛成できないと感じています。
■不動産は人生の良きパートナー。でも脇役が良いと思う
生徒さんには不動産は中・長期の時間をかけて実績とCF、純資産を積み上げていくもので一発を狙ってやるものではないとよく伝えています。
目標を持って不動産事業を進めて行くことは、物件選定や金融機関選択などに影響するので重要と思いますが、その前提がFIRE後に不動産賃貸業一本で暮らしていくと考えている方は、これを読んでその前提をぜひ一度再考してみてもらいたいと思っています。
不動産はしっかり購入まで進めると「不労所得っぽく」なりますが、決して“不労”所得ではなく、必ず色々なことが発生します。とは言えサラリーマンのように時間的制約や与えられるノルマなどがなく、自分のペースで行いやすいので、本業を持ちながら進めるのにとても相性が良いものと思います。
その本業が時に主婦や主夫、育児などでもよいと思いますが、それだけずっと続けることは難しく、何らかご自身の好きなこととのミックスで人生設計されるとより良いと思います。
さて、次回はきこりがバブバブ築浅RCの数か月後に購入した、スーパーボロボロ全空放置物件の再生を経て、ボロ物件の再生に自信を深めたお話をお伝えし、これからチャレンジする方のヒントになれればと思っていますので、お楽しみに！(第2の夏休みを取っていなければ)
