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4億円の物件を購入できた理由。運がよくなるために心がけている4つのこと

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第14話

2021/7/16 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は先日購入した46棟目のお話です。

■ 4億円の物件を買える自分になれたのはなぜだ?

46棟目は沖縄で行われた重要な不動産意見交換会に向かう数日前に、チームの一員からラインで物件情報をもらったものです。

ちなみに沖縄のメンバーは極東船長さん、波乗りニーノさん、赤井誠さんなど、皆さん運も実力もあり、前向きで行動力のある尊敬できる人ばかりでした!そのワクワク感が運を引き寄せたのかもしれません。

物件の詳細は価格4.4億円、表面利回り8%、3LDK×43、平成初期築、RC造、駐車場90%、福岡市内、駅徒歩4分というものでした。福岡市内の駅徒歩4分ですが、駅はマイナーです。しかし、3LDKなので、そこはプラス評価です。



耐用年数どおりにいけば、融資は20年。今までの実績を考慮してくれたら25年はいけるかなといったところでした。気になるのは8%という微妙な利回りです・・・。

9%は欲しかったので、「 いくらまで安くなりそうですか? 」と訊きました。他にもいつも通り、事件事故の有無、問題入居者の有無、売却理由などを確認しました。

すると、「 4億円にはなりそうです。事件事故はありません。売却理由は売主のIT関係の法人が5年前に購入したこの物件を売却して、新築RC購入へとステージを上げたいからだそうです 」という返事が返ってきました。売主の法人は本業はかなり儲かってるということでした。

4億円という金額は、2年前の私なら尻込みをして、検討すらしなかったかもしれません。しかし、その時は沖縄にいて、尊敬する極東船長さんたちと一緒に過ごしていたせいか、4億円が安く感じられました。

少し前に、「 今度の物件は15億円なんだよ。ホテル事業で数億円の損失したんだよ 」などと聴いたばかりです。メンタルブロックは自然と壊れていきました。実際に先輩たちからアドバイスもいただきました。すると、「 4億円の借金をする 」という恐怖が小さくなりました。

すぐにメインバンクに連絡して、「 この物件を購入したいのですが、融資は可能ですか? 」と尋ねました。すると、「 前向きに検討します 」と支店長からの返事が届きました。あとは本店審査のみです。

そして数週間後、無事に融資が下りました。しかし、ここで思わぬトラブルが起きました。契約日が延期され、そのうち未定となってしまったのです。

売主の家族に不幸があって、契約書に印鑑を押す時間がないとの理由でした。契約書がなければ最悪、白紙撤回も考えられるため、出来るだけ早く契約して欲しかったですが、どうしようもありません。

売買業者に週に一回は連絡していましたが、売主が多忙のため連絡がつかない状態でした。もしかしたら、売主の気が変わって流れてしまうかなと思いました。

売却仲介担当者に、「 どうなってるんだ? 早くしてくれよ! 」と詰め寄りたくなりましたが、こらえました。大事なチームの一員に当たるわけにはいきません。そもそも冷静に考えたら、担当者は全く悪くありません。

ちなみに私のチームには、物件紹介、金融機関、客付け、トラブル処理、リノベーション工事、税理士、司法書士、弁護士などなど、数多くのメンバーがいますが、実際は私が勝手に自分の中でチームと言っているだけですw

■ 物件情報をもらって半年後にようやく決済完了

1カ月後、融資が下りてなんとか契約出来ました。契約すれば、法的に簡単に契約破棄は出来ません。しかし、なんと決済の1週間前に「 延期してくれないか 」と連絡がありました。理由は法人の決算期の関係で、来月に決済した方が、節税になるからとのことでした。

あり得ないだろ!と思いましたが、まあいいかと考え直しましたw。「 その代わり、水面下の物件情報があれば1番に連絡を下さい 」と伝えました。私がすんなりOKしたことを、売主側と買主側の仲介業者は凄く喜んでくれました。

冷静に考えると業者も被害者みたいなものです。サクッと契約を終えて利益を確定したいはずです。「 何回延期するの? 」という気持ちは飲み込んで、気持ちの良い取引を心がけました。

「 情けは人の為ならず 」。きっとお宝物件が回ってくると信じていますw そして翌月、無事に決済出来ました! 結局、物件情報を得てから決済まで半年もかかりました。



■ 運を上げるために心掛けている4つのこと

最後に私が良い物件を購入できるよう、日頃から心掛けていることを紹介します。

@たくさん移動する

本田健さんの本に「 移動距離と運は比例する 」と書いてあったので、試してみました。実際に行ったことは、積極的にセミナー講師を引き受ける。全国各地の興味のあるセミナーを受講する。色々な場所でゴルフをする。家族旅行をする等です。その結果、本当に運が良くなった気がしています。

A運が良く前向きで明るい人と付き合う

よく、「 人生を変えたかったら付き合う人を変えろ 」と言われます。その通りだと思います。尊敬しあえる友人と付き合う。ネガティブモード全開の飲み会などの集まりには出来るだけ参加しない。

自信過剰で断言ばかりする人とは距離を置くことも大事だと思います。これは、キラキラ大家や共食い大家に多く共通する点です。下の対談は必読だと思います。まだの方はぜひ、読んでみてください。

参照:森野狼太郎×岡元公夫さんの大家対談

B謙虚で素直

謙虚さと素直さがなくなり、横柄になると、良い物件情報だけでなく人生にとって有益な情報も誰も教えてくれなくなります。ポールさんが本の中で書いた「 僕ちゃん天才! 」の自己肯定感を持つことは非常に大事だと思います。



他人と比較して「 俺は天才、お前はバカ 」となってはダメです。私は他人と競争しないことも心掛けています。自分の性格の問題なんでしょうが、競争すると他人の成功を喜べなくなるからです。

競争相手にされるのも嫌なので、そういう人とは距離を置きます。他人の成功を心から喜べる人になりたいからです。ライバルは昨日の自分だけと思うようにして謙虚さと素直さを忘れないように心掛けています。

Cだから良かったんだと何事も前向きに捉える

他人と過去は変えられません。変えることができるのは、自分と未来だけです。過去の出来事を後悔するのではなく、この出来事があったからこうなれた。だから良かったと思うようにしています。

これらを心掛けるようになってから、運が良くなり、良い物件も紹介されるようになりました。給料が少なくて将来が不安だった自分が3億円大家になり、4億円の物件を買えるようになったのは、運の良さもあったからだと思います。皆様も良かったら試してみて下さい♪

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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