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300万円で498平米の元病院物件を購入!変態物件を買うコツ

富沢ウメ男さん_画像 富沢ウメ男さん 第20話 著者のプロフィールを見る

2021/8/31 掲載

みなさん、こんにちは。富沢ウメ男です。早速ですが、今回も変態物件探訪の旅をスタートしたいと思います!

そんなワタクシの変態物件たちですが、メンタルブロックをぶっ壊せるとごく一部の皆さまには好評ですが、「 肝心のメンタルの方がぶっ壊れました 」というクレームは受け付けておりませんので悪しからず。くれぐれも用法・用量を守って正しくお読みください( 笑 )

■ 元病院を買っちゃいました!

ワタクシクラスの変態になると、元・病院も買ってしまいます! 見てください! このたたずまい。バウハウスみたいでカッコいいでしょう?

元病院外観

え? 見えませんか? ワタクシの目にはどこからどう見てもバウハウスに見えます。

本物のバウハウス。かつてドイツに存在した「モダン」なデザインを確立した美術学校。象徴であるデッサウ校舎はモダニズム建築の代表作とされる(画像はpixabayより)

この物件、横須賀のまあまあの立地にある物件なのですが、な、なんと300万円で購入することができました! 大きな建物ですが、建物面積が498uなのが助かりました。

不動産豆知識になるのですが、建物の延べ床面積が500u超になると、消防法の規制で大掛かりな自動火災報知設備を設置しなければならないため、その分の費用がリフォーム代に上乗せされてしまうのです。不動産はこのような法律や規制の落とし穴が、あちこちにあるので気をつけなければなりません。

もともとこの病院は1・2階は産婦人科、3・4階を院長自宅として使っていたようです。相続したお嬢さん3人( お嬢さんと言っても全員70才くらいの・・・ゴホンゴホン )は病院を継ぐことなく、たまたま、東京のワタクシの自宅の近くに住んでいらっしゃいました。

そんなご縁もあり、他にも購入希望者も複数いたようなのですが、「 どうせ解体に3,000万はかかるでしょうし、アナタがちゃんと再生してくれるのなら300万円で売ってもいいわよ! 」というありがたいお言葉をいただきました。ちなみに当初の売値は3,300万円でした。

ワタクシの計画は、各階120uある1フロアをそれぞれフルリフォームして、各階1戸の住居にリノベーションするというものです。これまでの経験から弾き出したリフォーム費用はおよそ3,000万円。

当初3,000万かけて解体されるはずだったバウハウス君からすれば、まさか同じくらいのお金をかけて、ピカピカにお色直ししてもらえるとは夢にも思わなかったでしょう。とはいえ、なんせ図体の大きなバウハウスちゃん。既に外壁と防水工事だけで1,000万円がブッ飛んでいきました。

この欧米受けしそうな外観に似合うよう、内装もカッコよくリフォームして、横須賀ならではの「 ベース賃貸 」に仕上げようと考えています。うまく行けば、月20万円×4室 の家賃収入も夢ではない・・はずです。実現すれば、リフォーム費込みでも利回りは29%です。


防水工事中

■ 横須賀ならではの「 ベース賃貸 」

読者の方の中には、「 ベース賃貸 」という言葉が耳慣れない方もいるかと思います。「 ベース賃貸 」とは、米軍基地勤務関係者向けの賃貸物件のことです。英語で「 基地 」を意味する「 base 」がその語源です。

広さなどの条件があり、家賃は軍の査定官が査定して決めるという特殊な手続きが必要ですが、通常の賃貸に比べると1.2〜1.6倍の高い収益性が魅力です。基準が明確なので、条件に合わせてリフォームをすれば狙った家賃を設定してもらうのもそれほど難しくありません。

これまでにいくつもベース賃貸を仕上げてきたワタクシの感覚では、物件の取り扱いが非常に丁寧な入居者さんが多い印象です。基地の方からしっかり指導もされているのがわかります。

私は東京以外では神奈川県の海に近い街に好んで物件を買っており、横須賀もそのひとつです。この「 ベース賃貸 」に取り組めるのは、米軍基地がある横須賀エリアならではで、大きな魅力といえます。

※ベース賃貸については、以下の記事等でも詳しく紹介しています。( 題名なが! )

賃料18万円以上、利回り27%超。横須賀市・ベース契約物件のお得度。お宝物件に変身させるには要件を満たす改修がポイント!

■ 買いたくない物件を買うことで、お宝物件に出会える!?

過去数回のコラムで紹介したような「 変態物件を買うコツ 」を聞かれることがよくあります。その質問にワタクシは、「 時には買いたくない物件でも買うことだ 」と答えています。

どういうことかというと、不動産屋さんは、売却を頼まれたけれど誰にも売れなくて困っている物件、いわゆるデッドストックを抱えていることがあるんです。そんな物件でも販売状況を売り主さんに定期的に報告しなくてはならず、それだけでもストレスがたまります。

どうにも処分することができないでかい山、ボロボロに崩壊した家、たどりつくだけで大変な小屋・・・・こうした不動産屋さんが処分に困っている物件をワタクシは積極的に買わせていただいています。

そういう物件はそれこそ前回のコラムでお話したような、部品取りくらいにしか使えなかったりするんですが、まれに金融機関の評価が出たりして、共同担保として活用できることもあります。

契約後に、「 次はもっと良い物件お願いしますよ〜 」と念を押しておけば( 押しつけがましくない感じで! )、義理堅い不動産屋さんは、次に優良物件が出た際に一番に情報を持ってきてくれるんです。

こういう地道な活動のおかげもあり、順調に面白い物件を入手できていると思います。もしかしたら、買付のときに売主さん宛に手紙を書いたりするよりも効果があるかもしれませんよ。

お金に余裕がないとなかなか難しいとは思いますが、もし「 タダでもいいから誰か引き取ってくれ〜 」みたいな物件に出くわしたら、未来への種まきのチャンスと捉えて、一度検討してみることをオススメいたします。



元病院物件はこれからどう変わっていくのでしょうか? またこちらのコラムでも報告していく予定です!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

富沢ウメ男さん

都内在住。妻と子供4人の6人家族


■ 経歴

□1975年
誕生

□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る

□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む

□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる

□2006年(31才)
結婚

□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く

□2009年
借金を完済

□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート

□2012年
損害保険会社に転職

□2014年
IT系企業に転職

都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2021年
不動産を軸とした様々なビジネスを展開

収益不動産100室超を所有
年間家賃収入は約8,500万円
キャッシュフローは約5,000万円

※売買により常に変動します

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