投資の重要性が声高に叫ばれるようになった昨今、不動産投資もかつてないほどに注目が高まっている。特に全国的な空き家問題という社会課題も相まって、「空き家投資」「ボロ戸建て投資」というものがテレビ等のマスメディアでもしばしば取り沙汰されている。
多額の借金というリスクを負わずして、株や投資信託よりも高いリターンが期待できるということで、少額現金で始める戸建て投資に魅力を感じている方も多いことだろう。
今回は、そんな方に向けて、戸建て投資の最初の一歩を踏み出すための後押しとなる書籍『＜最新カラー版＞”5万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資（ごま書房新社）』 を紹介する。
■フルローンで不動産投資を始めるも、多額の借金で常に不安！そこでボロ戸建て現金買いの道へ
本書の著者はボロ戸建て投資歴16年の”ボロ物件専門大家”脇田雄太氏。長崎県長崎市でボロ戸建てを200戸以上を所有し、ボロ戸建てにまつわる著作多数、過去には健美家コラムニストとしても活躍していた「その道のプロ」である。
激安戸建ての現金買いに特化した不動産投資で、家賃年収5,000万円に対してキャッシュフローは約4,000万。脅威の手残り率80％を誇る。
脇田氏はサラリーマン時代に不動産投資を始めたが、最初に購入した物件はフルローン1億円のRC物件ということで、明らかなレバレッジ派であった。
利回りや稼働率もそこそこ高く、返済比率も50%以下で悪くないどころか、むしろ良い投資と言っても差し支えないものだったが、脇田氏にとって多額の借金は非常に大きなプレッシャーとなった。
給与を超える月々の返済額を前に、何かあったらどうしようと常に不安な気持ちでいっぱいだったという。自分には借金は向かないということで、ボロ戸建ての現金買いという道に辿り着いたのだ。
■5万円のボロ戸建てなんて、現実にあり得るのか？
「5万円以下のボロ戸建て」とは、なかなかセンセーショナルなタイトルである。「そんな価格で買えるワケがない」とか「長崎だから、脇田さんだから出来るんだ」とか、そんな思いが頭をよぎった方もいるのではないだろうか。
脇田氏は大阪出身、大阪在住（現在は長崎との二拠点生活）で、元々長崎に地縁のある方ではない。投資戦略を練る中で長崎市の地域特性にビジネスチャンスを見出し、大阪から打って出たのだ。
長崎市の地域特性とは、周りが海と山に囲まれたすり鉢状の地形という点にある。平地が少ないため、山の斜面に沿って建てられたいわゆる階段立地の物件が多く、前面道路がバイクや自転車のみ通れる細い坂や、徒歩でしか通れない階段であるということが当たり前の世界だ。なので土地の評価が低く、融資がつきづらいため実需や投資目的でよそから買いに来る人も少なく、安く購入できる可能性があるというワケだ。
階段立地のボロボロの空き家。子ども達は誰も欲しがらず、不動産屋も取り合ってくれない。解体しようにも、重機が入らない階段立地のため解体費の見積額が数百万…そんなシチュエーションであれば5万円でも、タダでもいいから引き取ってもらえるだけで有り難い、といった激安取引が生じても不思議ではないだろう。
こうした物件でも再生して賃貸市場に出せば、地元の人にとって階段立地は当たり前、そして戸建ての賃貸は希少ということで難なく入居がつき、安定経営ができる。これが市場の歪みを突いた脇田流ボロ戸建て投資である。
実際5万円で買えるかはともかく、皆さんの周りの地域でもよく目を光らせて観察、行動すればその地域なりの「歪み」を見つけることは可能なはずだ。
ところでボロ戸建て投資というとボロい戸建てをボロいまま、もしくは最低限のリフォームのみで貸し出して利回り50％とか100％達成！というイメージを思い浮かべる方も少なくないだろう。
脇田氏も当初はそうした利回り至上主義でボロ戸建て投資に取り組んでいたが、長年運営をする中でそうした超高利回りというのは「瞬間最大風速」的なものに過ぎず、長い時間軸で見た時に良い投資とならない、という見解を得るに至ったそうだ。
そこで脇田流ボロ戸建て投資では賃貸需要があり、再生可能なボロ物件を可能な限り安く買う一方でリフォームにはコスパを重視しながらしっかりと資金を投入し（特にインフラ関係は全て刷新）、長期に渡り安定感のある利回り15～20％を目指すことを提案している。
目先の利回りに捉われず、長期安定収益をもたらす物件づくりをすることが、トータルで一番儲かる、とのことだ。
本書はカラー版ということで見やすい写真や図表が多く、また章ごとにエッセンスを凝縮した著者オリジナルのまとめ動画のリンクも掲載されており初心者に優しい内容となっている。特に不動産投資の勉強を始めたばかりの初心者にはおすすめの一冊だ。
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