新制度で投資に追い風！自己資金を使わず41戸購入「分譲マンションコレクター」横山顕吾さん【前編】|不動産投資の健美家

大卒から8年で5度の転職、2回のリストラを経験し、その後、マンション管理の仕事に従事した横山顕吾さん。マンション管理の世界を熟知するなかで、古いマンションほど安心できると考えるようになった。そこでマンション専門に不動産投資を始め、現在41戸を所有し、自らを「分譲マンションコレクター」という。

2022年はマンション管理に関する新制度が４月に2つも始まることから、不動産投資を始めるには追い風になると横山氏は見ている。横山氏の不動産投資の体験談をご紹介する。

マンション管理士、宅地建物取引士、管理業務主任者等の資格を持ち、広島大家塾代表を務める横山顕吾さん。近況はブログで。

さまざまな職業を経て、
マンション管理の世界に魅せられた

高校の非常勤講師、法律事務所、英会話の教材販売などを経験するなか、モノを売る面白さを見出すものの、「本当に自分がいいと思ったものしか売ることはできない」と悟った横山さん。

「英会話の教材販売会社をリストラされて、宅地建物取引士の資格を取り、その年にマンション管理士と管理業務主任者の資格ができると知り、新しい資格だから合格率が高いだろうと受験し、合格しました。これらの資格を活かそうかとマンション管理を行う広島の企業に入社しました」

勤務先は社員4名だったものの、急成長していた時期でもあり、会計業務からマンション管理に関わる業務を多岐にわたって担当した。それもマンション管理の仕事は24時間体制といっても過言ではない。自身の携帯電話の番号が各マンションに貼り出されているため、いつ電話がかかってくるか分からない。

仕事を通して、マンション管理のありとあらゆるトラブルに対応する力が身に付いたそうだ。

「『マンションは新しいほど良い』というのが一般的な考えですが、僕の考えは逆で、『古いからこそ大丈夫』だと思うようになりました。そもそも分譲マンションは、1棟ものの賃貸マンションとは比較にならないほど、いい資材を使ってしっかり作っていながら、新築時から修繕積立金を積み立てています」

古ければ古いほど、建物や管理の状態がよく判断できる。逆に新築の方が、管理の状態を判断することが難しいという。また横山氏が懸念するのが、１棟ものの賃貸マンションの修繕計画である。１棟ものの賃貸マンションの場合、所有者であるオーナーにすべて任されている。分譲マンション並みに、修繕計画をきっちりと立てて、新築時から修繕積立金を貯めているケースは、少ないのではないだろうか。

「自分が得てきた分譲マンションの管理のノウハウを、賃貸管理のノウハウに活かしていくことで賃貸住宅経営や不動産投資の世界でも、道が開けるかもしれないと思い、不動産投資を始めることにしました」

1戸目は妻が見つけた新聞チラシがきっかけ！
自作のチェックシートで、200項目を比較検討

そうしてマンション専門に、「10年で30戸、毎月のキャッシュフロー50万」を目標に掲げて2012年から不動産投資を始める。では1戸目はどう探したのか？

「最初は物件との出会い方も分からない状態で、たまたま妻が新聞の折り込みチラシで売り出しているマンションを見つけて、これはいいかもと思ったのが購入のきっかけです」

仕事の傍ら分譲マンションを分析する資料を手探りで作り続けてきた。今年はマンション管理に関する新制度が4月から相次いでスタートする。この制度と似たような視点で、横山氏はマンションの管理を見える化しようと試みた。

「チェック項目は200項目以上、自分でピックアップしてエクセルで一覧表にして、5段階で評価し、総合評価を算出しました。こうすると、マンションの欠点が明確に分かるようになります。欠点を自分なりに改善するなど、どうにかできるのであれば『買い』だと思うことにしました」

比較検討するにあたり、マンションの総会議事録、長期修繕計画、管理規約、重要事項説明書、管理委託契約書、修繕履歴等を、仲介業者を通じて取り寄せる。だいたい資料がそろうまで1ヶ月程度かかる。これを見てエクセルの評価表のチェック項目に数値を記入していく。

この作業を続けていくうちに、売りに出ているマンションのスペックを見ただけで、「いいマンションか、悪いマンションか」が見分けられるようになった。

「1戸目もチラシを見ていいなと思った後、自作のエクセルシートの項目に当てはめていくと総合的に良かったのです」