J-REIT（ジェイリート）にコツコツ投資して、分配金（株式投資の「配当金」と同じ）を毎月もらおうというシリーズ。
J-REITの分配金利回りは3～6％。株式投資よりも高配当なものが多い。
2月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の5月には分配金がもらえる！そして、J-REITは年2回決算だから、11月にも分配金が手に入る。
2月決算の注目2銘柄をご紹介する。
2月決算のJ-REITは16銘柄！
注目は大和ハウスリート投資法人と日本都市ファンド投資法人
2月決算期の銘柄は16銘柄ある。
日本都市ファンド投資法人
オリックス不動産投資法人
森トラストリート投資法人
福岡リート投資法人
大和ハウスリート投資法人
日本アコモデーションファンド投資法人
GLP投資法人
Oneリート投資法人
ヒューリックリート投資法人
野村不動産マスターファンド投資法人
ラサールロジポート投資法人
三菱地所物流リート投資法人
ザイマックス・リート投資法人
タカラレーベン不動産投資法人
アドバンス・ロジスティクス投資法人
サンケイリアルエステート投資法人
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。
「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2024年2月6日終値現在。
J-REIT（ジェイリート）とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。
2月決算の注目銘柄は、大和ハウスリート投資法人と日本都市ファンド投資法人だ。
実は「物流施設型REIT」に近い大和ハウスリート
今後もスポンサーから物流施設の取得は続く
大和ハウスリート投資法人のスポンサーは、東証プライムに上場している建設会社、大和ハウス工業株式会社だ。
同リートは、2006年に別のスポンサーの元でビ・ライフ投資法人として上場した。その後、スポンサーが大和ハウス工業株式会社に交代し、別の投資法人と合併。
2016年に、住居特化型リートの大和ハウス・レジデンシャル投資法人と、物流施設特化型リートの大和ハウスリート投資法人が合併し、商号を現在の大和ハウスリート投資法人に変更した。
この合併により、同リートは総合型リートに分類される。メインアセットは、物流施設、居住施設、商業施設とホテルだ。
中でも、物流施設が52％を占める。そして、居住施設26.5％、商業施設13.6％、ホテル3％、その他4.6％だ。そのため同リートは、隠れた「物流施設型リート」と言われている。
地域別では、首都圏65.7％、中部圏3.3％、近畿圏8.0％、その他22.9％と首都圏が多い。
次に、最近の状況を見てみよう。
2023年3月、ホテル「MIMARU東京赤坂」（東京都港区）を購入した。
「MIMARU」ブランドは、1 室の面積が 40 ㎡前後のアパートメントホテル。全室にミニキッチン、共用部にランドリースペースがあり、インバウンドや国内レジャー客などの中長期の滞在に便利なタイプのホテルだ。
同月に住居物件の「カスタリア名駅南」（名古屋市）を売却して、資産入れ替えを行った。
同年8月には、ホテル「MIMARU東京 八丁堀」（東京都中央区）と、物流施設「Dプロジェクト門真Ⅰ」（大阪府門真市）を購入した。
ところで、スポンサーの大和ハウス工業は昨年8月、保有していた大和ハウスリートの株式（投資口）の一部を売却した。
理由は、同社の資本効率向上のため。東京証券取引所が上場企業に要請しているPBR（株価純資産倍率）改善の一環だろう。
同社は引き続き大和ハウスリートの株式（投資口）の保有を続け、スポンサーサポートは変わらないと明言している。
また、大和ハウス工業は2022年12月に、リゾート施設を運営・管理していた子会社の大和リゾート株式会社の全株式を、ジャパン・ホテル・リート系列の会社に売却すると発表した。
大和リゾート（株）が保有するリゾートホテルは、風光明媚で広大な土地に建っているが、車以外では行きづらい場所が多く、施設も老朽化していた。
今回の売却で、これらのリゾートホテルが大和ハウスリートに組み入れられる可能性がなくなったという事になる。
しかし、別のグループ会社が運営するビジネスホテル「ダイワロイネットホテルズ」には力を入れていく。
ホテルはインバウンドの影響等で活況を呈しているが、自社の得意分野に注力するということだろう。スポンサーの意向は当然ながらJリートにも影響する。
現在、大和ハウスリート投資法人ではダイワロイネットホテルズ・ブランド3棟保有している（複合用途ビル内の「那覇おもろまち」も含む）。今後も同ブランドの保有は増えそうだ。
また、大和ハウスグループは引き続き、物流施設の開発に重点を置いている。同リートはそのパイプラインを通じて、多くの物流施設の取得が期待できる。
大和ハウスリート投資法人
予想分配金：2024年2月期（第36期）5,650円、2024年8月期
（第37期）5,650円
保有物件数：232
取得価格合計：905,783百万円（2023年12月31日現在）
合併し、日本最大級の総合型リートになった日本都市ファンド
私募リートに投資する等、投資手法がユニーク
日本都市ファンド投資法人は、合併を繰り返して現在の総合型リートになった。
元々は、2002年に日本リテールファンド投資法人（商業施設特化型リート）として上場した。そして2010年にラサールジャパン投資法人と、2021年にはMCUBS MidCity投資法人（オフィスビル重点型リート）と合併した。
その際、商号を日本都市ファンド投資法人に変更し、総合型リートになった。当時のスポンサーは総合商社の三菱商事と欧州の金融グループUBSだったが、2022年にKKRに交代した。
KKRはニューヨーク証券取引所に上場している国際的な投資運用会社だ。日本の拠点は2006年に設立され、企業等への投資を行っている。
ところで、KKRは産業ファンド投資法人のスポンサーでもあるが、投資対象の棲み分けをしている。日本都市ファンド投資法人は、産業用不動産（物流施設、工場や研究開発施設、インフラ施設等）には投資をしない方針だ。
とはいえ昨今は、同一スポンサーのJリートを合併して集約し、運営の効率化等を行う動きがある。KKRもいずれ2つのJリートを合併させるかもしれない。
合併すると、投資対象の棲み分けも必要がなくなる上に、総合型リートの場合は売却物件と購入物件が違うアセットでも問題ない（例えば、物流施設を売って、住居を買うことができる）。
日本都市ファンド投資法人の話に戻ると、同リートの投資対象は商業施設やオフィスビル、住宅、ホテル、それらを含む複合施設だ。
保有物件のエリア別では、東京圏55.1%、大阪圏27.7%、名古屋圏5.3%、その他12.0%。
用途別では、都市型商業44.5％、オフィス18.6％、複合型17.9％、その他3.1％、郊外型商業16.0％。都市型商業と郊外型商業を合わせると、商業施設は約60％になる。
同リートは、2021年に合併してから5年以内に商業施設比率を50％に減少させる方針だ。特に、郊外型商業と収益が低い都市型商業施設を売却していく。
そして、住宅やオフィス、複合型の比率を向上させる。中でも、同リートが得意とする複合型をメインに取得していく予定だ。
同リートは2021年の合併で総合リートに転換したことで、上記のような方針が取れるようになった。
また、同リートのユニークな試みの一つが、住宅系の私募リート（非上場のリート）への投資を拡大している点だ。
住居物件は商業施設と違い、コロナ禍等でもあまり大きな打撃を受けず、収益が安定している。しかし、住居物件は高騰していて取得が難しい。
代わりに、私募リートの日神プライベートレジリート投資法人やフージャースプライベートリート投資法人に投資をすることで、間接的に住居物件を保有するという訳だ。
その関係を通じて、私募リートのスポンサーが開発した物件「JMFレジデンス池袋一丁目」を取得している。
※日神プライベートレジリート投資法人は、東証プライム上場の（株）日神グループホールディングスがスポンサーで、住居特化型の私募リート。
※フージャースプライベートリート投資法人は、マンション開発等を行う（株）フージャースホールディングスがスポンサーで、投資対象は住居やヘルスケア施設。
もしかしたら日本都市ファンド投資法人は、いつか私募リートが解散する際に、保有物件全てを引き受けたいという思惑もあるのかもしれない。
そして、2023年8月期には「相互売買」という方法を使い、住居物件3棟（大阪市）を購入、都市型商業物件（神戸市）を1棟売却して、資産の入替えを行っている。
また、賃料改定やテナント入替えによる固定賃料の増額や、テナントの売上が回復して歩合賃料が戻ったこと、コロナ禍で空室になった区画の埋戻しが進んだこと、などで収益が増加している。
日本都市ファンド投資法人
予想分配金：2024年2月期2,270円、2024年8月期2,250円
保有物件数：134
取得価格合計：1,220,688百万円（2023年12月31日現在）
2月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である2月27日15時までに購入しておく必要がある。
最後に、投資は自己責任でお願いしたい。
