定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。
紹介する物件は南関東にある戸建物件である。交通の便は都内まで約1時間で行けるため、都内通勤が可能な地域である。物件の外観は非常にモダンな印象であり、現代風である。この物件がいくらで落札し、売却するのか？確認頂けたらと思う。
但し、どのような競売物件でも転売すれば、今回と同様に利益が得られるとは限らない。
注意頂きたいことは、例えば、賃貸向けの物件を落札し、利回り20％の物件でも、転売だと利益が得られない物件もある。一方、転売の利益は得られるが、賃貸だと利回り5％前後の物件もある。
要するに転売向けの物件を狙う場合は物件の見極めが必要である。見極めのポイントは所在地や築年数、建物状態など、いろいろな条件を確認する必要がある。正直、転売は初心者の方には難しく、プロの不動産業者がやるべき分野である。
読者には、今回、紹介する物件を参考に、賃貸物件を所有していても、後に転売するケースもあるので、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。
1．物件概要
（1） 所在地
物件の市町村は南関東に位置する。人口は約24万人である。南側は海に面し、サーフィンやマリンスポーツが盛んな地域である。
（2） 物件概要
物件は、土地が133㎡、建物の延べ床面積が120㎡、築4 年の2階建ての戸建である。外壁は黒でモダンな雰囲気があり、2階の取り付けられている細木の目隠しがワンポイントとなり、おしゃれである。この外観より建売物件ではなく注文住宅だろう。
（3） 間取り、室内
間取りは3LDKである。1階がリビングと洋室1、浴室、トイレがある。ウッドデッキも付いている。2階は、洋室2と納戸がある。納戸はかなり広い。バルコニーも2つある。
以下、室内の写真である。家の中に残置物がない。リフォームはほとんど不要だろう。
余談ではあるが、写真を撮るときに雨戸ぐらいは開けてもらいたい。競売物件の写真撮影する方は裁判所の執行官である。執行官は入札者が物件の中を確認できないため、裁判所から公開する書類に物件の状態を伝える義務がある。
しかし、裁判所は入札がないと競売業務が成り立たないため、雨戸ぐらいを開ける心遣いくらいは持ってもらいたい。
2．物件詳細
（1） 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容である。
ポイントは、Cさんの土地を借りないと建物が立てられないということである。そのため、万が一、Cさんの許可が得られないと、単独で再建築はできないということである。
（2） 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。
執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。コメントに中に、先ほど関係人の陳述等で記載した土地の借用の件が記載されている。
（3） 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
14,580,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。
3．落札結果
（1） 落札結果
落札金額は以下である。
19,390,000円
（2） 販売価格
落札した方は、この戸建てを販売している。その販売価格は以下である。
35,800,000円
4．最後に
競売で戸建てを購入する際、1つのポイントは、「おしゃれ」と「かっこいい」とかデザインも重要であるということである。
理由は、裁判所から提示する基準価格を決める評価基準に、「おしゃれ」とか、「かっこいい」とかの評価基準はなく、経過年数と床面積が決められる。そのため、「おしゃれ」、「かっこいい」のキーワードは重要である。
もう一つのポイントが、再建築の可否である。今回、他人の借用許可を得ないと再建築できないことから、入札件数が少なくなり、落札金額も低かった。
今回、落札した法人は、おそらく、借用部分の土地所有者から土地を買い上げて再建築可能として販売した。販売の広告書面に借用のコメント一切なく、土地所有権と記載されていた。このトラブルを解決したことによって、大きな利益にも繋がったと考えられる。
今回、競売で取得した戸建てを転売する事例を紹介した。このような転売は、宅建の免許が必要であり、個人向きではない。
個人でも賃貸目線で競売物件を落札したが賃貸契約まで至らずに転売した場合、所有期間5年以下であれば、短期譲渡所得で約40％の税金がかかる。
また、落札しても、債務者との退室交渉、残置物処理、リフォームの依頼などがある。さらに、個人の場合、自分で転売できないので、不動産業者への仲介手数料も発生する。
法人で転売を行うと、既に債務者との交渉には経験があるため、慣れたものだろう。リフォームに関しては、その地域を担当していれば、安いリフォーム業者との繋がりがあり、値段を抑えて、リフォーム工事ができる。販売は自社でやれば良い。そのため、競売の転売は法人向きと言えるだろう。
執筆者：ドクターK
【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。
