注目している方は、非常に注目している新NISA制度。今年の1月からスタートしました。よく聞かれる質問に、「投資って、株と不動産どっちがよいの？」というものがあります。なかなか答えに窮する質問ですが、どっちも一長一短あるよ、というのが正直な回答かと思います。
今回の記事では、簡単に不動産投資と株式投資を比較してみようと思います。ただ、どちらも「株式投資」「不動産投資」と一言でいっても、色々なタイプの投資手法がありますので、あくまで基本的な比較ということでご容赦ください。
換価性が高い株式・投資信託投資
不動産投資と比較する際に、株式や投資信託は、「換価性」「換金性」が高いというのは一つ特徴としていえると思います。
不動産は、売却するまでに、①仲介会社が活動し買主の選定、②名義変更の際にも、司法書士に依頼の上、法務局にて手続きを取らなければならない、③融資で不動産を購入していれば、その返済手続きから抵当権抹消手続等が必要になります。
考えただけでも手続きや書類の数も多く、早くても数か月単位の時間がかかるイメージです。加えて、ご自身で手続きをすべて行うのは、煩雑の域をとどまらず、不可能といっても過言ではないので、仲介会社・司法書士など専門家の手も必要だと思いますし、依頼すれば、その費用が発生します。
一方、株式投資や投資信託では、証券会社の手数料が発生するものの、数日で換金可能です。含み損を抱えているので、換金できないというのは、また違う問題です。
レバレッジの大きい不動産投資
一方、不動産投資のメリットは、何といってもレバレッジの大きさではないかと思います。もちろん、株式投資についても、信用買いなどのレバレッジを利かせる手段はありますが、限定的でかつ規制も大きいです。
一方、不動産については、購入した土地や建物自体に担保価値が生まれるため、長期的な目線で金融機関が融資付けして不動産投資を行うことができます。
刻々と融資状況も変わってきていますが、たとえば、不動産投資であれば、数年前（2015～18年頃）であれば、フルローンといって、手続きの諸費用を支払えば、不動産物件購入金額全額を金融機関が融資してくれることもありました。
近年は、頭金2～3割程度などと言われており、5千万円の物件を購入するなら、頭金2～3割の1000～1500万円の手続費用500万円ぐらいが発生するイメージです。
フルローンがでていた時期には、レバレッジが大きいといいやすかったのですが、近年の融資実務では、株式の信用取引が約3倍程度のレバレッジをかけられるので、数字上は、近いレバレッジとも言えてしまうかもしれませんね。
キャピタルゲインとインカムゲイン
インカムゲイン（Income Gain）は、資産を保有していることで得られる利益のことを指します。一方、キャピタルゲイン（Capital Gain）は、資産の売却によって得られる利益のことを意味します。
たとえば、不動産投資の場合、長期間アパートを保有して賃料を得ていくと、インカムゲインを得ているということになります。
他方、不動産投資でも、近年流行しているように土地を買って、マンションを建てて、売却益を得るというスキームですと、キャピタルゲインを得ているということになります。
昔ながらのイメージですと、株が売却差益であるキャピタルゲインがメインで、不動産投資はインカムゲインがメイン。株のほうが短期で稼げるがリスクが高い、不動産投資のほうが長期的な方法だが、安定して稼げる、というイメージを持っていました。
しかし、ここ数年は不動産投資でも、土地を買ってマンションを建てて売るといったディベロッパー的な手法も流行しましたし、株式のほうもキャピタルゲインだけではなく、高配当株や配当を組み込むタイプの投資信託を長期保有するなどインカムゲインを得る手法もあります。
そのため、最近は、不動産投資と株式を比較しても、大きな違いは、やはり換価性の違いとレバレッジの大小かなという印象です。
後は、必要な知識として、不動産投資の場合には、不動産それ自体の目利きはもとより、融資付けの知識、税金面、トラブル対応のための法的な知識など、不動産だけでなく周辺知識も豊富である必要があります。
他方、株式投資については、株そのものの知識があれば、基本的に証券会社を通すことで手続き自体は問題なくできると思います（とはいえ、株の値動きを探るため、世界情勢等含めた幅広い知識が必要だといえば、幾らでも必要な事柄は増えるでしょう。）。
結局、どちらがよいのか？
投資に、一義的な正解がないと言ってしまえばそれまでですが、結局のところは、性格的にあうかどうか、投資の目的、回せる投資への資金、取れるリスクの許容度等から、自分にあったものを選んでいくしかないのではないかと思います。
