今回は私の友人Aさんが約2年前に賃貸併用住宅を購入した話をしてみたいと思います。
■賃貸併用住宅のメリットとデメリット
2020年、コロナ禍の真っ最中…そのころまだ外出もままならなかったので、同世代の友人と3人でよくzoom飲みをやっていました。仕事や家族の話などとりとめのない話が中心でしたが、ある時住居の話になりました。
友人2人を仮にAさん、Bさんとします。Bさんと私は家族と住んでおり持ち家で、Aさんは独身で賃貸に住んでいました。
私とBさんは、Aさんはてっきり将来実家に戻るのだと思って話をしていたのですが、親の面倒は見るつもりだけれども、事情があって実家には戻らないとの事。
じゃあマンション!?どこに住むの？と3人で盛り上がっていたのですが、ふと賃貸併用住宅って知ってる？という話になりました。何それ？というAさんに、私は例えばこんなのがあるよと当時健美家さんのサイトで（出木杉くんな感じですが真実！）探して、中古新築合わせて3つほど例として挙げました。
その時Aさんのために賃貸併用住宅とは？と言うことと、メリットとデメリットを説明しました。一応皆様にもシェアを。
一つの建物内に持主の居住スペースと賃貸用の居住スペースが共存している住宅です。居住部分と賃貸部分を併せ持つことによって、家賃収入を得ることができるメリットがあります。
私が考えるメリット・デメリットは以下の通りです。
●メリットその1 好条件の住宅ローンが利用できる
私が不動産投資を始めた2014年ごろは、アベノミクスが始まったばかりで、サラリーマンへの不動産融資が活発でしたが、現在は色々な事件を背景に1棟目への融資が厳しくなっています。ただ住宅ローンであれば大部分の会社員の方が利用できます（住宅ローンを使用するには、賃貸面積が全体の半分以下など要件があります）。
●メリットその2 住居にかかる出費を抑えて貯金することができる
賃貸併用住宅の場合、通常の住宅を買うより月々の支払いは多くなりますが、賃貸部分からの家賃収入で住宅ローンの一部を賄うことができます。その結果賃貸に住んでいた場合より住宅にかかる費用が少なくなり、貯蓄に回すことができます。
●メリットその3 不動産投資というものを体験することができる
賃貸併用住宅といえども内容的には賃貸物件とほぼ同じです。そのため賃貸募集から、管理会社とのやり取りなど、一通り賃貸経営というものを体験することができます。
●デメリットその1 売却しにくい場合がある
私は不動産をやる前から図面を見るのが大好きで、今でも暇があれば売りに出ている二世帯住宅や賃貸併用住宅の図面を見ているのですが、これは売りにくいな…と思う間取りをよく見ます。
例えば、自宅部分が広すぎるもの。賃貸併用住宅として購入する場合、家族構成や希望と合えばよいのですが、買う人がかなり限定されてしまいます。
収益物件として投資家に売る場合も自宅部分が大きすぎると家賃が高く、なかなか借りる方が見つかりにくいので敬遠されます。賃貸併用住宅を購入する場合は、将来的に必ず売却する可能性があることを念頭に置いて選定することをお勧めします。
●デメリットその2 入居者を選ぶ
一人暮らしをしたことがある方は思い出してほしいのですが、大家さんが近くに住んでいる物件に住みたいですか？入居者さんが地方から出てきたばかりなどの場合は安心感がありますが、気にかけられるのが嫌という方も多いので、入居者とは一定の距離感を持つ、入口はできる限り別にする、遮音性への配慮などが必要です。
■実際物件を見に行くことに
賃貸併用住宅について説明した後、もし見に行くなら同行するよ！と言ってその会は終わったのですが、Aさんはそのあと何件か他にも物件を検討し、資料請求をして実際にある物件を見に行くことになったのです。
その物件はAさんの実家に近く、新築で金額的にも手ごろで物件で彼女の希望にぴったりでした。まだ物件自体は完成していなかったのですが、私も同行して色々営業さんに確認しました。
主に確認したのは以下です。
・想定家賃（事前に調査したうえで矛盾がないか確認）
・賃貸需要（こちらも事前調査をしたうえで確認）
・管理会社、管理条件
・プロパンガスの契約条件
特に大きな問題はなさそうだったので、その後賃貸併用の取り扱いを行っている銀行さん数行に問い合わせをして、実際に借りられる金額、金利、年数、自己資金などを確認しました。
その結果ほぼフルローンで借りられることになり、月の収支は家賃収入とほぼトントンで、固定資産税は支払うことになりますが、月々支払っていた家賃がほぼ浮く計算になりました。
そしてご両親とも相談した結果、Aさんはその物件を買うことになったのです。勧めた手前本当にいいの？とデメリットも再度説明し確認しましたが、実家に車で10分ほどと今の賃貸物件よりかなり近く、学生時代から知っている土地であったことが決め手になったとのことでした。
現在賃貸併用住宅に引っ越しをしてから2年半くらい経っていますが、無事に入居者さん2人とも更新してくれたよ！とAさんから連絡がありました。
将来的に海外に住みたいと言っていたAさんですが、もしそうなった場合自分の住んでいる部分も人に貸せばいいので、夢がより具体的になったし、選択できる可能性が広がった！またその後転職もしたので、あの時に買わなければ多分買えなかった、本当によかった！と喜んでいます。
■一棟目に賃貸併用住宅という選択肢もある
私が不動産投資を始めた2014年と今とでは、サラリーマンが不動産投資を始めるハードルがかなり上がっていると思います。そのため今から始める方は、賃貸併用住宅を1棟目にするというのが、選択肢としてはありだと思います。
住宅ローンを使えれば金利も低く、フルローンの可能性もあり、入居者さんからの家賃収入で住宅ローンの金額を払えれば今までの家賃分が丸々貯金できます。
実は私自身も息子の中学校進学に合わせて、中古の賃貸併用住宅を探しています。住居部分＋ワンルーム数戸の賃貸部分という間取りもいいですが、2世帯住宅のような間取りもいいなと思います。
住宅ローンは会社員に与えられた特権なので、もし使っていない方は、ぜひ使う事を検討してみてください！
