全国1655765まん人のポールファンの皆様おはようございますwww
今週は健美家コラムニストパーティーと図面舞踏会渋谷党大会があり参加させていただきました！
皆様ありがとうございましたwww
コラムニストパーティーは北は北海道、南は沖縄県、まさに全国の洗練されたレジェンド級大家さんの皆様が集まり、そこでしか聞けない話、一線バリバリのオーラをビンビン感じ、「自分もまだまだ頑張ろう！」と刺激を受けました！
図面舞踏会の渋谷党大会（別名加藤ひろゆきファンクラブとも言うw）は僕のメンターの1人の加藤ひろゆきさんをはじめ、全国で遊んでもらった勤め人の大家さん達が多く集まりワイワイお祭り騒ぎでとっても楽しかったです！
タオルを頂きましたので心は加藤さんと一緒に寝たいと思いますwww
この布団で寝ると目を閉じると加藤さんが浮かんで興奮してきますwww
（おいwww）
図面舞踏会でもありがたいことに僕に話しかけてくれた人がいっぱいいてうれちんこすーぷだったんですが、まだ物件を持ってない人もたくさん参加されていたのがとても印象的でした！
■最初の物件はボロ戸建かアパートかどっちがいいですか？
質問もたくさん受けたんですが、一番多かったのが、「まだ物件を持っていません、最初の物件はボロ戸建てを買えばいいか、アパートを買えばいいか、わかりません」
というものですwww
物件資料を持っていた方もおられたので見せてもらったのですが、地方都市で再建築不可で400万円？くらいのボロ戸建て、みたいなやつでした。たぶん初心者が一軒目にやるにはかなり難しい物件ですwww
洗練された投資家のみなさんが、「30マンなら買ってもいいんじゃないですか？」とか言っててワロタwww
しかし、それは正しいと思いましたwww
再建築不可もそのまま貸せて利回り100%くらいで場所がいいなら「キャッシュフローを買う」という観点で、（初心者じゃなければ投資の一部として）アリだと思います。
実際に僕も場所がよくて小学校まで徒歩1分のそんなにボロくない再建築不可物件を持っていますw。たしか30万くらいで買った気がしますwww
むしろ、住んでいた人が夜逃げ？したいとか言っていたので、10万円のお小遣いをあげた気がしますwww
都会の一棟マンションを利回り3%！とかはいくら価値があるといえ買わないですし（というか買えませんがwww）、それが利回り15%！なら表に出る前に消えるでしょうwww
つまり、何が言いたいかというと、「クソ物件かお宝物件かは買った値段による」ということですwww
これは変えようのない真実ですwww
不動産投資は買った瞬間にほぼ勝負が決まるので、買う時はそれはもう奥歯がなくなるぐらい歯を食いしばり、目から血を流すくらい根性を出して買わねばなりませんwww
（そこまでせんでもいいけどwww）
まぁ話を戻すと、最初の投資として、戸建てを買ったらいいか、アパート一棟を借金したらいいのか、どっちが一棟目いいか問題の答えは「人による」ですw（おいwww）
住んでいる地域、属性、家族構成、年齢、FIREしたい期間によって全然違いますねw
なりたい目標を決めて、似ている年齢、属性の人でちょっと先をいってる先輩大家さんと仲良くなり仲間全員で切磋琢磨して成長していくのがオススメですwww
よくマスターマインドなどといいますねw
■やったことがある人の話を聞こう
最初に買う物件というのは人によっては重要で、後の不動産人生を大きく左右すると言っても過言ではないかもしれませんwww
大袈裟にいうと、最初にボロ戸建てを買うか一棟物を買うかで、「ボロ戸建て派」と「レバレッジ派」という二大派閥の不動産投資宗教100年戦争へとつながる問題に巻き込まれることになりますwww
（本当に大袈裟ですねwww）
まだ物件持ってない人はツイッターとかで情報収集すると思うのですが、ボロ戸建て原理主義過激派の人のツイートで、「借金してる人は儲かってない！」というのをたまにみますw
レバレッジ原理主義過激派の人は、「ボロ戸建ての人は儲かってない！」とか言っていますwww
言ってることは両方同じですねw。みんな「自分の正義」があるので、自分の宗教以外認められない、これが宗教戦争が起こる原因ですwww
ちなみにレバ派の中にも、「新築は儲からない！」「築古は儲からない！」などと言い、同じレバ派なのに、その中で宗派によりさらに戦争が起きているのをたまに見かけますwww
親の仇のみたいに言う人もいるので不思議ですwww
別に儲かれば何でもいいんじゃないですかw
みんな仲良くしてほしいですw
今から言ってはいけない真実をいうのですが、
たぶんその人達はその否定している投資をしたことがない人達だと思いますw
やったことがないから、妄想で否定しているんじゃないですかねwww
初心者の皆さんはそこらへんを見極めて、ちゃんと「やったことある人」の意見を聞きましょうwww
■日本で一番サラリーマンをFIREさせたお二人の投資法は両極端
僕はボロ戸建ても新築も築古アパートも一通りやって、今でも持っていますが、全部儲かる方法があると思いましたw
もちろん全部失敗する方法もありますよw
僕が全国で話を聞いてきた中で、日本で一番サラリーマンを間接的にFIREさせた人は吉川英一さんと加藤ひろゆきさんだと思います。つまり、新築もボロ戸建てもどっちもいい、ということですw
ちなみに僕は最初、区分を現金で買って、それを共同担保に入れて借金して新築アパートを購入、同時期に築古一棟マンションも利回り15パーで購入し、一年目でキャッシュフロー40万円くらいありましたw
つまり初期の三手でCF40万ですwww
この初期の三手は種銭がすくない初期ステージにおいて、とても重要になってくるかと思います！
この辺は江古田島塾長が得意とされているかと思います！
二年目はお金がなくなり、借金が怖くなって全部売りました（おいw）
現金ができたのでそれでシェアハウス作ったり、ボロ戸建て投資に目覚めていっぱい買ったりしました。
三年目には、ボロ戸建てをたぶん10戸以上買って、ボロアパートとかも買ったと思います。
四年目にフン様が「会社辞める！」というので僕も辞めたくなり、会社を辞めたら借金できなくなると思い新築アパートを二棟同時に建てました。当時のキャッシュフローは100万くらいだったかな？（忘れましたw）
そのくらいのCFで四年でFIRE！
確かこんな感じでしたwww
今思うと、始めてからFIREまで早いですねw
■ボロ戸建てと新築アパートは相性がいい
何を言いたいかというと、ボロ戸建て投資もフルレバ投資も、もちろん両方メリットデメリットがあるのですが、それをうまく利用する、ということですwww
僕的にはボロ戸建てと新築アパートは、とても相性がいいですw
僕の不動産投資手法を分析すると、お互いが支え合うタイヤの両輪であり、ハイブリッド投資のような感じになっていますwww
もっと具体的にいうと、ボロ戸建ての無借金CFと積算評価額を生かして、新築アパート購入時のカウンターにあてる、といった感じで拡大してきました！
新築では全室空室から始まるのですが、「無借金のCFがあるので返済原資はありますよ」「借金時に評価が足りなければボロ戸建ての担保がありますよ」と言った感じですwww
もっと難しく言うと、ボロ戸建てはPL、新築はBSの価値を置いた投資法です。BSをよくするためにPLを利用する、その結果PLもよくなる、みたいな感じですwww
この辺を感覚的に理解できることがお金持ちへの第一歩な気もしますwww
わからなかったら勉強したりググってくださいwww
（おいw）
あと、「やったことある人の話を聞きましょう」と言いましたが、その中でも成功した話よりも、いっぱい失敗したけどまだその投資をやってる人の話を聞くのがいいと思いますwww
成功した話よりも失敗の話の方が再現性高いので学びも多いかと思いますw
ま、僕のことなんですけどねwww
（おいwww）
（しんどるやないかw）
ちなみに「成功者バイアス」というのがあるので、僕たちは大失敗して市場から退場した人の声を聴くことはできませんwww
■9月16日に仙台でセミナーします！
ということで、9月16日にふんどし＆ポール&金髪大家ヨシくんの仙台セミナーあるので皆さんよければ遊びに来てくださいねwww
お申し込みは剛柔流業者SSKさんまでwww
もう売り切れてたらごめんなさいwww
結局最後宣伝かよ！
ということで今回はここまでwww
おわり
