インボイス制度開始の令和5年10月まであと数ヶ月に迫ってきました。今回から物件別のインボイス対応策を解説していきます。
今回は駐車場の対応です。
アパート・マンションの家賃は非課税なのでインボイスは関係ないのですが、駐車場の賃料は課税取引です。
インボイスはどのように対応すればよいのでしょうか？
1．駐車場にインボイスは必要か？
インボイス制度によって、インボイス（インボイス番号が付された請求書や領収書など）がないと消費税の計算で仕入税額控除ができないルールになります。
インボイス登録できるのは課税事業者のみなので、オーナーが免税事業者のままでいるとインボイスが発行できません。
仕入税額控除ができないことによって、支払った消費税分を取引先（借主）が負担することになります。
しかし、これが影響するのは借主が消費税の課税事業者であり、かつ原則課税になっている方です。
上記の消費税の計算をする事業者だけです。
つまり、借主が事業をしていない免税事業者である場合には、消費税の納税義務がありませんので、インボイスによる影響は受けません。
また、借主が課税事業者であっても、簡易課税制度を選択している場合（2年前の課税売上が5,000万円以下などの要件を満たしている場合）にも、インボイスによる影響は受けません。
仕入れに係る消費税を取引ごとに計算しないため、インボイスの保存が必要ないとされているからです。
駐車場を借りている人はどのような方が多いでしょうか？
サラリーマンなど自分の事業をしていない、もしくは、事業の規模が小さい（個人事業主に多い傾向にある）方であれば影響がないのです。
2．インボイスに関係ない借主から消費税分の賃料下げてと要請されるリスク
しかし、インボイスに影響がなくても、消費税分の値下げを求められるリスクはあると思います。
もし不動産オーナーがインボイス登録していないことが借主にわかった場合に、借主が免税事業者であった場合でも、消費税を納めていないのであれば、消費税分を徴収する必要がないと思われて消費税分を下げて欲しいと言われる可能性があるのです。
国税庁ホームページでインボイス登録が確認できるようになっていますが、インボイス番号がなければ検索はできません。
しかし、インボイス番号を欲しいと借主に言われたときに、「出せない」と回答することでインボイス登録していない免税事業者であることが発覚してしまいます。
借主はインボイスに関係なくても、消費税分だけでも値下げして欲しい借主は、貸主がインボイス登録しているかどうかを確かめるために、インボイスを要求することが考えられるのです。
インボイス制度によって、貸主が免税事業者であることが露呈してしまうリスクがあるのです。この点がインボイス制度の恐ろしさです。
この場合に消費税分を下げなければならないのでしょうか。
消費税法では免税事業者が消費税相当額を受け取ってはならない等の規定はありません。
免税事業者が消費税額を受け取ることは、インボイス制度が開始された後でも問題はありません。
しかし、規定がないことを理由に消費税を下げないと伝えても、借主は納得しない可能性があります。
個人的には、それでも下げなくてもよいかと考えます。
なぜならば、貸主は駐車場の整備や管理などに係る経費の消費税を負担しています。
もし消費税をとらなければ、経費に係る消費税をどこにも転嫁できずに、貸主が負担することになり、その分の利益が圧迫されてしまいます。
今後消費税率が上がった場合には、経営を継続できない可能性も出てきます。
だからといって丸々消費税を取るべきかどうかの議論はありますが、全く取ってはいけないこともないでしょう。
あとは借主さんとの話し合いや、ご自身の経営状況によって下げるべきかどうかを検討するべきでしょう。
下げないと解約されて、次の募集が大変になるのであれば、下げるという選択肢を取るというスタンスでもよいと考えます。
3．駐車場収入を非課税にすることができるのか？
駐車場でもインボイスが求められることを想定して、駐車場収入を非課税にすることができるのかを考えてみます。
土地の賃貸料は消費税の非課税取引になっていますが、駐車場の賃料は課税取引になります。
消費税を取らなくても課税取引になります。
例えば、1万円で貸している場合には、1万円（税込）になるということです。
駐車場の賃料を非課税にするために2つの方法が考えられます
（1）土地の貸付にできるか
駐車場収入となるのは、土地に次の施設がある場合とされています。
- アスファルト敷
- 砂利敷
- フェンスと番号札の設置
- ロープなどの区画
- 車止めブロックなどの設置
なお、低額の施設や備品であったとしても、設置していれば課税取引になるという過去の裁判事例（平成24年4月19日大阪地裁判決）があります。非課税とするには、これらの施設や設備をなくす必要があります。
しかし、アスファルトなどの施設をなくすことで、相続税に影響が出る可能性があります。
貸駐車場にしていた場合、貸付用の小規模宅地の減額の対象になります。対象になれば、200平米までの土地の部分の評価が50％減額になります。
この要件の一つに、土地が構築物の敷地の利用にされていることがあります。
構築物があることで、減額が受けられるのです。設備をなくすと、相続税が上がってしまう可能性があるのです。
（2）住宅の家賃に含められるか
駐車場の賃料を住宅の家賃に含めることで、駐車場代を非課税にすることができる場合があります。
これには次のすべての要件を満たす必要があります。
①集合住宅に係る駐車場で、入居者1戸当たり1台分以上の駐車スペースを確保
②自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられる等で家賃とは別に駐車場使用料を収受していない
1戸1台以上の駐車場スペースがあるか、駐車場を借りなくても、家賃に含めて賃料設定できるかがポイントになります。
なお、駐車場を非課税にした場合、借主は駐車場に係る消費税相当額を仕入税額控除ができません。
例えば、11,000円（うち消費税1,000円）を非課税にして11,000円としても、借主が1,000円分の仕入税額控除ができないことには変わりがないのです。
借主にとっては、駐車場を課税のまま、インボイスが発行できない場合と（仕入税額控除ができないという意味では）同じ状況にはなります。
4．駐車場金額が1万円未満ならインボイス不要になる？
1万円未満の金額ならインボイスが不要になる場合があります。
令和5年税制改正によって、令和5年10月1日から令和11年9月30日までの期間、中小事業者の事務負担軽減を目的として1万円未満ならインボイスがなくても仕入税額控除ができることになりました。
例えば、駐車場の金額を1万円で設定している場合は、金額を下げて1万円未満にすればインボイス登録は必要ないのでしょうか？
これが不要になる要件があります。
それは借主の基準期間（※1）における課税売上高が1億円以下、又は特定期間（※2）における課税売上高が5千万円以下である場合に限定されています。
（※1）基準期間とは、個人事業者についてはその年の前々年、法人についてその事業年度の前々事業年度をいいます。
（※2）特定期間とは、個人事業者についてはその年の前年1月1日から6月30日までの期間、法人についてはその事業年度の前事業年度開始の日以後6月の期間をいいます。
インボイスが不要になるのは売上規模の要件を満たす借主のみです。借主の売上状況によってはインボイスが必要になります。
借主の売上規模は駐車場申込書などで把握できるかもしれません。
しかし、売上規模がわかったところで、借主によって金額を変えたり、インボスを発行する・しないを管理したりするのは現実的ではないと考えます。
駐車場料金を1万円未満にしたところでインボイスを発行しなくてよいことにはならないため、この規定をあてにして金額を下げる判断をしなくてもよいかと思います。
インボイス登録しない場合に、インボイスが必要と言われた際の対策として、1万円未満に下げる選択肢がある程度に認識しておけばよいでしょう。
5．まとめ
課税取引が駐車場のみのオーナーの場合には、インボイスによる影響が少ないことから基本的には登録は必要ないかと考えます。
しかし、駐車場を大企業に一括で貸しているなど、借主の消費税の負担が増えてしまったり、金額も大きく影響したりする場合には、登録するべきか、値引きをした方がよいかは検討した方がよいでしょう。
詳しくはこちらのコラムもご覧ください。
参照：開始まで1年。納税か？値下げか？それとも？インボイス登録判定フローチャート
私のYoutubeチャンネル「大家さんの知恵袋」でも、「インボイス制度」について動画で解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。
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