「融資が付く優良物件で儲かる物件はなかなか少ないものです。投資をするなら融資がつきにくい難易度の高い物件のほうが、旨味があります。我々はそうした現金でしか買えないような物件を買っています」。
そう話すのは自ら不動産鑑定士や宅建士などの資格を持ち、訳アリ不動産専門チームを有する株式会社SA 代表取締役 酒井 康博氏である。同社は創業 6年の若い会社であるが借地権・底地、接再建築不可から立退案件、確定測量や通行・掘削承諾が未了の土地など他の不動産会社が手掛けにくい流動性が低い不動産を購入し、問題解決のうえ売買及び保有することで成長をしている。
酒井氏に上記のような難易度の高い物件へ投資する方法について話を聞いた。
購入を勧められるのは再建築不可、借地、底地、共有持分！
酒井氏は親や兄弟など親族にも購入を勧められるような不動産は再建築不可、借地、底地、共有持ち分の物件だという。
「誰もが欲しがるような築浅で、満室で融資が付きやすいような物件は、利益が少なく、買ったときがピークで後は下がるだけで、おすすめしません。
我々の会社が短期間で成長できたのは、難易度が高く、融資がつかず、現金しか取得できないような物件に絞って事業をしてきたからです。
親族にも購入を勧められるような不動産は、再建築不可、借地、底地、共有持分の物件だと考えています」
ちなみに再建築不可物件とは、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない「接道義務」を果たしおらず、新たに建築ができない物件を指す。
借地とは所有権が別にある土地のことで、底地は借地権が設定されている土地を指す。共有持分の不動産は、1つの不動産に対して、複数人が所有権を有している物件で、共有者同士でトラブルになることが多々あるそうだ。
上記の物件は融資がつきにくいため、多くの人が敬遠しがちである。逆にいえばライバルが少なく、現金で購入することで、安く手に入れることができることが多い。
これまでに同社では、再建築不可の1棟アパートを交渉の末、建築可能にした例がある。
昨年、横浜市栄区で取得した物件は、『現況間口が2ｍあるか不明』『測量未了の土地』『上下水道の工事が難しい』という問題点を抱えていた。
同社の訳アリ物件専門家チームが調査したところ、図面上の間口と現況間口が異なる案件で、市役所と協議が必要だと判断した。協議のうえ再建築時に建築できることを確認した。
「測量を実施すると間口確定となり不利になるため測量はせず、上下水道の配管計画も承認され、無事売却に至りました。
再建築不可の物件のなかには、接道が1.95ｍで、あと50ｍ足りないケースなどがあります。それを隣地の所有者や行政と交渉することで、権利調整を行い、問題解決できる場合があります」
相続で増加する「共有持分」。共有持分を買い増す投資法！
ほかに得意としているのが、共有持分の協議である。
「共有持分への投資は実は今、注目の投資法だと考えています。なぜなら相続したものの放棄したいと考えている人が増えているからです。
あまり知られていないことですが、共有不動産の持分の売却に際して、共有者の同意は必要なく、共有者への連絡も不要です。
たとえば売りに出ている共有持分の１部を現金で取得し、残りの持ち分を交渉しながら買い増していくことも交渉次第ではありますが、可能です。通常の方法で買うよりも安く買える可能性があります」
酒井氏によると仲介会社のなかでも共有持分を取り扱っている会社は少なく「20年の仲介業者での経験があっても、一度も共有持分を扱ったことがない」という社員もいるほど、レアなケースだそうだ。
「仮に1棟9000万円の物件があるとして、３人兄弟で相続し、３分の１ずつ所有しているケースがあるとします。3人のうち一人が、自分の持ち分だけ、『３分の１だけ売りたい』と考えたとします。9000万の3分の１なら3000万円の価値になるはずですが、3分の1だけ持っても仕方がないと考えられ、市場ではさらに安くなります。
それを現金で買い、残りの持ち分についても交渉して手に入れていきます。当社では、『都心の一等地を持っているが、5分の1だけ持っていて、税金だけ支払っていてしんどい』との相談を受けることがあります。いま、こうした相談が増えています」
借地も「投資」に向いているのだそうだ。借地というと、地代を払い続けないといけない、マイナスのイメージがあるが？
「当社が創業当初に成長できたのは、借地権に特化したからです。たとえ所有権で土地を持っていても、登記簿に名前が載るだけで国に登録免許税、固定資産税、不動産取得税など支払い、国から借りているようなものだと思うのです。
例えば借地権付きのマンションを買った場合、地代を払うとしても、土地に対する不動産取得税や固定資産税はかかりません。減価償却費を高く取ることができ、節税効果高く、利回りがいいといった利点があります」
昨年12月には、東京都杉並区で底地＋借地一体の問題解決に至っている。同社で取得した物件は、「借地権と底地が別々の所有者」「測量未了の土地」「隣地で測量に難色示す者あり」という問題点を抱えていた。
「借地権と底地が別々で価値を毀損していたのですが、両者と面談を繰り返し、共同売却が最も売却価格が高くなる提案が通り、測量も完了し、無事に売却に至りました」
こうした難易度が高い不動産を買ったり売ったりするには、高い専門知識や、行政や隣地に対する交渉力が必要になる。ぜひ専門の知識を有する不動産会社を味方につけたいものである。
ちなみに株式会社SAには「訳アリ不動産専門チーム」があり、24時間365日、相談を受け付けている。電話相談は無料で「完全成果報酬制」。エリアは関東の一都三県に対応している。
「今回お伝えした話はなかなかハードルが高いかもしれません。現金で買えることが強みになるので、お金がある投資家さんに向いています。
ほかの人と同じ投資法では差が出ないので、こうした手法もあると知っていただければ幸いです。困った際には、ぜひご相談ください」
