狭小地を入手した場合、活用するか、売るか、放置するか。それぞれの選択がある。
高齢化社会が進展する中、相続で不動産を取得したものの、有効に活用出来ていない人も多いであろう。
そうした中、全国に48戸の居住用物件を所有、家賃収入4000万円以上の女性投資家Ｙ氏は、亡くなった両親から相続した小さな更地を活かし、商業用不動産に転用した。
滋賀県大津市内、敷地は約20坪ほど。当初の計画では1、2階部分に店舗、3階をワンルーム2戸として考えて見積もりを取ったところ、建設費用約2500万円、坪単価約60万円で上がってきた。
月々の賃料収入は、店舗で25万、ワンルーム2戸で10万、計35万円を想定。すると利回りは16.8％。
しかし、「土地は自分の親からの相続であって、上モノを建てるだけなのに利回りが20％を下回るのは納得がいかない」と、プランの変更を考えた。
多くの住戸を所有するY氏だが、店舗を建てるのは今回が初めて。あまりリスクは背負いたくない、しかしキャッシュフローは欲しい、、、。そこで思いついた。
「新築で店舗を借りる人って、新築ならではのこだわりがありますよね？なら内装を賃借人さんが負担してくれると思ったんです。せっかく私がこだわって建てても、その後借りたお店が全部内装を変えるなんて悲しすぎますし、お金の無駄ですから」
考えたのは鉄骨造から木造2階建てにし、内装を賃借人に委ねてコストを抑えること。
つまり、住宅でのスケルトン入居は難しいが、店舗の経営者ならば自分の店にあった好みの空間に仕上げやすいのではということ。建築業者に提案したところ、それならと受け入れてもらえたという。
ただ、木造で建物が長く持つかどうか心配だと思った。
しかし、以前この土地に建っていた建物も築50年で、ずっと飲食店だったことを思い出し（火事で焼失し、賃借人負担で保険金が入ってきた上、更地になって戻って来たので解体費用の負担もなし）、店舗なら店子が管理もするので劣化も目立たないと判断して、再度見積もりを依頼。
その後、出てきた見積もりは1190万円、諸費用込で1300万円と大幅ダウン。坪単価40万円にすることができた。
鉄骨造から木造に変えてコストを抑えただけでなく、内装工事をテナントにしてもらうスケルトン入居によって25%まで利回りを引き上げることに成功した。
これを全額地元の銀行で借り、金利1.1％、返済期間20年で月々返済は6万円、想定賃料は月々25万円なので、キャッシュフローは月々19万円となる。
一方、もとの3階建で35万円の家賃だと2500万円借入して月々の返済は11万6000円。月々のキャッシュフローは23.4万円。
机上の計算では、鉄骨造のキャッシュフローの方が4.4万円多くなる。少ない額ではない。どちらが良いのか迷うところだった。
しかし、ここで店舗物件のリスクを考えた。融資付の難易度は住居物件より遥かに高い。万が一融資が付かなかった場合、建設費用は自己資金で賄わなくてはいけない。空室リスクもある。「初めての店舗、過剰なリスクは負いたくない」という気持ちもあり、いろいろ考えた上で初期費用を抑えられる2階建てを選択した。
その後、融資は無事承認、実行された。また、借りてくれるお店の募集をかけたところ、苦戦すると思ったものの案外すんなり決まった。
「小さいながらも古い商店街の一角であったのと、現在ではほとんど出ない新築だったということも大きいと思います」
1階に美容院、2階にはフランス料理店に入居してもらうことができた。1階部分の美容院は既にオープンしており、2階のフランス料理店もこれから工事に取り掛かる。滑り出しは順調だ。
それからもう一つ、スケルトン入居にして思わぬ効果があったという。
「入居者の内装工事には数百万円から1千万円単位の費用が掛かります。店子も工事費を融資で賄うため、銀行の審査を受けないといけない。実は今の店子に決まる前に別の申し込みがあったのですが、銀行審査で落ちてしまいました。結局、信用力、収益力、資力など銀行審査のふるいにかけられ、合格した方と契約することで、図らずも厳しい入居審査をしたことになりました」
Ｙ氏にとっては初めての店舗物件での運用。
ただ、以前、少しだけかじったことがある。両親が入院した際、空き家になった3階建の自宅を1000万円かけて店舗にリフォーム。年間500万円のキャッシュフローを生み出す物件に転用した。
姉妹からの反対はあったものの、空き家をそのままにしておくと劣化するし、お小遣いも入ってくるよ、と説き伏せ実行。結果、姉妹へ毎月家賃の分配も出来る物件となった。
その時の経験が活きたとも言える。
「実家をリフォームして毎月40万円以上も手元に残ったので、10～15年ほど前から店舗投資に興味を持ってはいました。ただ、店舗は融資が付きにくいので、なかなか踏み込めなかった。入居した店舗の経営がうまく流れに乗るかが読みづらいため、金融機関が嫌うケースが多いんです。だからどのような店が入るかで店舗運用は決まるんです。」
現在は居住用不動産メインだが、この店舗物件の運用を契機に大阪や東京都内での展開も計画していきたいと、商業用不動産への投資に前向きだ。
今回の滋賀県の物件に関してＹ氏は、「意外に思われるかもしれませんが、実は将来人口が増えると想定される数少ない地域のひとつになっています」と、常に人口動態もチェックして投資物件を選定しているとも話してくれた。
不動産投資でも他の事業でもやることは同じ。あらゆる変数を考慮し、その時々で最善の方法を選択し決断すること、その為には常日頃から準備をしておくことが重要、との話が印象的であった。
健美家編集部
